上實發展地產整合多折騰

2009年09月03日 07:40證券時報【大中小】【打印】共有評論0條

近日，上實發展(600748)決定將全資子公司上海海際房地產有限公司掛牌轉讓，分析人士認為，這是因為上實發展新任高管希望將精力集中到居住房上，“商業房產回收期較長”。

一位長期跟蹤上實發展的分析師表示，去年10月份，上實系管理層更替，上實發展也產生了新的管理層，新任高管對公司的發展有和前任不同的理念，更看重發展居住房。他們準備出售商業房來回收資金以用于居住房開發，他們認為居住房產生效益會更快。

資料顯示，海際房產目前投資的項目為地鐵M8線鞍山路站地塊(“海東海”項目)，建設用地面積為1.83萬平方米。上實發展收購海際房產的成本為1.67億元，擬以不低于1.85億元的價格轉讓，如果以該價格轉讓成功，上實發展從2004年獲得該地塊至今，其間經歷過土地價格大幅上漲，但是并未能獲得相應收益。從2005年海際房產成立到2009年7月，海際房產尚無主營業務收入。

資料顯示，上實發展2004年取得該地塊的成本是2.82億元，本次評估賬面值為3.28億元，評估報告認為該地塊只是略微增值。評估報告表示，該地塊原本規劃的容積率為3.6，因受到地鐵建設和居民日照的影響，設計容積率只能做到2.2，同時因地鐵緣故要加強樁基圍護要花費3000萬元。

地鐵口地塊是稀缺資源，上實發展2004年拿到該地塊時，曾表示其不但能帶來可觀的經濟效益，同時由于地處中心城區商業街上的地鐵站位置，將利于公司形象、品牌的提升。當時上實發展還拿到另一個地鐵M8線江浦路站地塊，不過早在2008年10月及12月，上實發展已分兩次將其所持該地塊項目公司股份轉讓，如果本次轉讓海際房產成功，那么上實發展將全部轉讓兩家地鐵項目公司。

除了兩個地鐵口商業項目，上實發展還在產權交易所以3.14億元掛牌出售上海遠東國際橋梁建設有限公司100%股權，由于無人摘牌，上實發展已經下調掛牌價格至3.02億元。上實發展獲得上海遠東100%股權的成本為3.09億元，新的掛牌價在公司的成本線之下。

當初，上實發展購得上海遠東可謂態度堅決，2007年取得77%股權后，又在2008年4月收購剩余股權，上實發展當時表示，公司下屬眾多住宅商業項目將由上海遠東承建，可以大幅提升公司房地產項目工程質量，減少項目建設時間，提高資金使用效率，節約資金成本。公開資料顯示，2007年上海遠東僅實現凈利潤為67.09萬元，2008年凈利潤進一步減少到只有7.52萬元。

而現在上實發展又改變了想法。“上海遠東公司屬于非房地產主營業務，公司要調整結構，把資金用在開發新收購的朱家角地塊上。”上實發展董秘闞兆森表示。

“感覺公司沒有統一思路，股權買來賣去，不知道公司到底是什么打算。”一位分析師表示。

編者按上實發展是上實系房地產整合的平臺，擁有令人羨慕的土地資源，但公司業績卻一直難以讓投資者滿意。公司最近頻繁處理資產的原因何在？2008年年初注入的42億元房地產資產，其盈利能力如何？公司業績又為何遲遲不能如分析師所料，獲得爆發性增長？對此，本報試圖通過一組報道，以探求其中的答案。

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