上海銀監局：銀行要立即終止與違規房產中介合作

導讀

9月22日，中國銀監會上海監管局辦公室印發了《上海銀監局辦公室關于進一步規范轄內商業銀行與房地產中介機構業務合作管理的通知》（下稱《通知》），以進一步規范銀行業金融機構與房地產中介機構業務的合作管理。

《通知》明確規定，對于有諸如給購房者提供或參與首付款或尾款等融資、曾制造或參與制造假按揭等5項違規行為的房地產中介機構，立即終止與其合作關系，并將其列入黑名單報送上海市同業公會。 

作者：王瑩

過去一年，由于對杠桿資金的助推使得房產中介走上了市場的風口浪尖。在這過程中，商業銀行作為合作業務的一方，其篩選業務的標準也需要進一步“嚴格化”。

《第一財經日報》記者了解到，近日上海銀監局下發《上海銀監局辦公室關于進一步規范轄內商業銀行與房地產中介機構業務合作管理的通知》(下稱《通知》)，進一步規范銀行業金融機構與房地產中介結構業務的合作管理。接近銀監的人士表示，該《通知》的下發是為了重申此前上海市政府下發的樓市“325新規”。新規嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構從事首付貸、過橋貸以及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務，對各類非正規金融機構為房產交易提供各種形式金融業務行為，開展專項整治。

此次下發的《通知》進一步強化了對房地產中介機構業務合作資質的審核，并實施了黑名單制度。一旦房地產中介機構存有《通知》規定的五類違規行為則列入黑名單，并報送上海市銀行同業公會。其中包含此前市場多次嚴打的“首付貸”、“尾款”等融資服務、制造虛假按揭、套取銀行信用等違規做法。

同時，本報記者從商業銀行相關人士處獲悉，部分商業銀行在上周五就已經下發了上述《通知》，未來商業銀行對“黑名單”上的中介將停止新增業務合作，僅維持存量業務。

該政策的出臺在一定程度上體現了銀監部門正式“撒大網”，這對于市場的規劃具有積極作用，銀行網點后續的經營壓力將會增加，但勢必利好此類商業銀行的業務規范。

商業銀行設立房產中介合作黑名單

《通知》要求商業銀行進一步加強對合作房地產中介機構的資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，不得與未在房地產主管部門備案的房地產中介機構開展業務合作。

同時設立了五類違規行為，并明確指出，一旦房產中介機構存在違規行為之一，則商業銀行立即終止與其合作關系，并將其列入黑名單，報送上海市同業公會。

這五類違法行為分別為：

中介機構或其員工為購房人提供或參與提供首付款或尾款等融資服務;

中介機構或其員工曾制造或參與制造假按揭，或存在其他重大信用瑕疵，可能危及銀行信貸安全;

出現經營狀況惡化影響業務推薦能力，或發生欺詐和套取銀行信用等不良行為;

向商業銀行推薦的個人住房貸款中，集中爆發不良貸款;

發布未經產權人書面委托的房源信息，隱瞞抵押等影響房屋交易的信息，房源信息不安規定發布和撤出。

多位房地產業內人士指出，在上述多個違規行為中最為重要的還是第一條，即遏制首付貸以及尾款等融資服務。

在《通知》下發之前，《第一財經日報》記者曾經走訪在過去一年因為首付貸等過橋貸款而被推向輿論風口的鏈家房地產中介，相關中介工作人員表示，鏈家目前已經停止了相關業務，但是在實際售樓的過程中依然有不少的購房者詢問相關業務，其中以二套房購買者為主。本報記者從接近鏈家的人士處獲悉，在過去一年，鏈家通過相關過橋貸款資金業務盈利約達20個億，可謂盆滿鍋滿。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，《通知》的下發并非針對中介機構，更多針對商業銀行的業務規范。部分商業銀行疏于審查，也是資金違規進入房地產市場的原因之一。

此外，該規定具有較強的指向性，即認為中介機構是目前違規信貸的“發源地”，所以該類政策背后實則是給中介列了多種操作邊界，從操作指引角度看，商業銀行后續操作能夠有規律和指引可循。

一位接近上海銀監局的人士表示，該政策的出臺也是為了重申在2016年3月25日上海市政府下發的《關于進一步完善本市住房體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展若干意見的通知》，即“325新政”。新政指出，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構從事首付貸、過橋貸以及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務，對各類非正規金融機構為房產交易提供各種形式金融業務行為，開展專項整治。

“前兩天一位房地產開發商老總還在約我，讓我教教他如何做房地產金融。”一位從事房地產金融的高管人士對《第一財經日報》記者表示，雖然房地產金融處于調整期，但在過去一年中，大量的開發商、中介機構正在以不同的形式殺入房地產市場，而此前部分遭遇嚴打的中介機構也正在尋找機會試圖重新介入該市場。

黑名單如何落地

嚴躍進進一步指出，從實際情況看，還要提防“打擦邊球”的做法，比如說中介本身可能不參與此類資金，但中介可以暗示購房者去利用此類模式，類似信用卡透支、消費貸等。這樣一來，商業銀行和中介可能都有理由去做，甚至可以用其他人的名義去獲取此類貸款等，這些都是需要提防的。

對于首付貸和尾款等相關項目的融資，在后續操作層面，除中介機構外，其他機構也需要強化審查，包括微信、APP理財工具等。

在商業銀行層面，《通知》下發并不代表商業銀行將干涉房地產中介業務，而是對房地產中介業務進行排查。一位業內人士表示，此類排查通常會采取抽樣調查的方式，全部排查受制于成本較高的原因，并不現實。

另一種排查方式則是查找目前辦理貸款的購房者的貸款記錄，如果貸款記錄頻繁，比如超過三次，則可對近期的貸款繼續排查，即查找是否有部分非房地產方面的貸款記錄等。

本月初，因審查首付款不嚴格而吃罰單的先例已經在蘇州出現。2016年9月6日，蘇州銀監局開出25萬元的罰單，工商銀行蘇州分行成為首個因首付款審查不嚴吃罰單的銀行機構。罰單中給出的違規事實描述為：對借款人首付款來源審核不嚴，未發現部分首付款來源于開發商，導致個別個人住房按揭貸款實際首付款比例不足。

2016年8月，住建部等七部委聯合下發了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，明確規定中介機構提供住房貸款代辦服務的，應由委托人自主選擇金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁，且中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規金融產品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用等。

過去一年，由于對杠桿資金的助推使得房產中介走上了市場的風口浪尖。在這過程中，商業銀行作為合作業務的一方，其篩選業務的標準也需要進一步“嚴格化”。

《第一財經日報》記者了解到，近日上海銀監局下發《上海銀監局辦公室關于進一步規范轄內商業銀行與房地產中介機構業務合作管理的通知》(下稱《通知》)，進一步規范銀行業金融機構與房地產中介結構業務的合作管理。接近銀監的人士表示，該《通知》的下發是為了重申此前上海市政府下發的樓市“325新規”。新規嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構從事首付貸、過橋貸以及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務，對各類非正規金融機構為房產交易提供各種形式金融業務行為，開展專項整治。

此次下發的《通知》進一步強化了對房地產中介機構業務合作資質的審核，并實施了黑名單制度。一旦房地產中介機構存有《通知》規定的五類違規行為則列入黑名單，并報送上海市銀行同業公會。其中包含此前市場多次嚴打的“首付貸”、“尾款”等融資服務、制造虛假按揭、套取銀行信用等違規做法。

同時，本報記者從商業銀行相關人士處獲悉，部分商業銀行在上周五就已經下發了上述《通知》，未來商業銀行對“黑名單”上的中介將停止新增業務合作，僅維持存量業務。

該政策的出臺在一定程度上體現了銀監部門正式“撒大網”，這對于市場的規劃具有積極作用，銀行網點后續的經營壓力將會增加，但勢必利好此類商業銀行的業務規范。

商業銀行設立房產中介合作黑名單

《通知》要求商業銀行進一步加強對合作房地產中介機構的資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，不得與未在房地產主管部門備案的房地產中介機構開展業務合作。

同時設立了五類違規行為，并明確指出，一旦房產中介機構存在違規行為之一，則商業銀行立即終止與其合作關系，并將其列入黑名單，報送上海市同業公會。

這五類違法行為分別為：中介機構或其員工為購房人提供或參與提供首付款或尾款等融資服務;中介機構或其員工曾制造或參與制造假按揭，或存在其他重大信用瑕疵，可能危及銀行信貸安全;出現經營狀況惡化影響業務推薦能力，或發生欺詐和套取銀行信用等不良行為;向商業銀行推薦的個人住房貸款中，集中爆發不良貸款;發布未經產權人書面委托的房源信息，隱瞞抵押等影響房屋交易的信息，房源信息不安規定發布和撤出。

多位房地產業內人士指出，在上述多個違規行為中最為重要的還是第一條，即遏制首付貸以及尾款等融資服務。

在《通知》下發之前，《第一財經日報》記者曾經走訪在過去一年因為首付貸等過橋貸款而被推向輿論風口的鏈家房地產中介，相關中介工作人員表示，鏈家目前已經停止了相關業務，但是在實際售樓的過程中依然有不少的購房者詢問相關業務，其中以二套房購買者為主。本報記者從接近鏈家的人士處獲悉，在過去一年，鏈家通過相關過橋貸款資金業務盈利約達20個億，可謂盆滿鍋滿。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，《通知》的下發并非針對中介機構，更多針對商業銀行的業務規范。部分商業銀行疏于審查，也是資金違規進入房地產市場的原因之一。

此外，該規定具有較強的指向性，即認為中介機構是目前違規信貸的“發源地”，所以該類政策背后實則是給中介列了多種操作邊界，從操作指引角度看，商業銀行后續操作能夠有規律和指引可循。

一位接近上海銀監局的人士表示，該政策的出臺也是為了重申在2016年3月25日上海市政府下發的《關于進一步完善本市住房體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展若干意見的通知》，即“325新政”。新政指出，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構從事首付貸、過橋貸以及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務，對各類非正規金融機構為房產交易提供各種形式金融業務行為，開展專項整治。

“前兩天一位房地產開發商老總還在約我，讓我教教他如何做房地產金融。”一位從事房地產金融的高管人士對《第一財經日報》記者表示，雖然房地產金融處于調整期，但在過去一年中，大量的開發商、中介機構正在以不同的形式殺入房地產市場，而此前部分遭遇嚴打的中介機構也正在尋找機會試圖重新介入該市場。

黑名單如何落地

嚴躍進進一步指出，從實際情況看，還要提防“打擦邊球”的做法，比如說中介本身可能不參與此類資金，但中介可以暗示購房者去利用此類模式，類似信用卡透支、消費貸等。這樣一來，商業銀行和中介可能都有理由去做，甚至可以用其他人的名義去獲取此類貸款等，這些都是需要提防的。

對于首付貸和尾款等相關項目的融資，在后續操作層面，除中介機構外，其他機構也需要強化審查，包括微信、APP理財工具等。

在商業銀行層面，《通知》下發并不代表商業銀行將干涉房地產中介業務，而是對房地產中介業務進行排查。一位業內人士表示，此類排查通常會采取抽樣調查的方式，全部排查受制于成本較高的原因，并不現實。

另一種排查方式則是查找目前辦理貸款的購房者的貸款記錄，如果貸款記錄頻繁，比如超過三次，則可對近期的貸款繼續排查，即查找是否有部分非房地產方面的貸款記錄等。

本月初，因審查首付款不嚴格而吃罰單的先例已經在蘇州出現。2016年9月6日，蘇州銀監局開出25萬元的罰單，工商銀行蘇州分行成為首個因首付款審查不嚴吃罰單的銀行機構。罰單中給出的違規事實描述為：對借款人首付款來源審核不嚴，未發現部分首付款來源于開發商，導致個別個人住房按揭貸款實際首付款比例不足。

2016年8月，住建部等七部委聯合下發了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，明確規定中介機構提供住房貸款代辦服務的，應由委托人自主選擇金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁，且中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規金融產品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用等。

各省市要在9月15日前把第一階段的摸底報告匯報上去。”上海一名參與互聯網金融專項整治的監管部門人士告訴《第一財經日報》，第一階段的摸底排查要把屬地的互聯網金融機構數量及性質都摸清，為后面的具體整治工作開展提供基礎數據。眼下，各地第一階段工作都已收尾。 

從上海最后統計的數據來看，口徑嚴格意義上互聯網金融公司共計約有“大幾百”家，其中逾三分之一是P2P網貸平臺。上海的摸底排查是下發到各區縣分別進行，之后匯總到市金融辦形成的最后標準。 

從包括上海在內的多地摸底的情況來看，P2P網貸是風險最高發的領域，也是第二階段整治工作的重點領域。 

至于有多少P2P網貸將面臨整改，本報記者采訪多地專項整治工作小組人士，得到的判斷大都超過90%，個別表示將有95%以上的P2P都需要整改。其中甚至包括不少“第一梯隊”的P2P。 

“重點之一是監管要求的‘限額管理’，一批網絡借貸的‘龍頭企業’首當其沖大量超限了。”上述在滬監管部門人士表示，這些平臺對于借款項目、納入資金的審核都要系統再造了。

根據上個月發布的《網絡借貸信息中介機構業務活動管理暫行辦法》，同一自然人在同一網絡借貸信息中介機構平臺的借款余額上限不超過人民幣20萬元;同一法人或其他組織在同一網絡借貸信息中介機構平臺的借款余額上限不超過人民幣100萬元;同一自然人在不同網絡借貸信息中介機構平臺借款總余額不超過人民幣100萬元;同一法人或其他組織在不同網絡借貸信息中介機構平臺借款總余額不超過人民幣500萬元。 

“這是讓P2P平臺回歸本源，為小微服務，讓網絡借貸金額以小額為主。”該名監管部門人士表示，當前罕有P2P平臺，愿意將業務局限在幾萬元的借貸項目。 

此外，本報記者此前也從接近保監系統人士處獲悉，對互聯網保險類平臺的整治重點之一是“資質問題”，推動未取得資質的優良平臺申請并取得保險資質，最后將對未申請資質且不合規經營的平臺進行清理。 

摸底排查之后將進入分類整治階段，再之后進入驗收及總結階段。