第99期：關于房地產的五個關鍵詞

楊紅旭

楊紅旭，上海易居房地產研究院副院長

導語: 過去四年房地產調控一年比一年降調，而今年中央提出“化解房地產庫存”，亦表明了態度：房地產對穩增長很重要。按此發展趨勢，今年中央經濟工作會議，應會首次明確提出寬松。順藤摸瓜，理下邏輯，這次將有五個關鍵詞出現在新聞稿中。

一年一度的中央經濟工作會議的即將召開。其中最值得期待的內容，關乎房地產。那么，政策的邏輯、思路和內容，又會是什么？筆者略加分析。

首先，回顧歷史。歷年的中央經濟工作會議，多會提及房地產。比如，回顧過去四年。2011年12月的中央經濟工作會議提出：堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。

2012年12月會議重申：要繼續堅持房地產調控政策不動搖。繼續加強保障性住房建設和管理，加快棚戶區改造。

2013年12月會議，并沒有提及房地產調控，但在“著力做好保障和改善民生工作”中提到：努力解決好住房問題，探索適合國情、符合發展階段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給，做好棚戶區改造。特大城市要注重調整供地結構，提高住宅用地比例，提高土地容積率。

2014年12月會議，整篇會議通報中，居然只字未提房地產，甚至連保障房、棚改房也未涉及。這在近十年的歷史上，可謂絕無僅有。

但“此處無聲勝有聲”。其實，過去四年，有根隱性的政策脈絡，那就是緊縮型的房地產調控一年比一年降調。2013年和2014年根本就沒提房地產調控。結果卻是，2014年3月兩會后政策不斷放松，持續至今。

按此發展趨勢，今年中央經濟工作會議，應會首次明確提出寬松。或者至少會像2008年12月會議那樣提出：“保持房地產市場穩定健康發展”。

其次，分析環境。當前，我國面臨的國內外環境的復雜程度，是過去30多年罕見的；我國經濟面臨的困難程度，也是過去30多年所沒有的。1998年和2008年，我國經濟都曾遭遇過國際金融危機的沖擊，都曾出現過困難。但前面兩次年度增幅從未“破八”，而且還有很多刺激政策工具可用。

而當前情況與前兩次不同。一方面，自2011年以來經濟增速持續放緩，今年三季度GDP“破七”。這已不是周期性波動，而是長趨勢的降速，這既是一國經濟發展的宿命，又是經濟結構調整的必然。

當前房地產與經濟的關系，與前兩次相比，既有相似，又不同。相似之處在于，為了拯救1997-1998年危機，國家果斷結束福利化分房，將住宅商品化作為新的經濟增長點；而為了應對2008年困局，國家大力救樓市，2009年10萬億信貸當中，主打歌是房地產貸款，其中房貸七折便是明證。當前，國家提出“化解房地產庫存”，亦表明了態度：房地產對穩增長很重要。

不同之處在于，當前中國房地產業已告別黃金十年，基本實現“人均一間房”、“戶均一套房”，住宅需求難以繼續大幅增長。即便是能夠出臺大力度的救市措施，也難以起到立竿見影的效果。況且，在一線城市和少數二線城市房價高燒不退的情況下，政府的救市力度受到輿論約束。

其三，猜測內容。中央經濟工作會議中到底會出現什么內容，其實挺難預測的，就像去年那次，根本就沒有提及房地產。但今年不同，一定會有提及，問題在于具體內容會是什么？只能順藤摸瓜，理下邏輯，預測關鍵詞句。以下五個關鍵詞，最有可能出現在中央經濟工作會議的新聞稿中。

1、去庫存。今年11月的中央財經領導小組會議，提出要打四場“殲滅戰”，其中包括“化解房地產庫存，促進房地產持續發展”。因此，新聞通稿中這句話出現的可能性最大。

2、住房消費。今年11月李克強總理主國務院常務會議時指出，以加快戶籍制度改革帶動住房消費。去年10月國務院還曾要求重點推進6大領域消費，其中包括：穩定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件。

3、住房保障與棚戶區改造。近幾年中央與國務院涉及經濟的綜合會議與會件中，多會提到住房保障。另外一個重點是棚戶區改造。十三五規劃要求加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度。初步估算2015年至2020年全國還需改造農村危房2700萬戶。由此可見，縣域、農村、鄉鎮地區的住房改造，也是未來幾年的一項重要工作。

4、住房制度改革。十三五規劃提出：深化住房制度改革。筆者分析，住房制度改革的核心是健全住房供應雙軌制：商品房和保障房。未來改革方向包括：金融方面，公積金制度必須改革，建立政策性住房銀行，推進房貸資產證券化（MBS）；針對外來務工人員，只要是常住人員，擁有居住證，就應根據其居住年限、社保等情況享受程度不等住房保障；完善城市更新（舊改、棚改、城中村改造）政策。

5、房地產長效機制。今年4月的政治局會議要求：要完善市場環境，盤活存量資產，建立房地產健康發展的長效機制。向前追溯到去年3月，《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》中提到：健全房地產市場調控長效機制。主要包括四類政策工具：住房、土地、財稅、金融。

中央經濟工作會議的內容，一般都是大政方針，不太可能提出明確政策。具體政策和措施，將由國務院或相關部委出臺。在中央經濟工作會前后，尤其是之后，可能會出臺的措施包括：降低房貸首付比例（比如首套減至二成，二套減至三成），減少房地產稅（比如取消二手房交易營業稅，房貸利息抵個人所得稅），貨幣政策繼續寬松（比如降準降息），棚改拆遷補貼（以貨幣為主，實物為輔）等。

（稿件版權歸鳳凰財經所有，未經許可，嚴禁轉載！）