專家：富人瘋狂炒高房價牟取暴利貧富懸殊越來越大

2009年09月04日 21:35
來源：華夏時報作者：譚麗莎

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本報特約記者譚麗莎成都報道

“囤房炒樓將引發金融風險，這對社會和諧不利。”對房地產頗有研究的著名學者羊慧明如是說。以下是羊慧明接受記者采訪時的對話實錄。

記者：近兩個月一線城市房價暴漲的同時，伴隨的卻是新房成交量環比全面下滑。對此，你怎么看？

羊慧明：房價越高，超過了當地的經濟發展水平和大多數居民的承受能力，真正能買得起房子的人就越少，也就是有效需求越小。上海4萬-7萬/平米的豪宅不斷推出，就是年收入10萬左右的中產階層也少有人能問津。都是富人、炒家在炒，最終賣給誰呢？價漲量跌，是泡沫將破的變盤信號。

這幾天我專門到成都的幾個高檔樓盤去觀察，發現大多冷冷清清，偶爾有看客去問價，經了解都是手頭有房子打算買來炒的人。內地樓市已經出現這樣一個尷尬現象：許多沒房子的人買不起也租不起房，所以房價暴漲租金卻在下跌，有房子的人幾套幾十套上百套買來囤在那里不裝修不住人不使用，就等著漲價炒賣。成都的銀都花園、綠楊?是上世紀90年代建的小區，十幾年了都還有沒裝修沒使用的清水房在炒賣。

中國今天的樓市已經變成一個類似期貨市場的游戲場——正在脫離真實的民生需求狀況，被人為哄抬炒高，成為懸在空中的樓閣。以京、滬、深、杭等一線城市為例，住宅地價已是美國大城市地價的幾十倍，房價也已“超美趕英”，可漲勢還在加速，“地王”不斷刷新地價記錄，北京樓價漲得“連開發商都害怕”。

記者：現在，房地產業有泡沫了嗎？

羊慧明：歐美的投資性購房要理性得多，制約機制也成熟一些。投資性購房一般不超過當期銷售量的15%，人家賣的都是精裝房，投資者買到房子后馬上會入住或出租，實現其使用價值。而且租金收入足以支付按揭貸款，10年左右的租金收入就能收回購房投資，這才是正常的。而中國一線城市投資性購房比例超過40%，房價租金比超過50倍甚至100倍，遠遠超過正常樓市的警戒線。內地的炒家，買了幾套幾十套上百套清水房，扔在那里不裝修不出租不住人就拿來炒。必須要說的是，在我們這樣一個發展中經濟體，住房作為一種民生必需品，大量囤房哄抬房價對經濟發展非常不利。

記者：房地產市場不健康會有什么后果？

羊慧明：縱容囤房炒樓哄抬房價將動搖房地產市場健康發展的基石，并對社會造成諸多危害。

首先是引發金融風險。囤房炒樓的人，多半也是用銀行貸款。比如溫州人，他們炒樓的錢哪里來？除了部分自有資金，主要也是銀行貸款。一個溫州人手里有幾套房子，抵給銀行就能貸出上千萬元，然后到全國各地炒房。炒家采取連環抵押，套出大量貸款炒樓。炒房子就像炒股票，炒期貨，買漲不買跌，越漲越買。這種瘋市的特性就是只能漲，不能跌，而且漲則必須大漲，才會跟風者眾，才撐得住漲勢。一旦漲不動了，乃至預期漲幅小了，買家立馬收手，賣盤蜂擁而出，從開發商轉移到炒家手里的龐大庫存“堰塞湖”瞬間崩潰，房價立馬開始暴跌，但此時，沒有人敢買了，房價便一落千丈，而且交易量馬上掉入冰點。

2008年以深圳為代表的一線城市樓市就已經上演了如此驚險的一幕。本來京、滬、深樓市上輪調整是好事，但剛開始調整就來了金融危機，于是越來越多的人認同“房地產救經濟”，加上銀行猛放貸，利率調至低點，二套房貸暗中放松，未充分調整的京、滬樓市一下子轉冷為熱，樓市暴漲程度超過2007年，主要是炒家大舉入市。雖然平民買不起房，但富人的余錢多的是，在“通脹預期”、“人民幣將大幅度貶值”等言論蠱惑下，熱錢大舉流入房市，加上利益集團炒作哄抬，房價瘋漲，泡沫再次急劇吹大，危險程度已經超過2007年。

二是哄抬炒高地價房價，只能制造房地產市場短暫的虛火，不利于中國整體經濟的持續發展。房價瘋漲和房子供不應求的恐慌，逼得本不打算現在購房的人提前下手搶房，不過是透支明天的需求。高房價高物業成本及相應的高人力成本將削弱一些城市的競爭力，經營困難的企業會搬走，居民會賣掉高價房子搬到房價低得多環境氣候更好的小城鎮居住，出城潮將出現，就像美國人逃離紐約、芝加哥等大城市一樣。這就是倫敦、東京、巴黎等高房價都市衰退的原因。

中國如不抑制炒房，問題將比世界上這些衰老的經濟體更嚴重。一些城市房地產占其經濟總量的30%甚至50%，就靠虛高的房價支撐，這是非常危險的。

三是人為炒高房價將影響社會和諧。一邊是普通大眾買不起租不起房子，一邊是富人還在瘋狂炒高房價牟取暴利。中國式的炒房正在制造越來越大的貧富懸殊。

記者：那你認為政府應該采取什么有效措施來抑制炒房呢？

羊慧明：首先要通過金融手段鼓勵自主性需求抑制投機性購房需求，銀監會出臺的對居民購買首套住房降低首付比例和利率七折優惠，購買二套以上住房首付必須四成利率上浮10%的政策是明智的，在炒房風盛行的時候應該進一步從嚴，特別是對一些熱點城市，二套房貸的門檻應更高，首付甚至可提高至五成、六成，利率上浮20%。

二是盡快推出物業稅。在成熟市場經濟體，因為有遞進物業稅，即越是市價高的房子物業稅比率越高，就決不會有人買幾十上百套房子空在那里不住人也不出租。中國也應該借鑒相關經驗，實行遞進物業稅，對一戶居民自住的首套房可免征物業稅或只繳納售價0.1%/年的最低物業稅；對第二套以上普通住房收取與國際上差不多的物業稅，即年稅率0.5%-1%左右；對高檔豪宅分級收取3%、5%以上的高額物業稅，其標準各個城市可不一樣。比如北京，300萬至500萬元的豪宅每年收取3%的物業稅，501萬至1000萬元的房子收取4%的物業稅，1000萬元以上的房子收取6%的物業稅。

三是對買了空著3年以上的房子征收空置稅。年稅率可在3%左右。