專家：富人瘋狂炒高房價(jià)牟取暴利 貧富懸殊越來越大

2009年09月04日 21:35
來源：華夏時報(bào) 作者：譚麗莎

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本報(bào)特約記者 譚麗莎 成都報(bào)道

“囤房炒樓將引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，這對社會和諧不利。”對房地產(chǎn)頗有研究的著名學(xué)者羊慧明如是說。以下是羊慧明接受記者采訪時的對話實(shí)錄。

記者：近兩個月一線城市房價(jià)暴漲的同時，伴隨的卻是新房成交量環(huán)比全面下滑。對此，你怎么看？

羊慧明：房價(jià)越高，超過了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和大多數(shù)居民的承受能力，真正能買得起房子的人就越少，也就是有效需求越小。上海4萬-7萬/平米的豪宅不斷推出，就是年收入10萬左右的中產(chǎn)階層也少有人能問津。都是富人、炒家在炒，最終賣給誰呢？價(jià)漲量跌，是泡沫將破的變盤信號。

這幾天我專門到成都的幾個高檔樓盤去觀察，發(fā)現(xiàn)大多冷冷清清，偶爾有看客去問價(jià)，經(jīng)了解都是手頭有房子打算買來炒的人。內(nèi)地樓市已經(jīng)出現(xiàn)這樣一個尷尬現(xiàn)象：許多沒房子的人買不起也租不起房，所以房價(jià)暴漲租金卻在下跌，有房子的人幾套幾十套上百套買來囤在那里不裝修不住人不使用，就等著漲價(jià)炒賣。成都的銀都花園、綠楊?是上世紀(jì)90年代建的小區(qū)，十幾年了都還有沒裝修沒使用的清水房在炒賣。

中國今天的樓市已經(jīng)變成一個類似期貨市場的游戲場——正在脫離真實(shí)的民生需求狀況，被人為哄抬炒高，成為懸在空中的樓閣。以京、滬、深、杭等一線城市為例，住宅地價(jià)已是美國大城市地價(jià)的幾十倍，房價(jià)也已“超美趕英”，可漲勢還在加速，“地王”不斷刷新地價(jià)記錄，北京樓價(jià)漲得“連開發(fā)商都害怕”。

記者：現(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)有泡沫了嗎？

羊慧明：歐美的投資性購房要理性得多，制約機(jī)制也成熟一些。投資性購房一般不超過當(dāng)期銷售量的15%，人家賣的都是精裝房，投資者買到房子后馬上會入住或出租，實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值。而且租金收入足以支付按揭貸款，10年左右的租金收入就能收回購房投資，這才是正常的。而中國一線城市投資性購房比例超過40%，房價(jià)租金比超過50倍甚至100倍， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過正常樓市的警戒線。內(nèi)地的炒家，買了幾套幾十套上百套清水房，扔在那里不裝修不出租不住人就拿來炒。必須要說的是，在我們這樣一個發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體，住房作為一種民生必需品，大量囤房哄抬房價(jià)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常不利。

記者：房地產(chǎn)市場不健康會有什么后果？

羊慧明：縱容囤房炒樓哄抬房價(jià)將動搖房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的基石，并對社會造成諸多危害。

首先是引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。囤房炒樓的人，多半也是用銀行貸款。比如溫州人，他們炒樓的錢哪里來？除了部分自有資金，主要也是銀行貸款。一個溫州人手里有幾套房子，抵給銀行就能貸出上千萬元，然后到全國各地炒房。炒家采取連環(huán)抵押，套出大量貸款炒樓。炒房子就像炒股票，炒期貨，買漲不買跌，越漲越買。這種瘋市的特性就是只能漲，不能跌，而且漲則必須大漲，才會跟風(fēng)者眾，才撐得住漲勢。一旦漲不動了，乃至預(yù)期漲幅小了，買家立馬收手，賣盤蜂擁而出，從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到炒家手里的龐大庫存“堰塞湖”瞬間崩潰，房價(jià)立馬開始暴跌，但此時，沒有人敢買了，房價(jià)便一落千丈，而且交易量馬上掉入冰點(diǎn)。

2008年以深圳為代表的一線城市樓市就已經(jīng)上演了如此驚險(xiǎn)的一幕。本來京、滬、深樓市上輪調(diào)整是好事，但剛開始調(diào)整就來了金融危機(jī)，于是越來越多的人認(rèn)同“房地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)”，加上銀行猛放貸，利率調(diào)至低點(diǎn)，二套房貸暗中放松，未充分調(diào)整的京、滬樓市一下子轉(zhuǎn)冷為熱，樓市暴漲程度超過2007年，主要是炒家大舉入市。雖然平民買不起房，但富人的余錢多的是，在“通脹預(yù)期”、“人民幣將大幅度貶值”等言論蠱惑下，熱錢大舉流入房市，加上利益集團(tuán)炒作哄抬，房價(jià)瘋漲，泡沫再次急劇吹大，危險(xiǎn)程度已經(jīng)超過2007年。

二是哄抬炒高地價(jià)房價(jià)，只能制造房地產(chǎn)市場短暫的虛火，不利于中國整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。房價(jià)瘋漲和房子供不應(yīng)求的恐慌，逼得本不打算現(xiàn)在購房的人提前下手搶房，不過是透支明天的需求。高房價(jià)高物業(yè)成本及相應(yīng)的高人力成本將削弱一些城市的競爭力，經(jīng)營困難的企業(yè)會搬走，居民會賣掉高價(jià)房子搬到房價(jià)低得多環(huán)境氣候更好的小城鎮(zhèn)居住，出城潮將出現(xiàn)，就像美國人逃離紐約、芝加哥等大城市一樣。這就是倫敦、東京、巴黎等高房價(jià)都市衰退的原因。

中國如不抑制炒房，問題將比世界上這些衰老的經(jīng)濟(jì)體更嚴(yán)重。一些城市房地產(chǎn)占其經(jīng)濟(jì)總量的30%甚至50%，就靠虛高的房價(jià)支撐，這是非常危險(xiǎn)的。

三是人為炒高房價(jià)將影響社會和諧。一邊是普通大眾買不起租不起房子，一邊是富人還在瘋狂炒高房價(jià)牟取暴利。中國式的炒房正在制造越來越大的貧富懸殊。

記者：那你認(rèn)為政府應(yīng)該采取什么有效措施來抑制炒房呢？

羊慧明：首先要通過金融手段鼓勵自主性需求抑制投機(jī)性購房需求，銀監(jiān)會出臺的對居民購買首套住房降低首付比例和利率七折優(yōu)惠，購買二套以上住房首付必須四成利率上浮10%的政策是明智的，在炒房風(fēng)盛行的時候應(yīng)該進(jìn)一步從嚴(yán)，特別是對一些熱點(diǎn)城市，二套房貸的門檻應(yīng)更高，首付甚至可提高至五成、六成，利率上浮20%。

二是盡快推出物業(yè)稅。在成熟市場經(jīng)濟(jì)體，因?yàn)橛羞f進(jìn)物業(yè)稅，即越是市價(jià)高的房子物業(yè)稅比率越高，就決不會有人買幾十上百套房子空在那里不住人也不出租。中國也應(yīng)該借鑒相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行遞進(jìn)物業(yè)稅，對一戶居民自住的首套房可免征物業(yè)稅或只繳納售價(jià)0.1%/年的最低物業(yè)稅；對第二套以上普通住房收取與國際上差不多的物業(yè)稅，即年稅率0.5%-1%左右；對高檔豪宅分級收取3%、5%以上的高額物業(yè)稅，其標(biāo)準(zhǔn)各個城市可不一樣。比如北京，300萬至500萬元的豪宅每年收取3%的物業(yè)稅，501萬至1000萬元的房子收取4%的物業(yè)稅，1000萬元以上的房子收取6%的物業(yè)稅。

三是對買了空著3年以上的房子征收空置稅。年稅率可在3%左右。

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