京滬深房貸調查：紅燈雖未現由松到緊轉變明顯

2009年11月13日 03:45
來源：每日經濟新聞作者：黃惠敏胡俊華

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每經記者黃惠敏胡俊華實習記者張瑋發自北京、深圳、上海

“你是分行派下來調查我們支行房貸情況的嗎？”

——這是《每日經濟新聞》記者在對住房貸款政策進行調查時從某家銀行客戶經理處得到的答復，而這也成為接近年末時房貸市場那種微妙狀態的一種真實寫照。

近期，實施了一年的房地產信貸和稅費優惠政策要調整的各種猜測和傳言甚囂塵上，首套房貸將取消7折利率優惠的消息更是鬧得沸沸揚揚，而市場上二套房貸收緊的風聲也愈演愈烈。

房貸優惠政策真的要從綠燈轉成紅燈了嗎？7折利率優惠是否會在今年走到盡頭？而各銀行的信貸員是否又會因此而拉客戶搶搭末班車而沖這個調整期的“黃燈”？《每日經濟新聞》近日就此問題在北京、上海和深圳三地進行了實地調查。采訪中記者發現，盡管出于上有政策、下有政策的應對之術，不少銀行在執行層面上仍有著相當大的靈活度，然而不可否認的是，從各地二套房貸近期的轉變來看，收緊的信號的確是越來越明顯。

北京部分銀行二套房貸已執行1.1倍利率

2009年北京的第一場雪比以往來得更早了一些。而2009年的房貸優惠政策或許也正像這個天氣的變化，在冬天來臨之時可能會漸行漸遠。

在利率優惠政策的執行期臨近結束之時，個人住房貸款收緊預期的背后，并非政策變動下一紙明確的條文，監管層嚴控風險的要求和商業銀行出于自身經營收縮放貸規模才是真正的推手。

記者實地調查發現，北京多家銀行仍執行首套房首付2成、利率7折的優惠政策；而在二套房方面，各家商業銀行在利率方面仍會根據客戶情況給予幅度不等的優惠，但首付4成儼然成為各家銀行的“硬杠杠”。每經實習記者張瑋發自北京

首套房：7折利率在延續

2008年12月，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，為鼓勵普通商品住房消費施行一系列包括下浮房貸利率在內的優惠政策，政策暫定執行至2009年12月31日。在房貸7折利率優惠倒計時之際，關于該政策到年底是否取消的爭議充斥坊間，政策調整與否牽動市場神經。

近日，有報道稱南京招行本月9日起首套房貸優惠利率上調至8折，雖然該“傳言”最終以招行總行出來辟謠澄清而收場，但空穴來風的背后，呈現出房貸優惠政策將收緊的市場預期不斷升溫的事實。

記者以購房者身份走訪朝陽區多家銀行營業網點進行咨詢后發現，銀行并未接到相關的政策變動通知，絕大多數銀行在首套房的執行政策方面并無調整，基準利率7折優惠的政策仍在延續，少數銀行的調整也只是出于銀行自身運營的業務需要。

記者走訪了包括中國銀行、交通銀行、招商銀行、民生銀行、華夏銀行在內朝陽區多家銀行的網點，銀行相關工作人員均表示，目前還執行的是首套房首付2成、利率下浮30%的政策。

“我們最近也聽說了房貸優惠政策可能要調整，但目前還沒有收到上面的通知，至少現在首套房利率還是按基準利率打7折來辦理?！闭猩蹄y行萬達廣場支行房貸負責人表示。

然而，不同于上述各家銀行按部就班地執行原有政策，國有銀行建行首套房利率雖然也主打“7折牌”，但該行首套房首付成數卻成為記者走訪調查的多家銀行中的“異類”。

“得先與開發商協商才能確定利率的優惠情況?！?a href="http://www.qianchuanzi.net/app/hq/stock/sh601939/" target="_blank" title="建設銀行 601939">建設銀行朝陽支行相關工作人員告訴記者，該行目前首套房利率可以較基準利率下浮30%，但首付最低需4成。

早在10月份記者以購房者身份做二套房房貸調查時，房產中介我愛我家的業務人員就告訴記者，建議不要在建行做房貸業務，“利率優惠得太少，審核也更加復雜。”他表示，近兩個月來，很多地產中介因嫌“無利可圖”都與建行中斷房貸業務。

在記者調查的城商行中，今年6月份剛入駐北京的盛京銀行在對首套房的政策方面則是首付3成、利率8.5折，“并不是因為信貸收縮等原因，我們一直執行的就是這樣的標準?！笔⒕┿y行北京分行負責人在接受記者采訪時表示。

記者致電位于金融大街的浙商銀行北京分行，作為剛“進京”不久的城商行，該行相關工作人員表示，目前該行個人房貸業務還未開始做。

二套房：堅守首付4成

相比一套房仍在延續7折利率優惠政策而言，各家銀行二套房房貸在堅守首付4成的同時，利率標準卻顯得參差不齊。據悉，今年下半年以后，“首付4成”應監管要求被嚴格執行，但利率優惠仍有可操作空間。

在進行二套房貸調查的過?恢?，細J叻⑾指骷疑桃狄性詼追坷史矯嬉話慊嵴攵圓煌突Ц璺炔壞鵲撓嘔藎熱繚諢祭駛∩洗?.5折甚至更低，有的甚至可以和首套住房一樣享受利率7折優惠。

值得注意的是，相比上半年，絕大多數銀行近期普遍拉長了貸款審批時間，對二套房貸款的受理、審批都更加嚴格，條件審核也較之前更加謹慎，放款速度也大大放緩，部分銀行二套房貸的利率優惠政策僅向優質客戶開放。

“二套房首付是4成，這個肯定是底限了，利率方面基本上與基準利率一致，浮動不是很大。”華夏銀行光華支行個人客戶部高級客戶經理向記者表示。

記者在中國銀行某網點進行咨詢時發現，該行二套房貸在首付4成的前提下，利率為基準利率的1.1倍?！皟蓚€月前就變為1.1倍了，上面的政策說是要控制投資。”該網點個貸經理表示。

“購買第二套住房，首付款比例不得低于40%，第二套房不可享受利率7折優惠，最低不得低于基準利率上浮10%?！庇浾咧码娊煌ㄣy行服務熱線咨詢二套房貸時，該工作人員流利地答道。

同時，記者向交通銀行東單支行某客戶經理咨詢時，該經理明確表示，第二套住房如果是改善性住房，可以按照一套房的優惠政策走，即首付兩成、利率打7折。據悉，目前各家銀行對二套房的認同標準并不統一，在政策執行方面也是“五花八門”。

今年上半年，在商業銀行天量信貸投放的同時，全國個人住房貸款同比增長亦高達150%。2009年6月，中國銀監會在《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》中強調，除國辦131號文中規定的“改善型住房”可參照首套房目前兩成首付、7折利率執行外，其余所有貸款均將執行4成首付規定，商業銀行不得以任何手段變相降低首付款的比例。

市場：搶搭“末班車”并不多見

盡管市場關于收緊房貸的預期與日俱增，更有報道指出“末班車效應”凸顯，引發市場刮起一陣“搶購潮”。但記者通過調查發現，由于利率政策還處在優惠期，市場上爭相搶購住房的“末班車效應”并不多見。

“不少原本打算持幣觀望的客戶聽到風聲后會通過銀行進行咨詢，不過目前我行還沒有出現搶購、搶貸的現象，近期房貸業務仍算正常?！闭猩蹄y行某房貸負責人接受采訪時表示。

一家城商行高層人士告訴記者，市場上對政策調整預期可能會有小幅度的反應，但利率優惠降低幾個點對客戶影響并不太大，“購房者可以通過拉長還貸總期限，從而攤薄每月還款額?！彼J為，銀行在年底收縮信貸規模屬于業務展開的正常范圍，客戶也不可能因利率小幅調整對住房進行爭相搶購。

經歷了上半年的信貸狂飆，很多銀行到年中或3季度已經完成全年指標，銀行進入3季度以后放貸明顯放緩，銀行主動收縮房貸，把年末作為信貸規模的控制期似乎已成為銀行業房貸變化的規律。監管部門對銀行資本充足率、撥備覆蓋率要求的提高也令一些銀行不得不控制貸款節奏。

一家國有銀行高級經理在接受記者采訪時表示，監管層關于房地產的貸款政策正在醞釀之中，目前還沒有出臺，出于年底控制信貸規模增長的需要，房貸優惠政策收緊多半還是出于銀行自身的調整，并且將是一個漸進的過程。