優惠政策去留對樓市影響有限

2009年11月23日 07:21
來源：中國證券報

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□中證證券研究中心張泰欣

經歷了大半年火爆的市場行情，房地產業的優惠措施貌似步入了十字路口。一方觀點認為，目前房地產市場已經積累了一定的風險，政府應該主動去“擠泡沫”，促進市場健康發展。而另一派觀點則認為，很多二三線城市的行情才剛剛開始，只有繼續推動房地產市場交易，才能更好地促進經濟發展。兩者爭論的焦點無非是優惠政策是退出還是保留，筆者認為，經歷了由低谷到高峰的跳躍式發展，目前房地產行業的自身調控能力正在加強，政策的沖擊短期對房地產市場的影響比較有限。

顯然，銀行是優惠政策淡出的主要受益者。經歷了息差收窄和大規模貨幣投放的經濟階段，各商業銀行亟須提高自身的議價能力，從而提升資金收益水平，資產質量中的個貸部分無疑是銀行收入的重要增長極，如果取消普遍的七折房貸優惠，對銀行利息收入和資金議價水平的提升起到極大的支撐作用。而事實上，目前已有多家銀行提高了二套房的界定標準，并且在相關的利率優惠措施上也采取了從嚴政策。筆者認為，如果目前部分地區房地產市場非理性發展的勢頭繼續擴張，不排除監管部門在有關地區采取提高利率標準、重新征收稅費等從嚴措施的可能，通過有形干預擠出市場泡沫，使市場逐步回歸理性。

同時，我們也看到房地產市場的發展還很不平衡。今年1—10月，全國累計實現房地產投資完成額2.8萬億元，同比增長18.9%。這種增長可能更多的來自于消費潛力正在釋放的中部地區，而東部和西部一些地區由于前期過度增長或消費不足，開發投資情況并不理想，這也是吉林、湖南等地一些政府部門強調仍會以政策刺激市場的原因所在。房地產投資對經濟的拉動作用正在體現，只有繼續保持地產市場的繁榮景象,經濟復蘇確立的進程才會逐步加快。

退出也好，持續也罷，這其中都涉及到政策的干預問題，采取措施的“度”有多大？到底其影響幾何？筆者認為，這對于剛剛恢復市場景氣的房地產市場而言意義重大。在經歷了業績超預期增長和大規模信貸投放的經濟周期之后，大多數房地產企業的資金狀況和運營能力有了明顯變化。從目前資金來源看，房地產企業在逐步減弱對銀行的依賴程度，因此，即使驟然貸款收緊，短期內對房地產的經營不會造成大的影響。從消費者看，由于剛性需求、通脹預期、資產配置等因素的作用，利率上升多大程度上能抵消上述綜合因素的影響，目前還得不出顯著線性關系的結論，而可以確定的是，在政策淡出前期，會刺激一部分消費需求,并有可能激化市場的非理性因素。

從另一面看，雖然區域發展不平衡的事實仍將主導部分地方延緩優惠措施，但在目前市場價格高位運行的狀態下，投資需求的動機在逐步減弱，剛性需求的提升也缺乏更多的誘發因素，因此，既有的優惠措施多大程度上能提升成交還需時間檢驗。隨著房地產新開工面積和施工面積的加速回升，未來房地產市場供需缺口的矛盾會逐步收窄，因此，未來市場的價格可能會更為理性，通過主動的價格措施來提升交易量的策略有一定的發展空間。因此，在市場動能大量釋放的背后，未來房地產市場將由暴風驟雨式的發展更多的轉向細水長流的運作。