營業稅歸位引發房貸悲觀論

2009年12月11日 00:42
來源：21世紀經濟報道作者：盧先兵

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本報記者盧先兵深圳報道

9日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會議公告指出，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。

“個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，肯定會影響到二手房乃至新房的成交量，進而影響明年的房貸量，明年房貸估計會下跌兩成。”10日，某國有行深圳分行個貸人士對記者表示。目前，該行正在內部研判該政策的影響。

股份行的看法更為悲觀。平安銀行個貸管理人士表示，2010年全年的房貸可能會下降30%。在一線城市，隨著房價的瘋漲，投資客占比達40%，他認為“占比10%比較正常”

記者從多家銀行獲悉，各行對明年的信貸計劃正在緊急調研，還未出具體安排，但適度從緊是一個基調，這也是監管部門的要求。權威信息來源顯示，監管部門定出明年的信貸投放量在6萬億-7萬億元。總盤子在縮小，加上房產調控政策的沖擊，明年房貸形勢難料。

二手房貸或跌兩三成

政策的變向，令一線城市的房產投資客心生有離場之意。以深圳為例。

“深圳的房價，相對2008年低位，漲幅超過80%。投資成本已經很高，房價再往上沖很高的可能性小，收益降低了，加上如今恢復營業稅，又沖減了收益。”投資客鄒健民向記者表示，他和身邊的投資客群體對明年的房產投資興趣不大。

深圳房地產信息網數據顯示，深圳二手房掛牌價格已經連漲11個月，達到14114元/平方米，再創歷史新高，相對于2008年11月上漲了31%。

新房漲幅也不俗。中國房地產指數研究院數據顯示，前10月，深圳和北京的新房成交均價分別累計上漲83%和54%，同期二手房均價(報價)上漲26%，未來存在調整風險。從全國來看，11 個重點城市中，北京的深圳和廣州、杭州、天津的二手房價格指數較去年年底增長超過20%，上海、蘇州、南京超過10%。2009 年1-10 月，全國新房均價達到4544 元/平方米的新高，較去年同期上漲22.7%。

“虛火很旺，這是給樓市打強心針的效果。營業稅變了之后，利率七折優惠也可能明年取消。”鄒健民認為。

深圳中原地產總經理李耀智認為，二手投資客估計會減少兩三成，銀行的二手房貸量由此也會呈現同比例下跌。

營業稅政策亦也連帶影響到一手房市場，業界預期一手房的短線投資客會受到壓制，開發商的開發投資或生變。

不過，開發商的態度較樂觀。金地集團財務部人士表示，稅收政策變化，對一手市場影響不大，目前投資新房在3-5年轉手的比較少。在開發投資上，開發商資金充裕，對房地產形勢也較為樂觀，應不會減小開發投資力度。

利率優惠取消猜測

“房地產調控通道的預期已經打開，目前雖只限于營業稅優惠取消，但接下來其他政策，包括利率七折優惠，也可能一步步取消。”上述平安銀行個貸負責人表示。

深圳書香門第投資公司營銷負責人王永勝認為，營業稅優惠取消對于二手房交易將帶來很大影響，尤其是房價高企的一線城市。

假設按照一套133平方米的住宅算，成交價為250萬。該物業當初購入價為100萬，且現時房產證未滿兩年，須征收營業稅。買家現時購入該物業，營業稅只需按差額的5.5%征收，如果明年減免政策取消后，營業稅要多繳納8萬多，交易成本支出增加。

招商銀行廣州分行個人信貸部總經理葉振環稱，在廣州市場，購買2-5年房齡住房的房貸客戶占到40%左右，其中很多一部分是投資客，明年估算約有20%的客戶退出二手房貸市場。不過，他同時認為，在二三線城市，房價漲幅不高，房貸量下滑應該不明顯。

2010年通貨膨脹的幅度也是懸在房貸市場頭上的一把劍。一股份行信貸研究人士表示，今年天量信貸投放，勢必引發通脹，明年的通脹率如果達到3%，形勢就比較嚴峻。出于抵御通脹的考慮，部分投資客可能會中長線持有房產，這會在一定程度上減緩房貸的下滑。

一位不愿透露姓名的某國有行深圳分行個貸負責人表示憂慮，今年前10月，該行個貸新增量超過180億元，位居深圳市場前列，2010年保持這樣的量比較困難。他對市場的判斷是，明年1月份乃至一季度，二手房成交應會淡許多，二季度會有所好轉，但下半年的情況就不好說。

2010年房貸懸疑還受到信貸規模緊縮的影響。權威信息來源顯示，監管部門初步定出明年的信貸投放量在6萬億-7萬億元。上述平安銀行個貸負責人表示，總盤子變小，房貸額度會隨之減少。他預測，明年一季度房貸沖量較大，隨后逐步減弱。