2009年樓市已成投機市場京滬廣深四城市幾近癲狂(4)

2009年12月18日 07:04
來源：第一財經日報

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上海：漲幅近50%

唐文祺

在上海工作已數年的劉先生最近決定，不在上海買房。“這里的房子已經失去生活資料的本質屬性，成了純投資品，房市也就成了投資甚至投機市場，而不是正常的生活消費品交易市場。我不想以買房為投資，更不想對它進行投機，我只準備買房自住，所以，我不參與此市場，不買這里的房子。”劉先生如此闡述自己不在上海買房的原因。

劉先生是一個典型的上海白領，年初家里剛添了小孩，這才意識到需要買房。可當他開始認真考察上海的樓市時，發現自己已在不知不覺中被高企的房價擋在“門外”。“75平方米以上，總價100萬元以內，房齡10年以內，坐公交車20分鐘左右能到辦公室”，這是他的購房條件，可是，這一條件在上海日漲日高的樓市中，顯然異常地不真實。“我承認我的要求在目前的市場中不現實，但我也承認現在這個市場是合理的！”

的確，2009年的上海樓市，屢屢創新高的價格紀錄構筑成了持續向上的房價走勢圖，也把越來越多的“剛性需求”擋在了“上海樓市之外”。11月，上海全市商品住宅成交均價再度成功登上18000元/平方米的高位，18686元/平方米的均價水平，較10月份上漲9.64%。其商品住宅成交面積甚至創下了4年來的新高紀錄。

禍起供求失衡

白領陳小姐則在上海房價上漲時果斷入市。她于今年3月份以11096元/平方米的價格在上海浦東新區唐鎮板塊買下了一套兩房的房子。現在她后悔的是，“房子買小了。”雖然2008年時，該板塊的新盤均價也不過在8000~9000元/平方米。

“那時還不敢貸款太多，所以只挑了兩房。早知道房子漲那么快，就買個三房的了。”陳小姐不無遺憾的說道，“之前還有人想用2萬元單價來買我們小區里的房子，可是唐鎮剛拍出的地就離我們小區不遠。那塊地的樓板單價都快2萬元了，大家都覺得房價還會漲得更多。

CBN記者獲得的數據顯示，陳小姐購買的樓盤在今年7月的成交均價為12935元/平方米，最近幾天的銷售均價已高達17000元/平方米。短短9個月中，價格漲幅已高達50%。

這并不是個別現象，從CBN記者獲取的數據看，2009年的上海樓市漲幅超過50%以上的項目比比皆是，部分樓盤的價格漲幅甚至接近100%。位于浦東新區南匯板塊的綠洲康城二期，今年第一季度的成交均價為8730元/平方米，第四季度時，成交均價已為17104元/平方米，漲幅高達95.9%。

據上海佑威房地產研究中心提供的數據，11月，上海全市商品住宅成交均價為18686元/平方米，與今年2月份的全市成交均價12674元/平方米相比，整整上漲了47.47%。該中心副主任陸騎麟認為，今年全市商品住宅有效供應不足，是導致全市成交均價大幅上漲的主要原因之一。

今年11個月以來總計的新房供應面積僅1256萬平方米，與2008年的全年供應量相比，少了近50萬平方米。“但今年全年的成交量卻是肯定較去年翻番的，這種供求不平衡的差異性顯得尤為突出。”陸騎麟表示。

二手房“漲聲一片”

供求失衡的反應，也導致二手房市場“漲聲一片”。位于浦東張楊路苗圃路附近的一個小區，去年底成交的一套面積110平方米左右的房子總價不過170萬元。今年初，該小區內一套同戶型房源的成交總價漲至200萬。這種上漲的態勢在最近半個月達到“白熱化”的程度。

11月底，小區內兩套同戶型的房源同時到中介處掛牌，其中一套很快以265萬元價格成交，一周后，另一套以270萬元成交。到上周末，該小區又一套戶型相近的房源，以將近300萬元的總價售出。短短半個月內，該小區的房價上漲幅度已超過13%，過去一年的漲幅也超過76%。之前以265萬售出房子的房東后來表示，“其實不是我要賣這么貴，而是中介拼命讓我一定要咬住這個價格”

據漢宇地產陸家嘴區域總監孫小陽介紹，以世茂湖濱花園為例，11月該盤二手房成交均價為27000~28000元/平方米，如今的成交均價已達31000~32000元/平方米。剛剛出臺的“營業稅由兩年改至五年”的調整政策，看起來對市場并未影響。“許多賣家提出‘凈到手價’，實際上就是包括了這部分稅費。這種明確轉嫁成本的現象是首次出現，即使在當時尚屬高位時期的2007年，都未出現過。

上海中原研究咨詢部經理龔敏表示，今年購房需求在短期內的爆發，助長了房企或房東見機漲價的心態，同時房價的迅速躥升也促使了投機需求的膨脹。“但從統計數據來看，居民收入結構中的工資性收入增幅仍然較低，轉移性收入為可支配收入增長主要動力，即居民實際可支配收入增長無法與房價漲幅匹配。”由此可見，價格過快上漲主要由外來人口需求、投資投機需求帶動。