2009年樓市已成投機(jī)市場 京滬廣深四城市幾近癲狂(4)

2009年12月18日 07:04
來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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上海：漲幅近50%

唐文祺

在上海工作已數(shù)年的劉先生最近決定，不在上海買房。“這里的房子已經(jīng)失去生活資料的本質(zhì)屬性，成了純投資品，房市也就成了投資甚至投機(jī)市場，而不是正常的生活消費(fèi)品交易市場。我不想以買房為投資，更不想對(duì)它進(jìn)行投機(jī)，我只準(zhǔn)備買房自住，所以，我不參與此市場，不買這里的房子。”劉先生如此闡述自己不在上海買房的原因。

劉先生是一個(gè)典型的上海白領(lǐng)，年初家里剛添了小孩，這才意識(shí)到需要買房。可當(dāng)他開始認(rèn)真考察上海的樓市時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己已在不知不覺中被高企的房價(jià)擋在“門外”。“75平方米以上，總價(jià)100萬元以內(nèi)，房齡10年以內(nèi)，坐公交車20分鐘左右能到辦公室”，這是他的購房條件，可是，這一條件在上海日漲日高的樓市中，顯然異常地不真實(shí)。“我承認(rèn)我的要求在目前的市場中不現(xiàn)實(shí)，但我也承認(rèn)現(xiàn)在這個(gè)市場是合理的！”

的確，2009年的上海樓市，屢屢創(chuàng)新高的價(jià)格紀(jì)錄構(gòu)筑成了持續(xù)向上的房價(jià)走勢圖，也把越來越多的“剛性需求”擋在了“上海樓市之外”。11月，上海全市商品住宅成交均價(jià)再度成功登上18000元/平方米的高位，18686元/平方米的均價(jià)水平，較10月份上漲9.64%。其商品住宅成交面積甚至創(chuàng)下了4年來的新高紀(jì)錄。

禍起供求失衡

白領(lǐng)陳小姐則在上海房價(jià)上漲時(shí)果斷入市。她于今年3月份以11096元/平方米的價(jià)格在上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)板塊買下了一套兩房的房子。現(xiàn)在她后悔的是，“房子買小了。”雖然2008年時(shí)，該板塊的新盤均價(jià)也不過在8000~9000元/平方米。

“那時(shí)還不敢貸款太多，所以只挑了兩房。早知道房子漲那么快，就買個(gè)三房的了。”陳小姐不無遺憾的說道，“之前還有人想用2萬元單價(jià)來買我們小區(qū)里的房子，可是唐鎮(zhèn)剛拍出的地就離我們小區(qū)不遠(yuǎn)。那塊地的樓板單價(jià)都快2萬元了，大家都覺得房價(jià)還會(huì)漲得更多。

CBN記者獲得的數(shù)據(jù)顯示，陳小姐購買的樓盤在今年7月的成交均價(jià)為12935元/平方米，最近幾天的銷售均價(jià)已高達(dá)17000元/平方米。短短9個(gè)月中，價(jià)格漲幅已高達(dá)50%。

這并不是個(gè)別現(xiàn)象，從CBN記者獲取的數(shù)據(jù)看，2009年的上海樓市漲幅超過50%以上的項(xiàng)目比比皆是，部分樓盤的價(jià)格漲幅甚至接近100%。位于浦東新區(qū)南匯板塊的綠洲康城二期，今年第一季度的成交均價(jià)為8730元/平方米，第四季度時(shí)，成交均價(jià)已為17104元/平方米，漲幅高達(dá)95.9%。

據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，11月，上海全市商品住宅成交均價(jià)為18686元/平方米，與今年2月份的全市成交均價(jià)12674元/平方米相比，整整上漲了47.47%。該中心副主任陸騎麟認(rèn)為，今年全市商品住宅有效供應(yīng)不足，是導(dǎo)致全市成交均價(jià)大幅上漲的主要原因之一。

今年11個(gè)月以來總計(jì)的新房供應(yīng)面積僅1256萬平方米，與2008年的全年供應(yīng)量相比，少了近50萬平方米。“但今年全年的成交量卻是肯定較去年翻番的，這種供求不平衡的差異性顯得尤為突出。”陸騎麟表示。

二手房“漲聲一片”

供求失衡的反應(yīng)，也導(dǎo)致二手房市場“漲聲一片”。位于浦東張楊路苗圃路附近的一個(gè)小區(qū)，去年底成交的一套面積110平方米左右的房子總價(jià)不過170萬元。今年初，該小區(qū)內(nèi)一套同戶型房源的成交總價(jià)漲至200萬。這種上漲的態(tài)勢在最近半個(gè)月達(dá)到“白熱化”的程度。

11月底，小區(qū)內(nèi)兩套同戶型的房源同時(shí)到中介處掛牌，其中一套很快以265萬元價(jià)格成交，一周后，另一套以270萬元成交。到上周末，該小區(qū)又一套戶型相近的房源，以將近300萬元的總價(jià)售出。短短半個(gè)月內(nèi)，該小區(qū)的房價(jià)上漲幅度已超過13%，過去一年的漲幅也超過76%。之前以265萬售出房子的房東后來表示，“其實(shí)不是我要賣這么貴，而是中介拼命讓我一定要咬住這個(gè)價(jià)格”

據(jù)漢宇地產(chǎn)陸家嘴區(qū)域總監(jiān)孫小陽介紹，以世茂湖濱花園為例，11月該盤二手房成交均價(jià)為27000~28000元/平方米，如今的成交均價(jià)已達(dá)31000~32000元/平方米。剛剛出臺(tái)的“營業(yè)稅由兩年改至五年”的調(diào)整政策，看起來對(duì)市場并未影響。“許多賣家提出‘凈到手價(jià)’，實(shí)際上就是包括了這部分稅費(fèi)。這種明確轉(zhuǎn)嫁成本的現(xiàn)象是首次出現(xiàn)，即使在當(dāng)時(shí)尚屬高位時(shí)期的2007年，都未出現(xiàn)過。

上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏表示，今年購房需求在短期內(nèi)的爆發(fā)，助長了房企或房東見機(jī)漲價(jià)的心態(tài)，同時(shí)房價(jià)的迅速躥升也促使了投機(jī)需求的膨脹。“但從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，居民收入結(jié)構(gòu)中的工資性收入增幅仍然較低，轉(zhuǎn)移性收入為可支配收入增長主要?jiǎng)恿Γ淳用駥?shí)際可支配收入增長無法與房價(jià)漲幅匹配。”由此可見，價(jià)格過快上漲主要由外來人口需求、投資投機(jī)需求帶動(dòng)。

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