智囊專家拋樓市拐點論遭開發商集體反駁(9)

2010年01月07日 04:36
來源：中國經濟網作者：張敏

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2009年，房市上演了大逆轉，房價從去年底的低谷觸底反彈，持續飆升，在一些城市已經超過了2007年的峰值。隨著房市泡沫的不斷膨脹，“買不起房”再度成為民生焦點。近日，國務院常務會議提出，要“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。

房價上漲的情勢正趨于嚴峻。作為關乎國計民生的支柱產業，房地產不僅聯結著上下游產業的投資與生產，還關乎著居民的需求和消費。過猶不及，快速上漲的房價，已經對生產和消費領域造成傷害。展望2010年，如何把握政策的火候，在保持經濟復蘇的同時，從根本上扭轉房市的失衡格局，將會成為相關政策所面臨的艱難挑戰。

針對房市走向與政策調整的相關問題，本期本報特別邀請了中國金融40人論壇成員、安信證券首席經濟學家高善文，中國金融40人論壇特邀成員、瑞士信貸第一波士頓董事總經理陶冬，華遠集團董事長任志強作深入分析，是為21世紀北京圓桌第237期。(曹理達)

房價反彈的驅動力

此輪房價上升主要并不是剛性需求的釋放，而是其他力量推動的資產價格泡沫化過程。

《21世紀》：和2006-2007年相比，今年房價上漲的驅動力是什么？剛性需求和投資需求如何影響房價？

高善文：今年房市的局面可以說是上一輪繁榮的“下半場”，和2006、2007年的泡沫有著邏輯上的緊密聯系，但是驅動力不完全一樣。2006、2007年的泡上半場”期間，資產價格的資金驅動力主要來自貿易盈余，而今年以來的“下半場”中，資金主要來源于銀行信用的大量供應。

今年5月份之后，投機性需求開始上升，高檔樓盤成交變得非常活躍，價格也開始上升。這顯示此輪房價上升主要并不是剛性需求的釋放，而是其它力量推動的資產價格泡沫化過程。

此輪資產價格泡沫有兩方面背景：一是實體經濟產能過剩。這在2005年已經開始出現，2006、2007年從總量上進行解決，方法是將大量的過剩產能轉化成出口，形成嚴重的國際收支失衡。隨著出口受到金融危機的影響，產能過剩的老問題又凸顯出來。二是出口行業在經歷系統性的調整。出口企業的倒閉風潮在今年年初已基本結束，但是出口行業回歸正常增長還未實現，可能還需要一段時間的休養生息。這兩方面因素使得制造企業不愿擴大產能和投資，從而資金不太容易回流到實體經濟。

與此同時，為了刺激經濟，銀行為企業提供了大量新增貸款，企業的現金流十分充裕。由于產能過剩的消化仍需時日，資金不愿進入實體經濟，來源又很充沛，所以很自然地就流入了資產市場，導致房價和股價在資金推動下不斷上升，并引發許多投機性活動。

陶冬：流動性泛濫是房市急速進入繁榮最重要的原因。盡管受到了全球金融危機的打擊，但中國的銀行體系仍很健康，資本金并沒有受到重創。中國的銀行借貸意愿強烈，寬松貨幣政策所產生的乘數效應遠比歐美國家高。

同時，政府對房地產市場的優惠政策，使開發商和消費者受益。在房市緊縮時期受到壓抑的剛性需求，在今年初得到一次性釋放。中國消費者的借貸杠桿并不高，當房市轉暖時，民間的高儲蓄開始流入房地產領域。

人們對于通貨膨脹預期也為已經過熱的房地產市場火上澆油。泡沫永遠是自我繁殖的，在資產升值預期下，越來越多的資金追逐超額利潤。