調控政策下的房市困局(2)

2010年01月16日 03:51
來源：21世紀經濟報道作者：曹理達周慧蘭

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政府突圍

《21世紀》：經濟增長需要房地產投資，但房價的過快上漲又造成民生問題。政府應該如何突圍這種困局？

陳超：在我國，地域差別、居民收入差距導致對于住房的需求和消費能力的差異，用一刀切的政策無法解決住房的問題，要采取差別化的政策。具體來說，對于買不起商品房的低收入群體，政府就得大力發展保障性住房。現在發達國家保障性住房差不多能占到整個住房市場的40%左右，而我們的比例則非常低。新加坡、香港、德國的經驗，值得我們借鑒。其中新加坡和香港的經驗適用性更強些。中國人對于住房有一種傳統，“居者有其屋”，人們都還是希望擁有一套自己的房子，這跟歐美人的觀念不同，他們認為一輩子租房子也沒有問題。既然有需求存在，在制度設計上，經濟適用房相對于廉租房要有更大的供給，廉租房是提供給根本買不起房子的人，經濟適用房給低收入并有一定儲蓄的。而普通商品房可以根據不同收入群體來劃分和提供，對于高檔住房的規模要執行嚴格的控制。

王建：單純的抑制房價，并不能夠解決中國房地產的困局。房價即便不上漲或是下跌一些，很多人仍然是買不起房的。居民收入差距的普遍存在，使得中低收入社會群體買不起商品房。尤其是在我國這樣人地矛盾特別尖銳的國家，商品房價必然呈現長期上漲趨勢，會有相當一部分人的收入增長低于房價增長。解決之道是把一部分人的住房需求作為公共產品來提供，中國必須要進行二次房改，增加保障性住房的供給。

去年的經濟刺激政策中提出加大保障性住房建設，但是全國的總投資不過兩千億，和房地產幾萬億的投資相比，總量太低。保障性住房的資金，可以用龐大的儲蓄剩余來做文章。目前銀行的居民儲蓄有超過20萬億，沒有得到有效的應用。政府可以發行長期的城市建設公債，用這部分資金來搞保障性住房建設，提供給進城的農民工、城市貧困居民、剛剛畢業的大學生等群體。用這樣的形式解決至少一半人口的住房問題，就能打開困局。而現在，在保障性住房仍是杯水車薪的情況下，絕大多數人的住房都靠商品房市場來解決，只能是作繭自縛，進退兩難。

《21世紀》：“通知”矛頭直指地方政府，要求落實由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制，抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅及其它與中央調控要求不相符合的規定。這對于遏制地方政府的不規范開發行為有怎樣的作用？打破“土地財政”的突破口在哪里？

哈繼銘：地方政府有很強的賣地沖動，這和整個中央和地方的財政關系沒有理順高度相關。中國的地方政府通過稅收渠道獲得的預算內的財政收入很有限，在財政收入分配方面，地方政府占30%，中央政府占70%；而在財政支出責任方面，地方政府需支付70%，中央政府只需支付30%。財權與事權的失配是導致地方政府賣地沖動的重要原因。

當然，我們可以通過中央向地方的轉移支付來降低這種失配的嚴重性。較科學的方法是按照支出需求來確定轉移支付規模。財政的功能就在于熨平各地區財政支出的差異，使貧困地區和富裕地區能夠提供一致的公共服務，包括同一水平的教育、醫療和基礎設施。

但中國的轉移支付基本上是根據財政收入規模大小來確定的，地方政府收上來多少稅，然后和中央政府共享。稅收來源較豐富的地區，獲得的財政收入留成也更大；窮困地區財政收入留成也較少。盡管在這一基礎上，中央也會向落后地區進行一些財政轉移，但最終難以熨平區域間的差異。在這種情況下，地方政府就有很強的斂財沖動，它要賣地，地價越高，預算外的財政收入才會越大。倘若不理順中央和地方的財政關系，只強調加強對地方政府賣地的管理，實際上并不能從根本上解決這一問題。

而且，在這種情況下，不僅地方政府有賣地的沖動，家庭也會參與推高某些地區的房價。落后地區有一部分高薪的人，他們感覺這個地區的公共服務質量遠遠落后于富裕地區，就會愿意去大城市投資買房子，讓他的家人享受那里的公共服務。這樣，大城市本地人和周邊比較有錢的人就會共同推高這個城市的房價。所以，財政關系沒有理順導致區域間的公共服務差異過大，也是推高房價的一個重要原因。