調控政策下的房市困局(3)

2010年01月16日 03:51
來源：21世紀經濟報道作者：曹理達周慧蘭

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走向之變

《21世紀》：在一系列調控政策出臺后，今年的房地產投資和房價走向如何？

王建：樓價如果要繼續上漲，就必須有需求動力進行支撐。要么是城市居民改善居住的需求來支撐，要么是投資投機的資金來支撐。現在政策對投機性資金進行控制，同時居民的自住型需求被高房價抑制了，那么房價就漲不起來了。所以今年房價整體會出現下降。目前房價超過了歷史高位，而股指才是歷史高峰的一半。今年的流動性可能更多地進入到股市，甚至有一些資金會從樓市里面退出來。今年將呈現房價往下走，股市往上走的格局。

陳超：我們去年第三季度的調研發現，去年開發商拿到貸款后，仍有40%的信貸資金沒有動用，加上預售款等資金流入，開發商已經有了資金后盾，而且也拿到了很多地，今年仍具備較強投資能力。再加上去年的過快上漲是由于供求矛盾引起的，今年房價大跌的可能性很低，所以開發商的投資意愿也會繼續保持。房地產價格走勢可能出現分化。一線城市的新房可能漲幅趨緩，二手房價格回落，大部分二三線城市由于城鎮化的推動以及價格尚屬合理，今年價格可能仍然穩中有升。

另外，城市化仍在推進的過程中，其所能帶動的房地產需求和投資，規模是非常大的。城市化將成為今年中國經濟增長的一個亮點。在城市化過程中，接力棒會從政府手中慢慢傳給民間投資，房地產投資將持續增長，在二三線城市將表現得更為明顯。今年房地產投資同比增速估計將達到約30%。

哈繼銘：在中國，短期的房價走勢取決于政策，長期則取決于人口結構，這是我一貫的觀點。短期來看，由于出租回報率低于貸款利率，買房的收益主要來自于資本增值，而非租金回報。在這種情況下，短期政策的變化將左右房價的變化。

觀察去年四季度以來一系列房地產調控政策，我相信政府既不希望房價大幅上漲，也不希望房價大幅下跌。房地產對經濟增長的重要性使得政府難以大力打擊地產市場，因此政府將主要依靠增加供給的方式來應對房價上漲。

從貨幣政策角度來看，為防止泡沫擴大，今年肯定會有所收緊；但又要兼顧到已經上馬的項目，保證它們的資金，若收得過緊，可能會導致這些項目擱置甚至爛尾。因此，今年的貨幣政策面臨的挑戰很大，一部分就來自于去年過度寬松帶來的后遺癥。所以，中央經濟工作會議也提出在建項目要積極完成，新開工項目要嚴格審批，這是正確的。總體而言，我判斷今年的信貸增長可能在7.5萬億左右。

那么房價合理的水平在哪里呢？我認為合理的水平是房價增長速度慢于收入增長速度。如果今年一季度和去年四季度相比，房價上漲速度明顯低于老百姓的收入增長速度，這就應該被認為房地產調控已經取得了較好的效果；如果房價全年增長達到兩位數，超過老百姓收入增長，就證明調控沒有到位，需要出臺更多的政策；如果房價下跌了，演變下去，經濟增速可能連7%都不到，就說明調控過度了，這樣，老百姓不僅買不起房子，可能還會失去工作。所以，我的總體判斷是，今年一季度的房價和去年四季度相比，沒漲，或只上漲1%-2%左右，就是合理、健康的。