現金炒房團扎堆 海南樓市夢魘20年輪回(2)

2010年01月29日 23:08
來源：華夏時報 作者：陳小瑛

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誰是最后的接盤者？

在這個瘋狂炒作的海島上，投資客們都在做著成為贏家的夢，一場激烈的接力賽不停傳遞，每一個投資客都認為自己不是最后接棒的那一個。

據丹洲小區開店三年的中介卓亞地產置業顧問彭晶晶告訴記者，該片區二十多個樓盤屬2005年后的老社區，但即使是在最旺的旅游季節冬季，入住率也不到30%，夏天基本都是空著；而入住的人中，還有1/3是業主。

溫州專職投資客李先生投資還算保守，他給記者算了一筆賬，鳳凰島一套68平米的房子至少得550萬，2012年8月才能交房入住，中間3年房價如果不漲3萬一平米，就不能保本，550萬存銀行，三年利息都夠每年來住五星級酒店了。

記者走訪時發現，海南配套設施并不健全，要建設為成熟的國際旅游島，還需多年，走遍三亞的旅游景點，基本都是國內游客。記者從市區鳳凰島打車前往位于陵水鎮的清水灣，大約52公里，50分鐘總共150元，清水灣周圍仍是耕地，沒有幾戶居民。

李先生一個朋友在清水灣以1.7萬每平米的價格買了10套房，決定現在放盤一半。在沒有形成真正的需求之前，李先生他們也在擔心，投資客轉手來轉手去，最后誰來接盤？

開發商們也需要有人接盤炒作，在海南省政府暫停土地出讓后，海南土地價格也是一路狂飆，海口一位恒大的拿地人士說，他們在1月28日前一周時詢問土地價格才30萬一畝，一周后便要100萬一畝了。

“海南旅游島只是政府與一級、二級開發商的合謀共贏，加上媒體的聯手炒作而已，圈地飆升價格后轉手，國際市場如果起不來，只能是制造新的一場更大的泡沫。”著名國際商務策劃師崔元星告訴記者，2003年提出國際旅游島規劃，2006年開始炒作，在珠三角、長三角、環渤海的房地產都熱起來后，又輪到了海南。

會不會重演上世紀90年代那場泡沫破滅？

崔元星認為，如果有那么一天，可能會比那一場更嚴重，因為資金量更大，更多的土地實際控制權已在大的開發商手里，他們需要借勢炒作賣房子，有一部分是第一次泡沫還沒有顯現出來的。

如華潤集團守住石梅灣10平方公里近20年，中信泰富神州半島29.8平方公里是2006年才啟動的，包括魯能、中信泰富神中信國安、華潤集富力、長江實業、海航置業、駿豪集團等等在海南的土地，約為300平方公里以上。

“今年去的開發商都是跟風的二級小開發商而已，他們拿土地成本較高，最后接棒的就從這些小開發商中產生。”崔元星說，一場海南熱爆發起來，總是先外熱，外面的熱錢涌進海南，再內熱，國內的投資客再跟著炒后被套。

特寫

海南最后一個爛尾樓

陳小瑛/文

幸福來得快，去得也快，上世紀90年代的樓市過山車，讓海南房地產一直久病不愈，而且這一拖，就是17年。

時來運轉，2009年末，借助海南國際旅游島的東風，海南再次瘋狂，連最后一個爛尾樓也復活了。

17年艱難復活

坐在三亞灣海灘上曬著太陽，隔著椰夢長廊往北看，沿線海景房與海灘風景都給人煥然一新的感覺。放眼望去，相距150米的海岸線外，早已分辨不出哪個是三亞最后一個爛尾樓。

擎天半島的復活可謂一波三折。它的第一個主人是海南機場臺亞實業有限公司，項目原名三亞臺亞國際航空廣場，屬商業綜合用地，由一幢31層主樓和一幢11層附樓組成，總建筑面積為49246.4平方米，是三亞最高的標志性建筑物。

從一開始就注定玩不下去的游戲，在1993年6月國家宏觀調控政策點燃導火索之后，海南房地產走向終結。一夜之間，所有開發商的資金鏈全都面臨斷裂。

覆巢之下，焉有完卵，依靠銀行貸款的臺亞實業資金鏈撐不住了，至1996年，該項目被迫停工，曾經的輝煌瞬間成了歷史。

2002年，三亞市政府公開拍賣該廣場，先后遭遇兩次流拍。最終，廣東聯華國際有限公司以3730萬元拍下，成為該廣場的新主人。土地性質也變更為70年住宅用地，扣除原來停建期間的土地占用年限，實際只剩57年的土地使用權，2006年1月，廣場改名為“擎天半島”

聯華國際接手后，絞盡腦汁，將原來的物業結構重新設計，改造為現在的國際濱海高層公寓和連為一體的五星級酒店。改造后達32層，共有468套房子，6層以下是為公寓配套的豪華會所，6層以上為豪華公寓，主力戶型每套設計為128-200平米左右，2008年10月均價為14000元/平米的毛坯房，當時五證已齊全。

因迷信風水的人傳言，該樓盤風水較差，爛尾樓時期被很多人當做吸毒場所，所以銷售還是不理想。此后，聯華國際又將其分割成40-80平米的中小戶型，雖然價格不貴，但還是沒有多少人買賬。

直到整個市場全面復蘇，擎天半島搭上了順風車，據售樓小姐透露，11層高的附樓和主樓20層以下的已經全部售完，目前只剩下80多套。

歷史總被遺忘

原本以為爛尾樓價格應該低于市場價才對，但記者以購房者身份前往擎天半島售樓處時，卻吃了一驚，能看見海景的房子一平米居然賣到5.1萬元，而最差的位置也要2.5萬元，均價為3.9萬元，而2009年3月才賣1萬塊。

與擎天半島相鄰的海景房，均價均在3萬以上，但銷售顯然要比擎天半島火爆。引用外界開發商的話說是“好了傷疤忘了痛”，一見形勢好，就想賣高價。

與擎天半島一樣的開發商不在少數，經歷過海南泡沫卻沒長記性。

時光倒回到18年前，1992年，全國各地大大小小開發商云集海南，先圈地，后貸款，那時開發商們都天真地以為，只要有地皮，就不愁沒有資金，只要蓋房子，就不愁賣不出去。

地價以前所未有的速度暴漲，最高曾創下了一畝地381萬元的天價，隨之而來的是期房買賣陡然走俏，最高每平米12000元的房子也被搶購一空，許多地產商一時間賺得缽滿盆溢。

但小甜頭后便是大痛苦，泡沫破滅后海南地產哀鴻遍野，爛尾樓總數達到603棟，其中海口市179宗，三亞有120宗，面積達1631萬平方米，至2006年底，海南好不容易才處置了80%的半拉子工程。

在經歷十多年的處置后，市場慢慢復蘇，從2004年開始，大批開發商再次進駐海南，有錢的投資商再次南下，有關系有門道的人，通過改變功能和定位收購爛尾樓又重新開發，更多的大開發商是通過一級土地開發，以低廉的成本來圈地。

轉眼間，在海南595公里的海岸線上，大大小小的地產商們已經屯兵布陣，開始制造新一輪房地產泡沫，此時開發商們已經完全忘記了歷史的痛苦，沉迷在漲價賺暴利的快樂中。

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