海南國際旅游島地產(chǎn)布局解密

2010年01月30日 00:59
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 作者：曹元

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核心提示：《國際旅游島規(guī)劃綱要》草案強(qiáng)調(diào)，岸線資源屬于稀缺資源，海邊一線地可用于旅游發(fā)展，不得用于商品房開發(fā)。根據(jù)行政的流程，草案將下發(fā)征求意見，最后修改后大概于3月份左右報送國務(wù)院審批。

海南處在了被炒作的風(fēng)口浪尖。能遏制這股炒風(fēng)的一度被寄望于《國際旅游島規(guī)劃綱要》

但原本定于在1月25日在《海南日報》，以整整五個版面進(jìn)行公開發(fā)表的這份規(guī)劃綱要最后仍不見影子。

這讓市場在猜測中再度肆虐。

1月28日，本報記者獨(dú)家獲得了這份由相關(guān)部門主導(dǎo)的規(guī)劃方案(草案)。草案強(qiáng)調(diào)，岸線資源屬于稀缺資源，海邊一線地可用于旅游發(fā)展，不得用于商品房開發(fā)。

“這也可能是規(guī)劃草案遲遲沒露面的原因。”海南一位知情人士告訴記者。

這份剛剛于1月17日定稿的草案，根據(jù)行政的流程，將下發(fā)征求意見，最后修改后大概于3月份左右報送國務(wù)院審批。

今年1月4日，國務(wù)院發(fā)布《推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展若干意見》，激起了各界對國家旅游島的關(guān)注。

“在過去20多天里，海南建設(shè)國際旅游島受關(guān)注的程度和范圍已經(jīng)堪與22年前建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)相媲美。”在剛剛召開的海南省政協(xié)會上，海南政協(xié)代表鐘業(yè)昌說。

1月15日，海南政府宣布在國際旅游島規(guī)劃獲批前，將暫停土地出讓、暫停審批新的土地開發(fā)項目。

受到關(guān)注帶來的副產(chǎn)品就是海南房價再度遭到爆炒。“一天一個價，你還是抓緊時間吧。”海口海甸島某銷售部經(jīng)理表示。這樣的言辭已經(jīng)不被視作漫無邊際的推銷。

按照初步計劃，如果該《總體規(guī)劃》能在3月底獲得國家發(fā)改委批準(zhǔn)，則海南的商業(yè)性開發(fā)土地出讓將會在屆時“解禁”。而海南“限地令”解禁之時，新的土地供應(yīng)有可能引導(dǎo)海南新一輪開發(fā)格局。

一線海景房或?qū)⒉辉匍_發(fā)

推進(jìn)國際旅游島，卻掀起地產(chǎn)爆炒，這是現(xiàn)實(shí)。

在期盼國際旅游島的日子里，海南房地產(chǎn)無疑是最受益的。海南地產(chǎn)界人士表示，以海口市海甸島的地產(chǎn)項目為例，兩三年前拿地的樓面地價不過1000余元每平米，但如今房價已經(jīng)漲至近萬元每平米。

在海南，一線海景房最為受益。從三亞度假歸來的深圳游客介紹，亞龍灣某樓盤房價漲到了12萬元每平米。

但是草案已經(jīng)對一線海景房發(fā)出了禁令。草案強(qiáng)調(diào)，岸線資源屬于稀缺資源，海邊一線地可用于旅游發(fā)展，不得用于商品房開發(fā)(不產(chǎn)生經(jīng)營性收入的房地產(chǎn))，岸線土地由省土地公司統(tǒng)一進(jìn)行一級開發(fā)，后按照每年新增岸線不超過2%的比例進(jìn)行招拍掛。

禁令還包括，所開發(fā)的項目必須符合《規(guī)劃綱要》，按照“項目帶土地”的原則，經(jīng)過省旅游規(guī)劃委員會規(guī)劃審批后進(jìn)行項目開發(fā)，距離最高潮位線2km以內(nèi)建筑物不超過30m，濱海旅游區(qū)綠地率大于60%，容積率小于2.0m建筑密度小于30%。

知情人士擔(dān)心，如此規(guī)定可能造成一線海景房的房價繼續(xù)暴漲，這也可能是規(guī)劃草案遲遲沒有露面的原因。

核心提示：《國際旅游島規(guī)劃綱要》草案強(qiáng)調(diào)，岸線資源屬于稀缺資源，海邊一線地可用于旅游發(fā)展，不得用于商品房開發(fā)。根據(jù)行政的流程，草案將下發(fā)征求意見，最后修改后大概于3月份左右報送國務(wù)院審批。

《總體規(guī)劃》(草案)顯示，海南將“使房地產(chǎn)業(yè)成為海南省的支柱產(chǎn)業(yè)”

但是面對高不見頂?shù)姆績r，海南省省委書記衛(wèi)留成坦言，面對國際旅游島獲批后的海南房地產(chǎn)熱潮，無論是在心理、法規(guī)及規(guī)劃等方面，海南的準(zhǔn)備都欠充分。

“強(qiáng)島富民是國際旅游島建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)。”1月26日，在海南省“兩會”期間，面對日益高漲的海南房地產(chǎn)熱，衛(wèi)留成如是表態(tài)，“至少在未來30年內(nèi)，房地產(chǎn)都是海南的支柱產(chǎn)業(yè)。但如果海南人民的生活依然貧窮落后，那就背離了國際旅游島建設(shè)‘富民’這一出發(fā)點(diǎn)，意味著國際旅游島建設(shè)是項失敗的事業(yè)”

如何實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)島富民”？《總體規(guī)劃》(草案)為未來這個國際旅游島定下了地產(chǎn)布局。

草案規(guī)定，將旅游度假的一線土地主要開發(fā)建設(shè)酒店，購物場所，不夜城、酒吧等娛樂場所，文化體育展館等滿足公眾消費(fèi)的經(jīng)營服務(wù)類旅游房地產(chǎn)項目，二、三線土地主要開發(fā)建設(shè)景區(qū)住宅(風(fēng)格別墅)以及度假長居型地產(chǎn)。

從空間布局看，旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)將形成三大圈層、南北兩極和東西兩翼。

三大圈層。即海岸圈層，房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)；臺地圈層，房地產(chǎn)適度發(fā)展區(qū)；山區(qū)圈層，房地產(chǎn)限制發(fā)展區(qū)。

南北兩極。以海口、三亞為中心，形成海南房地產(chǎn)開發(fā)的南、北兩大極核，并輻射帶動周邊房地產(chǎn)發(fā)展。

東西兩翼。東部沿海以旅游房地產(chǎn)為特色的房地產(chǎn)發(fā)展走廊；西部沿海產(chǎn)業(yè)配套與旅游度假相結(jié)合的房地產(chǎn)發(fā)展走廊。

但政策的尷尬卻在于，一方面要適當(dāng)遏制爆炒地產(chǎn)，另一方面卻又為炒作提供了各種方便。

為了促進(jìn)海南旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，《總體規(guī)劃》(草案)在購房入戶政策上，建議降低外籍人士購房的門檻，取消限制辦理居住證，推動開展房地產(chǎn)信托基金試點(diǎn)。

分析人士表示，海南，特別是三亞的住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較特殊，多數(shù)是島外購買者用來度假的，將其看做投資也可以，將其看做自己的度假居所則是自主性需求。這一類商品房的開發(fā)具有移民性質(zhì)的特點(diǎn)。如果海南省降低入戶標(biāo)準(zhǔn)，無疑對海南省商品房空置率一直較高的狀況有所改善。

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