皮海洲：海南千萬(wàn)別沖動(dòng) 防范房地產(chǎn)新泡沫

2010年02月01日 20:48
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上世紀(jì)90年代的地產(chǎn)泡沫曾經(jīng)讓海南付出了十年的時(shí)間代價(jià)，前車之鑒是否可以抑制海南的再一次沖動(dòng)

皮海洲

2009年12月31日，國(guó)務(wù)院公布了《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》(下稱“《意見(jiàn)》()，計(jì)劃在未來(lái)10年，將海南打造成世界一流的海島休閑度假旅游目的地。歷史又一次賦予海南島發(fā)展的機(jī)遇，但接下來(lái)的一個(gè)多月，海南的沖動(dòng)令人擔(dān)憂。

或成冒險(xiǎn)家的樂(lè)園

海南再一次走進(jìn)國(guó)人的視線是以國(guó)際旅游島的面孔出現(xiàn)的。但和上世紀(jì)九十年代的海南一樣，貼上了“國(guó)際旅游島的標(biāo)簽的海南，還是讓人感受到了房地產(chǎn)泡沫的存在，甚至成了冒險(xiǎn)家的樂(lè)園。

在《意見(jiàn)》還未發(fā)布之前，全國(guó)就有逾百家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)攜資上千億元進(jìn)駐海南“跑馬圈地”，在從海口到三亞600公里的黃金海岸線上，動(dòng)輒投資數(shù)十億、上百億的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目早已星羅棋布，其中不乏雅居樂(lè)、富力、萬(wàn)科、綠地、華潤(rùn)、中體等知名地產(chǎn)商。一線海景土地資源日益緊俏，房?jī)r(jià)飛漲。從2009年下半年以來(lái)，在全國(guó)各地都在高喊房?jī)r(jià)虛高的同時(shí)，海南房?jī)r(jià)卻異軍突起，僅僅三、四個(gè)月時(shí)間，八九千元一平方米的房?jī)r(jià)就翻了一倍多。

隨著《意見(jiàn)》的發(fā)布，海南房地產(chǎn)炒作掀起新高潮。全國(guó)各地的炒房客云集海南，以至三亞和海口的高級(jí)酒店被全部訂滿。正是這些炒房客使得海南的房?jī)r(jià)一天一漲。而炒房客這種強(qiáng)大的需求，又再次創(chuàng)造了海南房地產(chǎn)業(yè)的一大奇跡：僅在海南建設(shè)國(guó)際旅游島獲得國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后的5天內(nèi)，整個(gè)海南省商品房銷售量就達(dá)到了2008年全年銷售量的總和。

20年前的泡沫噩夢(mèng)

其實(shí)，對(duì)于時(shí)下的“海南地產(chǎn)熱”人們都有一種似曾相識(shí)的感覺(jué)。就在這塊土地上，上世紀(jì)90年代初，就曾上演過(guò)一場(chǎng)至今還讓很多人心有余悸的房地產(chǎn)泡沫。

當(dāng)時(shí)的海南頭頂著一個(gè)“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”的光環(huán)。這是改革開(kāi)放以來(lái)，歷史賦予海南的第一次發(fā)展機(jī)遇。但遺憾的是，當(dāng)時(shí)的海南并沒(méi)有找到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突破口，卻把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為海南發(fā)展的推動(dòng)力量。結(jié)果全國(guó)各路資金以及臺(tái)灣、香港和東南亞外商資金一起大舉進(jìn)入海南。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年的海南有上千家房地產(chǎn)公司和50余萬(wàn)地產(chǎn)炒家，通過(guò)“擊鼓傳花”方式將地皮和樓花輪番炒作，導(dǎo)致海南房?jī)r(jià)在1991～1993年三年間大幅上漲了4倍。而海南的這股地產(chǎn)熱，也由點(diǎn)及面，輻射到了廣西北海等沿海地帶，危及到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的安全。于是，1993年6月24日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn)》，海南的房地產(chǎn)泡沫瞬間破滅，留下600多棟“爛尾樓”，共計(jì)1600多萬(wàn)平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。而這次地產(chǎn)泡沫的破滅，讓海南省付出了十余年的發(fā)展時(shí)間作為代價(jià)。

所以，面對(duì)海南的又一次房地產(chǎn)熱，一些關(guān)心海南發(fā)展的人們不能不表示擔(dān)心。正如率先建議建設(shè)海南國(guó)際旅游島的中國(guó)(海南)改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林所表示的那樣，國(guó)際旅游島做好的焦點(diǎn)就在于房地產(chǎn)業(yè)能不能穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，如果瘋炒一陣房地產(chǎn)，最后造成房地產(chǎn)新一輪泡沫的話，國(guó)際旅游島就要大打折扣，甚至是失敗的下場(chǎng)。

海南旅游需要什么

海南國(guó)際旅游島的建設(shè)將會(huì)推動(dòng)海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展這是必然的。但這并不意味著海南國(guó)際旅游島的建設(shè)需要高價(jià)房。實(shí)際上，高價(jià)房正是妨礙海南國(guó)際旅游島建設(shè)的重要因素。

雖然海南國(guó)際旅游島的建設(shè)貼上了“國(guó)際旅標(biāo)簽，但海南的游客主要還是國(guó)內(nèi)游客，目前國(guó)內(nèi)游客占海南全部游客的95%左右。雖然海南國(guó)際旅游島建成后，國(guó)外的游客人數(shù)會(huì)增多，但海南游客以國(guó)內(nèi)游客為主的海南國(guó)際旅游島的建設(shè)將會(huì)推動(dòng)海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展這是必然的。但這并不意味著海南國(guó)際旅游島的建設(shè)需要高價(jià)房。實(shí)際上，高價(jià)房正是妨礙海南國(guó)際旅游島建設(shè)的重要因素。如果海南的房?jī)r(jià)太高，必然會(huì)導(dǎo)致海南的酒店賓館以及其他各方面的收費(fèi)大幅提高。而國(guó)人的收入水平并不高，很難承受得起海南高價(jià)房帶來(lái)的高消費(fèi)。三亞五星級(jí)酒店預(yù)訂價(jià)格已經(jīng)平均達(dá)到每間每晚4300元，上漲兩倍左右，最貴的酒店一晚超過(guò)萬(wàn)元。

建設(shè)海南國(guó)際旅游島需要的是什么？這個(gè)問(wèn)題，海南方面還是有清醒認(rèn)識(shí)的。海南省旅委副主任陳耀坦言，目前海南旅游相關(guān)行業(yè)中的外語(yǔ)水平與建設(shè)國(guó)際旅游島的目標(biāo)存在差距。對(duì)于三亞之旅，一位英國(guó)游客甚至用“住在豪華的監(jiān)獄里”來(lái)形容，因?yàn)檎Z(yǔ)言不通，他除了酒店之外無(wú)處可去。可見(jiàn)，國(guó)外游客也不愿意“住在豪華的監(jiān)獄里”

防范房地產(chǎn)新泡沫

雖然海南的歷史上有過(guò)上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)，但這次“海南地產(chǎn)熱”的到來(lái)，還是讓海南方面“始料未及”

對(duì)于《意見(jiàn)》的頒布，海南的領(lǐng)導(dǎo)們顯得意氣風(fēng)發(fā)。今年1月6日，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室召開(kāi)的發(fā)布會(huì)上，海南省委書(shū)記衛(wèi)留成、海南省人民政府省長(zhǎng)羅保銘在回答媒體方面提問(wèn)時(shí)表示，房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)瘋漲。而1月18日，衛(wèi)留成做客央視節(jié)目時(shí)再次表示，海南不會(huì)再出現(xiàn)1993年房地產(chǎn)泡沫的情況。

但實(shí)際并不象海南領(lǐng)導(dǎo)們所表述的那么樂(lè)觀。衛(wèi)留成在1月19日出席海南房地產(chǎn)形勢(shì)座談會(huì)時(shí)就表達(dá)了他對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的憂慮。衛(wèi)留成坦言，在國(guó)務(wù)院正式宣布建設(shè)海南國(guó)際旅游島近半個(gè)月以來(lái)，海南呈現(xiàn)出了省委、省政府始料未及的開(kāi)發(fā)建設(shè)熱潮。大量熱錢涌入海南買房買地，引發(fā)了公眾對(duì)海南將重現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的疑慮和擔(dān)憂。而此前衛(wèi)留成于1月15日在海南國(guó)際旅游島建設(shè)動(dòng)員大會(huì)上表示，“最近一段時(shí)間，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)好像有些瘋狂一樣。原來(lái)海口的海景房?jī)r(jià)格才每平方米5000多元，現(xiàn)在都增長(zhǎng)了兩三倍，一天一個(gè)價(jià)，有點(diǎn)失去理智。”可見(jiàn)，盡管海南領(lǐng)導(dǎo)者不愿意把時(shí)下的“房地產(chǎn)熱”與90年代的房地產(chǎn)泡沫相提并論，但對(duì)于時(shí)下“房地產(chǎn)熱”所表現(xiàn)出來(lái)的泡沫化傾向，海南的領(lǐng)導(dǎo)者們還是很擔(dān)心的。

也正是基于這種擔(dān)心，海南方面不僅從1月15日開(kāi)始暫停土地出讓和審批新土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而且海南省國(guó)土環(huán)境資源廳還出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的七項(xiàng)措施，此舉堪稱是海南房地產(chǎn)業(yè)史上最嚴(yán)厲的懲罰手段。但這些措施效果如何，國(guó)人正拭目以待。

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