推進城鎮化會加速房地產泡沫破滅

2010年02月02日 14:33
來源：經濟觀察網作者：易鵬

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經濟觀察網易鵬/文 2010年中共中央一號文件1月31日正式發布，第7年連續鎖定“三農”問題。由于有了“三農投入總量增加，比例提升”這樣的詞語，使得今年的文件含金量較高，同時也出現了一些頗有新意的內容，比如首次提出了新生代農民工這個名詞，比如加強農村金融業的發展，比如提高家電下鄉最高限價等等。但是在我看來，這次中央一號文件，短期內最大的作用就是將加速中國房地產泡沫的破滅。

今年中央一號文件重點提出，要統籌城鄉發展，推進城鎮化發展。主要包含了幾個方面的意思：一是今后一段時期內，中國城鎮化推進的重點是將農業人口向中小城市和小城鎮轉移；二是要利用現在建材成本較低的機會，鼓勵農民建房，擴大內需；三是要放寬中小城市和城鎮戶籍限制，把符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮就業和落戶作為推進城鎮化的重要任務；四是讓符合條件的農民享受與城鎮居民同等政策待遇。這些思路和政策都與中國房地產的未來發展密切相關。

中國目前的一線城市房價虛高，從任何一個用來判斷房地產是否存在泡沫的指標來分析，都可以看出已經出現了嚴重的泡沫。但在這些顯而易見的事實面前，有一種看起來非常有道理的理論，一直在支撐著房地產泡沫遲遲不破滅，那就是中國目前只有45%左右的城市化率，意味著在以后的20年，如果中國城市化率提高到75%左右的話，那么還會有4億左右的農民要進城。這種持續時間如此之久的城市化進程，必然會帶給中國房地產市場巨大的商機，所以中國的房地產市場現在還不存在泡沫，因為還有很多剛性需求。

支持這種觀點的，最近最有影響力的一個聲音來自樊綱。這位央行貨幣委員會的委員，在成都的一次演講中表示，中國海南房地產的情況絕不等同于迪拜，迪拜泡沫的破滅是因為迪拜僅有幾百萬人口無法消化大量興建的房地產，迪拜城建好后只有40%的入住率，看不到后續的需求。而在今后的20年里，中國有4億人進城，相當于322個迪拜城的人口，所以兩者不可同日而語。樊綱的言論讓城市化的趨勢看起來形同春藥，使得目前的中國房地產泡沫繼續保持亢奮狀態。

其實，樊綱這個貌似很有道理的理論，實際上是經不起推敲的。中國目前的房地產泡沫，主要存在一線城市，而非廣大中小城市。中國未來城市化確實會讓更多的農民進城，但只要是一個智商正常的人都會明白，這些農民進城是不可能購買北京、上海等一線城市的房子的。他們能夠購買起的主要是一些中小城市，或者城鎮的房子。這就形成了城市化過程中的結構性問題。他們的低房價需求，是不可能成為中國一線城市巨大房價泡沫最后的接盤者，所以用中國規模龐大的城市化來給一線城市的房價存在的巨大泡沫做論據支點，是個徹頭徹尾的偽邏輯。

其實，在一號文件出臺后的第二天，中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文在談到城鎮化問題時就說，改革開放以來城鎮化的發展偏重于沿海發達地區的大城市、特大城市和超大城市，忽視了中小城市和小城鎮，所以說，這次中央一號文件，就是要修正以前不健康的發展方向，重點發展中小城市和小城鎮。用中小城市和小城鎮作為載體推進中國城市化，讓農民能夠以相對較低的成本進城。

話又說回來，這次中央一號文件之所以會有這種思路，還是為壓力所迫。隨著人口激增，交通擁堵，房價狂飆，空氣污染的大城市病的日益嚴重，肯定會立即出現城市效應遞減的問題，從而降低中國一線城市的核心競爭力，進一步拉大的城鄉差距，讓中國農村的基礎顯得更加薄弱。這兩個方面的問題不解決好，都會影響到中國的未來可持續發展。既然中央一號文件開始對大城市發展開刀，那么也就徹底告訴那些制造房地產泡沫的人，想用中國城市化來忽悠老百姓，制作更大的泡沫，將變得越來越不可能。今年中央一號文件的出臺，必然會加速房地產泡沫破滅。