推進(jìn)城鎮(zhèn)化會(huì)加速房地產(chǎn)泡沫破滅

2010年02月02日 14:33
來源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 作者：易鵬

0人參與0條評(píng)論

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 易鵬/文 2010年中共中央一號(hào)文件1月31日正式發(fā)布，第7年連續(xù)鎖定“三農(nóng)”問題。由于有了“三農(nóng)投入總量增加，比例提升”這樣的詞語(yǔ)，使得今年的文件含金量較高，同時(shí)也出現(xiàn)了一些頗有新意的內(nèi)容，比如首次提出了新生代農(nóng)民工這個(gè)名詞，比如加強(qiáng)農(nóng)村金融業(yè)的發(fā)展，比如提高家電下鄉(xiāng)最高限價(jià)等等。但是在我看來，這次中央一號(hào)文件，短期內(nèi)最大的作用就是將加速中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破滅。

今年中央一號(hào)文件重點(diǎn)提出，要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展。主要包含了幾個(gè)方面的意思：一是今后一段時(shí)期內(nèi)，中國(guó)城鎮(zhèn)化推進(jìn)的重點(diǎn)是將農(nóng)業(yè)人口向中小城市和小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移；二是要利用現(xiàn)在建材成本較低的機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)農(nóng)民建房，擴(kuò)大內(nèi)需；三是要放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)；四是讓符合條件的農(nóng)民享受與城鎮(zhèn)居民同等政策待遇。這些思路和政策都與中國(guó)房地產(chǎn)的未來發(fā)展密切相關(guān)。

中國(guó)目前的一線城市房?jī)r(jià)虛高，從任何一個(gè)用來判斷房地產(chǎn)是否存在泡沫的指標(biāo)來分析，都可以看出已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫。但在這些顯而易見的事實(shí)面前，有一種看起來非常有道理的理論，一直在支撐著房地產(chǎn)泡沫遲遲不破滅，那就是中國(guó)目前只有45%左右的城市化率，意味著在以后的20年，如果中國(guó)城市化率提高到75%左右的話，那么還會(huì)有4億左右的農(nóng)民要進(jìn)城。這種持續(xù)時(shí)間如此之久的城市化進(jìn)程，必然會(huì)帶給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的商機(jī)，所以中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在還不存在泡沫，因?yàn)檫€有很多剛性需求。

支持這種觀點(diǎn)的，最近最有影響力的一個(gè)聲音來自樊綱。這位央行貨幣委員會(huì)的委員，在成都的一次演講中表示，中國(guó)海南房地產(chǎn)的情況絕不等同于迪拜，迪拜泡沫的破滅是因?yàn)榈习輧H有幾百萬人口無法消化大量興建的房地產(chǎn)，迪拜城建好后只有40%的入住率，看不到后續(xù)的需求。而在今后的20年里，中國(guó)有4億人進(jìn)城，相當(dāng)于322個(gè)迪拜城的人口，所以兩者不可同日而語(yǔ)。樊綱的言論讓城市化的趨勢(shì)看起來形同春藥，使得目前的中國(guó)房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)保持亢奮狀態(tài)。

其實(shí)，樊綱這個(gè)貌似很有道理的理論，實(shí)際上是經(jīng)不起推敲的。中國(guó)目前的房地產(chǎn)泡沫，主要存在一線城市，而非廣大中小城市。中國(guó)未來城市化確實(shí)會(huì)讓更多的農(nóng)民進(jìn)城，但只要是一個(gè)智商正常的人都會(huì)明白，這些農(nóng)民進(jìn)城是不可能購(gòu)買北京、上海等一線城市的房子的。他們能夠購(gòu)買起的主要是一些中小城市，或者城鎮(zhèn)的房子。這就形成了城市化過程中的結(jié)構(gòu)性問題。他們的低房?jī)r(jià)需求，是不可能成為中國(guó)一線城市巨大房?jī)r(jià)泡沫最后的接盤者，所以用中國(guó)規(guī)模龐大的城市化來給一線城市的房?jī)r(jià)存在的巨大泡沫做論據(jù)支點(diǎn)，是個(gè)徹頭徹尾的偽邏輯。

其實(shí)，在一號(hào)文件出臺(tái)后的第二天，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文在談到城鎮(zhèn)化問題時(shí)就說，改革開放以來城鎮(zhèn)化的發(fā)展偏重于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的大城市、特大城市和超大城市，忽視了中小城市和小城鎮(zhèn)，所以說，這次中央一號(hào)文件，就是要修正以前不健康的發(fā)展方向，重點(diǎn)發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)。用中小城市和小城鎮(zhèn)作為載體推進(jìn)中國(guó)城市化，讓農(nóng)民能夠以相對(duì)較低的成本進(jìn)城。

話又說回來，這次中央一號(hào)文件之所以會(huì)有這種思路，還是為壓力所迫。隨著人口激增，交通擁堵，房?jī)r(jià)狂飆，空氣污染的大城市病的日益嚴(yán)重，肯定會(huì)立即出現(xiàn)城市效應(yīng)遞減的問題，從而降低中國(guó)一線城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步拉大的城鄉(xiāng)差距，讓中國(guó)農(nóng)村的基礎(chǔ)顯得更加薄弱。這兩個(gè)方面的問題不解決好，都會(huì)影響到中國(guó)的未來可持續(xù)發(fā)展。既然中央一號(hào)文件開始對(duì)大城市發(fā)展開刀，那么也就徹底告訴那些制造房地產(chǎn)泡沫的人，想用中國(guó)城市化來忽悠老百姓，制作更大的泡沫，將變得越來越不可能。今年中央一號(hào)文件的出臺(tái)，必然會(huì)加速房地產(chǎn)泡沫破滅。

打印轉(zhuǎn)發(fā)