杭州政府被迫托房市城市發(fā)展前景已被土地收益綁架

2010年02月05日 22:50
來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 作者：陳周錫萬曉曉

0人參與0條評(píng)論

陳周錫萬曉曉

2月3日，杭州。杭州市十一屆人大五次會(huì)議開幕。

這可能是王國平最后一次以杭州市人大常委會(huì)主任的身份聆聽這個(gè)城市的政府工作報(bào)告。

10多天前，主政10年的杭州市委書記王國平隱退了。官方的解釋是年齡原因，出生于1950年1月的王國平剛好60周歲。在一些觀察人士看來，對(duì)杭州城市發(fā)展貢獻(xiàn)頗多的王此時(shí)的退隱發(fā)生在房地產(chǎn)調(diào)控越加強(qiáng)烈的當(dāng)下還是有著別樣意味。

2009年，杭州土地收入達(dá)1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。而過去10年間杭州房價(jià)上漲了將近10倍。在此期間，杭州的城市建設(shè)、形象地位也大幅提升。

“上有天堂，下有蘇杭”，只是這個(gè)魅力之都的一面。一位杭州市財(cái)政局人士透露，杭州城建資金支出幾乎都來自土地出讓金，城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的。土地收益多少，不僅關(guān)系到每個(gè)城市居民，而且“綁架”了這個(gè)城市的發(fā)展前景，一旦土地賣價(jià)不好，城建資金供應(yīng)就會(huì)失血。

10年躍進(jìn)，杭州越來越像一個(gè)必須依賴土地財(cái)政輸血的 “病人”。然而，病根不在杭州。這只是中國城市經(jīng)營的一個(gè)縮影。

地方“救市”

去年年底以來，中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，開始讓地方樓市“退燒”。據(jù)杭州官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從去年底開始，杭州在20余天內(nèi)發(fā)生了多次退房事件。今年1月，杭州樓市成交量減少60%，主城區(qū)新開樓盤銷售率平均不足40%。

在這種氛圍中，1月10日下午，杭州市出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，支持自住型和改善型住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》(下稱“杭州29條”)，就在當(dāng)天早上國務(wù)院辦公廳才剛剛發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱“國11條”)，

多位房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)界人士以及分析人士在接受本報(bào)采訪時(shí)均認(rèn)為，“杭州29條”與“國11條”并無沖突，卻存在明顯的避重就輕。一位杭州業(yè)界資深人士說，盡管“杭州29條”對(duì)自住型和改善型置業(yè)的傾向性和鼓勵(lì)態(tài)度十分明顯，但對(duì)“抑制投資投機(jī)性購房”并沒有一個(gè)實(shí)質(zhì)性的抑制條款。

于是有人指責(zé)，這是一個(gè)地方托市政策，意在維持高房價(jià)；也有人認(rèn)為，這是2008年救市政策退出后的過渡性意見。

杭州一位不愿具名的地產(chǎn)開發(fā)商任先生對(duì)本報(bào)說，去年11月起，杭州市發(fā)改委聯(lián)合房管、建設(shè)等部門，對(duì)房產(chǎn)市場進(jìn)行了多次調(diào)研，并先后幾次召集開發(fā)商開會(huì)。任先生本人也幾次參加會(huì)議，并在去年12月給杭州市發(fā)改委，遞交了一份政策調(diào)整的意見書，受到發(fā)改委主任的約談。

任某說，在“杭州29條”中，不僅對(duì)購房者有1.3%的購房補(bǔ)貼，而且擴(kuò)大了公積金貸款的范圍等。在全國率先提出，對(duì)夾心層人群的住房需求予以政策傾斜和優(yōu)惠補(bǔ)貼。同時(shí)，對(duì)開發(fā)企業(yè)征稅、抵押登記、銀行貸款等各項(xiàng)扶持政策一如既往。

事實(shí)上，在前幾次的中央房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，杭州多次率先在房地產(chǎn)政策上出臺(tái)地方性辦法。

2006年1月，杭州試點(diǎn)“購房入戶”政策，外地人通過購房有機(jī)會(huì)落戶杭州。

隨后兩年杭州市區(qū)房價(jià)從2006年6616元/平方米，飆漲至2007年的9042元/平方米。

2008年9月，萬科地產(chǎn)在杭州的打折，引發(fā)杭州部分樓盤降價(jià)。

杭州市政府出臺(tái) 《關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，從供需兩方面，回調(diào)各項(xiàng)從緊的房地產(chǎn)政策。

對(duì)由此引發(fā)的政府要不要 “救市”爭議，王國平在公開場合說，“救樓市”不是為了救房地產(chǎn)企業(yè)，而是為了救經(jīng)濟(jì)、救銀行、救百姓。政府要救樓市”不絕對(duì)不是保護(hù)房地產(chǎn)公司，不是保護(hù)有錢人的利益，而是為保護(hù)困難群體、低收入群眾。

當(dāng)年，杭州市住宅均價(jià)越過萬元大關(guān)，漲至10582元/平方米。

2009年，杭州房價(jià)繼續(xù)飆漲至12472元/平方米，如今的杭州，市區(qū)已難覓2萬元/平方米以下的商品房。10年時(shí)間房價(jià)漲了10倍。

大城建的誘惑

“杭州之所以屢屢救市，與其大規(guī)模的城建有關(guān)。”杭州一位開發(fā)商說，“只有市場好了，土地才能賣得高，城建資金支出才有保障；城建好了，房價(jià)上漲了，土地又能賣更高，形成一種滾雪球式的城市經(jīng)營模式。

一位杭州市財(cái)政局內(nèi)部人士說，在杭州城建資金支出中，幾乎都是來自土地出讓金，“城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的。

杭州市統(tǒng)計(jì)局報(bào)告稱，2003年至2008年，全市完成基礎(chǔ)設(shè)施投資2321.53億元，年均增長11.4%。其中2008年基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模541.03億元，為2003年的1.86倍。

“過去幾年，杭州城建欠債較多。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)MBA總裁班教授蘭洪梅認(rèn)為，2009年杭州土地收入1200億元，超過上海、北京位居全國各城市之首，更多是對(duì)過去債務(wù)的彌補(bǔ)。

上述財(cái)政局人士透露，杭州土地出讓金的41.5%用于城市建設(shè)。初步統(tǒng)計(jì)，2006年至2008年，杭州市區(qū)土地出讓金不到1000億元。以41.5%投入城建計(jì)算，約為400億元，離龐大的基礎(chǔ)設(shè)施投資相距甚遠(yuǎn)。比如西溪濕地、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都需要大量的資金投入。

最近杭州市的一次工作會(huì)議披露，2010年，杭州初步規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)化大都市安排項(xiàng)目84個(gè)，預(yù)計(jì)年度投資額210億元以上；新城、綜合體項(xiàng)目計(jì)劃投資505億元。

“10年來，不惜血本的投資城建，使得杭州居住環(huán)境、城市形象地位，提升至各城市前列。”開發(fā)商任先生說。但他亦承認(rèn)，這種“綁”在土地上的城市發(fā)展，也迫使杭州市的土地越賣越貴，以保持城建資金平衡。

任先生介紹說，上世紀(jì)90年代，因沒錢投資城建，杭州給人的感覺是“美麗的西湖，破爛的城市”，如今則是“美麗的西湖，漂亮的城市”

杭州財(cái)稅局局長陳錦梅曾透露，1993年以前，杭州每年用于城市建設(shè)的資金不足2億元。為加大城建開發(fā)，杭州也蓄勢(shì)已久。

1997年，杭州市成立了土地儲(chǔ)備中心，并在第二年出臺(tái)了第一個(gè)地方土地儲(chǔ)備條例。1999年，杭州又在全國第一個(gè)推出土地招拍掛制度。

2000年4月，王國平上任后，首先擴(kuò)大杭州“版圖”。2001年，蕭山市、余杭區(qū)并入杭州，杭州面積比原來擴(kuò)大了近3.5倍，成為僅次于上海的長三角第二大城市。

緊接著，王國平提出了杭州的“城建藍(lán)圖”，杭州實(shí)施“城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”，構(gòu)筑以市區(qū)為中心、縣城為依托、中心鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，資源共享、功能互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域網(wǎng)絡(luò)化城市，構(gòu)建以“國際花園城市”和“生態(tài)城市”為目標(biāo)的綠色大都市。

土地收益最大化

杭州要實(shí)現(xiàn)這個(gè)藍(lán)圖，面臨的是巨額的財(cái)政投入。

“像經(jīng)營企業(yè)一樣經(jīng)營土地。”一位杭州資深業(yè)界人士王先生這樣比喻，在大規(guī)模城建投資欲望下，地方勢(shì)必會(huì)讓土地利益被最大化，無論是順勢(shì)還是逆市。

“過去十年，杭州一直采用饑渴式供地。”蘭洪梅說，按杭州過去5年，年銷售4-5萬套一手房計(jì)算，杭州每年土地供應(yīng)量應(yīng)在1200畝以上，才能基本達(dá)到房源供需平衡，然而只有2009年高過1200畝。他說，這讓豐厚的民資和旺盛購買力去推高房價(jià)，接著地方政府根據(jù)房價(jià)提高土地出讓底價(jià)。

去年上半年，杭州樓市成交量清淡，土地成交寥寥。于是，杭州市各區(qū)縣國有企業(yè)挺身而出，拿下一季度出讓的15個(gè)地塊中的大部分。成立僅8個(gè)月的上城區(qū)屬國有獨(dú)資企業(yè)——杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司甚至在去年4月29日以4.6萬/平方米的樓面地價(jià)，豪奪上城區(qū)南山路勾山里B地塊，成就杭州新“地王”

到去年下半年，交易開始活躍，杭州才開始大量推地。此時(shí)，杭州才地王”遍地開花。據(jù)了解，去年前十個(gè)月，杭州土地出讓金700多億元。10月份之后，土地市場繼續(xù)狂熱，杭州推地速度明顯加快，最后兩個(gè)月土地出讓金達(dá)到近500億元。

據(jù)杭州一位房地產(chǎn)研究人士估計(jì)，土地出讓金在杭州整個(gè)政府收入來源中的比例在55%左右。杭州一家房產(chǎn)上市公司的總經(jīng)理也估算該比例在50%至60%之間。

上述上市的地產(chǎn)公司總經(jīng)理說，杭州土地出讓金占財(cái)政收入比重高，有其必然性，因?yàn)楹贾輧?yōu)勢(shì)不在工業(yè)、商業(yè)，而是旅游、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)，因此住宅吸金能力強(qiáng)。同時(shí)受金融危機(jī)影響，浙江外貿(mào)持續(xù)下降，很多人抽出實(shí)業(yè)資本，在杭州投資房地產(chǎn)。

當(dāng)然，在稅收方面，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)也很明顯。一份杭州市統(tǒng)計(jì)報(bào)告稱，今年房地產(chǎn)相關(guān)稅收成為增收的主力軍。在今年房產(chǎn)新政實(shí)施、土地招拍掛價(jià)上升以及基礎(chǔ)設(shè)施大項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)等因素帶動(dòng)下，契稅、耕地占用稅和營業(yè)稅分別以35.9%、34.8%和22.8%的增幅位居地方稅種增幅榜前三甲。

截至去年底，杭州市的年稅收在億元以上的樓宇已經(jīng)達(dá)到22幢，“總部經(jīng)濟(jì)”發(fā)展能力居全國35個(gè)主要城市第5位，僅次于北京、上海、廣州和深圳。按照杭州市目標(biāo)是：到2010年，杭州市區(qū)新投入使用商務(wù)樓宇220座，特色樓宇、“億元樓宇”均達(dá)到30座。