海南隱憂 20年等待或是樓市泡沫另一個輪回

2010年02月26日 22:18
來源：經濟觀察報

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廖杰華楊興云汪言安

如果海南用20年時間等待的卻是樓市泡沫的另一個輪回，那么這個代價誰也無法承受。

什么是國際旅游島？對于海南決策者而言，是以旅游業為龍頭、現代服務業為主導的特色經濟，它是海南下一個10年的希望所在；對于開發商而言，是捂在手里不斷飆漲的房價；對于炒房者來說，是鳳凰島上10萬元一平米的房子和節日里的天價酒店；對于海南本地人而言，是政府許諾的政策性住房和給他們帶來希望的滿大街外地人；對于張羅“中國百富榜”的英國小伙子胡潤來說，是在雅居樂清水灣里預留一塊地用作賽狗場。

那么海南又是什么？是天使是魔鬼，還是不同時期的兩張臉？一張是現世的，如馬爾代夫般藍天白云、椰林樹影；另一張屬于記憶，爛尾樓遍地、投機風行。

按照設計者們的最初想法，海南國際旅游島要“放航權、零關稅、免簽證”，但這些字眼過于直白會帶來障礙，最后只好用“開放、發展、綠色”六字代替。海南的決策者和酒店的經營者們時刻盼望著國際化，他們預期客源中80%是境外客人，但事實卻相反。而且，酒店越豪華，中國消費者越多。

零關稅、免簽證，讓海南夢想著有一天像香港一樣來去自由，成為世人向往的購物天堂；而博彩的誘惑，讓地產大亨們幻想著把三亞建成另一個澳門或者是拉斯維加斯。

海南島長期發展的愿景，一度是自由貿易區。自由貿易的概念，不僅是對內、對外的雙重零關稅，還有一系列的制度配套設計。而現在，一個以國際旅游島為初步目標的設想已經在去年年末得到國家層面的批準。難以想象，一個僅次于臺灣的中國第二大島，一旦進入這樣一種由開放到發展的制度設計，會爆發出何等的活力與能量。

問題是，海南建省20多年來的愛恨情仇都與地產有關，這是海南人無法抵擋的誘惑。

20多年前，在還沒學會走路的時候，海南就想跑了。上世紀90年代初房地產最熱時，海南地產界曾有一個美麗的夢，人們紛紛涌向海南圈地、倒手、然后數錢?？上艉芸炀托蚜耍以诤Ｄ蠉u上的500多億元，轉瞬變成了一幢幢千瘡百孔的爛尾樓。兩萬家房地產公司從生到死，10萬創業大軍黃粱一夢，他們演繹了中國經濟史上最悲愴的一幕。

正如馮侖所言，那樣一個興奮癲狂的時代，一生也不多，一樓簽合同買進，到四樓就賣出去了，接著就是點錢，晚上數小費。

近20年后的2010年，隨著海南國際旅游島的獲批，海南似乎再次癲狂了。全國各地的投資客蜂擁而至排隊買房，幾乎都是現款一次性結清，一周之內地價翻了3倍，一個月時間內房價翻了一番。站在三亞灣的海灘上回望，早已分辨不出哪個是三亞最后一個爛尾樓，就像地產泡沫從未來過一樣。

海南顯然有些醉了。

據說一個名叫清水灣的樓盤市值在全部開發完畢后相當于海南2009年全年的GDP，三亞全市一年的財政收入只能在三亞灣的鉑爵公館里買五棟別墅。顯然，不是房價高估，就是經濟有問題，但這就是海南目前的現實。在三亞灣房地產的利潤率已經高到讓開發商不好意思的程度了，跟開發商談房子的成本會被認為是一件很扯淡的事情。

但除了房地產，海南又能靠什么？

在海南省人大財經委專家咨詢組成員王志方看來，房地產投資對城鎮固定資產投資增長貢獻率高達40%，經濟增長的基礎并不牢固。

基礎不牢的后果是城市本身缺少自己的內在機能。包括海南的文化、教育、醫院、城市配套、公共環境，軟硬的標準，都是缺失的。2009年海南省經濟和社會發展統計公報顯示，住宿和餐飲業吸引的固定投資額為34.35億，顯著低于地產316.63億的全年投資額，教育業(15.77億)與衛生社會保障和社會福利業(12.34億)等“海南島發展旅游業的軟肋”，投資額更是不足地產的零頭。

對于要以旅游安身立命的海南來說，這會造成什么樣的后果？或許是人已經過來了，但是留不住。國際旅游城市有一個量化指標，就是游客在城市停留的天數，通常標準是6到7天，像夏威夷這樣的城市則在10天左右，目前三亞是3到4天。

把一個省的復興多次放在一個人身上，這是海南人的宿命。鐵打的海南人流水的官，在現任省委書記衛留成入主前，海南人如此形容官員走馬燈似的更替。從1990年7月第一任省委書記許士杰被免，到這之后的近20年時間里，換了7名省委書記，平均兩年多一任。

與此同時，在海南20多年的發展歷程中，“農業派”、“旅游派”、“工業派”、“貿易派”、“生態派”等產業政策都曾粉墨登場，而當“工業派”和“貿易派”躍進式發展后，最終給海南帶來的是GDP的大起大落。

7年來，衛留成全然不懼群論洶洶的爭議與評點，為海南植入工業化的新基因。衛留成的想法是，對一個省來說，不發展一點工業，它的財政就沒有出路。盡管2009年的“中國企業500強”的評選中，海南只有兩家企業上榜，并且都在200名開外，但海南總算有了些基礎。

癥結還是在于不合理的產業結構。根據2008年海南招商處統計數據顯示，雖然海南建省以來國民生產總值不斷攀升，但三大產業結構存在明顯癥結：支柱經濟旅游服務業占比不強，高效農業與新型工業仍處于初級階段。海南房地產火爆的背后是尷尬的另一面。

十多年前，海南房地產因為沒有實體經濟支撐而成為泡沫，如今，如果仍然由房地產這一根獨木支撐，那它還是泡沫。

從1993年到2007年，海南用了14年才消化掉500多億元吹起“爛尾樓”。有個不太恰當的假設是，如果這次進入海南4700億元資金屬實，萬一再次泡沫破了，海南又需要多少年恢復？