海南隱憂 20年等待或是樓市泡沫另一個(gè)輪回

2010年02月26日 22:18
來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

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廖杰華 楊興云 汪言安

如果海南用20年時(shí)間等待的卻是樓市泡沫的另一個(gè)輪回，那么這個(gè)代價(jià)誰也無法承受。

什么是國際旅游島？對(duì)于海南決策者而言，是以旅游業(yè)為龍頭、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的特色經(jīng)濟(jì)，它是海南下一個(gè)10年的希望所在；對(duì)于開發(fā)商而言，是捂在手里不斷飆漲的房價(jià)；對(duì)于炒房者來說，是鳳凰島上10萬元一平米的房子和節(jié)日里的天價(jià)酒店；對(duì)于海南本地人而言，是政府許諾的政策性住房和給他們帶來希望的滿大街外地人；對(duì)于張羅“中國百富榜”的英國小伙子胡潤來說，是在雅居樂清水灣里預(yù)留一塊地用作賽狗場。

那么海南又是什么？是天使是魔鬼，還是不同時(shí)期的兩張臉？一張是現(xiàn)世的，如馬爾代夫般藍(lán)天白云、椰林樹影；另一張屬于記憶，爛尾樓遍地、投機(jī)風(fēng)行。

按照設(shè)計(jì)者們的最初想法，海南國際旅游島要“放航權(quán)、零關(guān)稅、免簽證”，但這些字眼過于直白會(huì)帶來障礙，最后只好用“開放、發(fā)展、綠色”六字代替。海南的決策者和酒店的經(jīng)營者們時(shí)刻盼望著國際化，他們預(yù)期客源中80%是境外客人，但事實(shí)卻相反。而且，酒店越豪華，中國消費(fèi)者越多。

零關(guān)稅、免簽證，讓海南夢想著有一天像香港一樣來去自由，成為世人向往的購物天堂；而博彩的誘惑，讓地產(chǎn)大亨們幻想著把三亞建成另一個(gè)澳門或者是拉斯維加斯。

海南島長期發(fā)展的愿景，一度是自由貿(mào)易區(qū)。自由貿(mào)易的概念，不僅是對(duì)內(nèi)、對(duì)外的雙重零關(guān)稅，還有一系列的制度配套設(shè)計(jì)。而現(xiàn)在，一個(gè)以國際旅游島為初步目標(biāo)的設(shè)想已經(jīng)在去年年末得到國家層面的批準(zhǔn)。難以想象，一個(gè)僅次于臺(tái)灣的中國第二大島，一旦進(jìn)入這樣一種由開放到發(fā)展的制度設(shè)計(jì)，會(huì)爆發(fā)出何等的活力與能量。

問題是，海南建省20多年來的愛恨情仇都與地產(chǎn)有關(guān)，這是海南人無法抵擋的誘惑。

20多年前，在還沒學(xué)會(huì)走路的時(shí)候，海南就想跑了。上世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)最熱時(shí)，海南地產(chǎn)界曾有一個(gè)美麗的夢，人們紛紛涌向海南圈地、倒手、然后數(shù)錢。可惜夢很快就醒了，砸在海南島上的500多億元，轉(zhuǎn)瞬變成了一幢幢千瘡百孔的爛尾樓。兩萬家房地產(chǎn)公司從生到死，10萬創(chuàng)業(yè)大軍黃粱一夢，他們演繹了中國經(jīng)濟(jì)史上最悲愴的一幕。

正如馮侖所言，那樣一個(gè)興奮癲狂的時(shí)代，一生也不多，一樓簽合同買進(jìn)，到四樓就賣出去了，接著就是點(diǎn)錢，晚上數(shù)小費(fèi)。

近20年后的2010年，隨著海南國際旅游島的獲批，海南似乎再次癲狂了。全國各地的投資客蜂擁而至排隊(duì)買房，幾乎都是現(xiàn)款一次性結(jié)清，一周之內(nèi)地價(jià)翻了3倍，一個(gè)月時(shí)間內(nèi)房價(jià)翻了一番。站在三亞灣的海灘上回望，早已分辨不出哪個(gè)是三亞最后一個(gè)爛尾樓，就像地產(chǎn)泡沫從未來過一樣。

海南顯然有些醉了。

據(jù)說一個(gè)名叫清水灣的樓盤市值在全部開發(fā)完畢后相當(dāng)于海南2009年全年的GDP，三亞全市一年的財(cái)政收入只能在三亞灣的鉑爵公館里買五棟別墅。顯然，不是房價(jià)高估，就是經(jīng)濟(jì)有問題，但這就是海南目前的現(xiàn)實(shí)。在三亞灣房地產(chǎn)的利潤率已經(jīng)高到讓開發(fā)商不好意思的程度了，跟開發(fā)商談房子的成本會(huì)被認(rèn)為是一件很扯淡的事情。

但除了房地產(chǎn)，海南又能靠什么？

在海南省人大財(cái)經(jīng)委專家咨詢組成員王志方看來，房地產(chǎn)投資對(duì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長貢獻(xiàn)率高達(dá)40%，經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)并不牢固。

基礎(chǔ)不牢的后果是城市本身缺少自己的內(nèi)在機(jī)能。包括海南的文化、教育、醫(yī)院、城市配套、公共環(huán)境，軟硬的標(biāo)準(zhǔn)，都是缺失的。2009年海南省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，住宿和餐飲業(yè)吸引的固定投資額為34.35億，顯著低于地產(chǎn)316.63億的全年投資額，教育業(yè)(15.77億)與衛(wèi)生社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)(12.34億)等“海南島發(fā)展旅游業(yè)的軟肋”，投資額更是不足地產(chǎn)的零頭。

對(duì)于要以旅游安身立命的海南來說，這會(huì)造成什么樣的后果？或許是人已經(jīng)過來了，但是留不住。國際旅游城市有一個(gè)量化指標(biāo)，就是游客在城市停留的天數(shù)，通常標(biāo)準(zhǔn)是6到7天，像夏威夷這樣的城市則在10天左右，目前三亞是3到4天。

把一個(gè)省的復(fù)興多次放在一個(gè)人身上，這是海南人的宿命。鐵打的海南人流水的官，在現(xiàn)任省委書記衛(wèi)留成入主前，海南人如此形容官員走馬燈似的更替。從1990年7月第一任省委書記許士杰被免，到這之后的近20年時(shí)間里，換了7名省委書記，平均兩年多一任。

與此同時(shí)，在海南20多年的發(fā)展歷程中，“農(nóng)業(yè)派”、“旅游派”、“工業(yè)派”、“貿(mào)易派”、“生態(tài)派”等產(chǎn)業(yè)政策都曾粉墨登場，而當(dāng)“工業(yè)派”和“貿(mào)易派”躍進(jìn)式發(fā)展后，最終給海南帶來的是GDP的大起大落。

7年來，衛(wèi)留成全然不懼群論洶洶的爭議與評(píng)點(diǎn)，為海南植入工業(yè)化的新基因。衛(wèi)留成的想法是，對(duì)一個(gè)省來說，不發(fā)展一點(diǎn)工業(yè)，它的財(cái)政就沒有出路。盡管2009年的“中國企業(yè)500強(qiáng)”的評(píng)選中，海南只有兩家企業(yè)上榜，并且都在200名開外，但海南總算有了些基礎(chǔ)。

癥結(jié)還是在于不合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。根據(jù)2008年海南招商處統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然海南建省以來國民生產(chǎn)總值不斷攀升，但三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)存在明顯癥結(jié)：支柱經(jīng)濟(jì)旅游服務(wù)業(yè)占比不強(qiáng)，高效農(nóng)業(yè)與新型工業(yè)仍處于初級(jí)階段。海南房地產(chǎn)火爆的背后是尷尬的另一面。

十多年前，海南房地產(chǎn)因?yàn)闆]有實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐而成為泡沫，如今，如果仍然由房地產(chǎn)這一根獨(dú)木支撐，那它還是泡沫。

從1993年到2007年，海南用了14年才消化掉500多億元吹起“爛尾樓”。有個(gè)不太恰當(dāng)?shù)募僭O(shè)是，如果這次進(jìn)入海南4700億元資金屬實(shí)，萬一再次泡沫破了，海南又需要多少年恢復(fù)？

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