大佬歸來 20年后的海南再度成為一塊熱土

2010年02月26日 22:22
來源：經濟觀察報

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陳文雅周亞玲

張寶全回去了，馮侖也回去了。

20年后的海南，再度成為一塊熱土，眼前的場景似曾相識，但又遙遠而陌生。當年的爛尾樓早已破敗不堪，而不遠處新的工程正在如火如荼地建設。那些早年混跡海南淘金的默默無聞的年輕人，經過20年的商場征戰和大浪淘沙，有的早已沉寂，只有少數幸運兒成長為如今的“腕兒”。張寶全和馮侖是“幸運兒成中的兩個代表。這一次，是什么促使他們重新踏上這塊充滿好萊塢西部片色彩的土地？

馮侖喜歡說：“守正出奇”

重返海南，正如他自己所言，有“守正”的一面，也有“出奇”的一面，

一

馮侖年前剛從三亞回來，帶著一臉興奮。他說，這次去海南是為了推進2009年和中體產業在三亞簽的奧林匹克灣項目，并非特意考察海南房地產市場。目前該項目已經成為海南省委省政府確定的重點項目之一，省長羅保銘1月25日在海南省四屆人大三次會議上作政府工作報告，談及2010年海南省政府要重點抓的幾項工作，其中就有“爭取三亞奧林匹克灣項目開工”

按照原定計劃，該項目開工日期在2010年8月8日，選取這個日子無疑是為了突出項目的“奧林匹克”主題。這一項目萬通持股44%，中體產業持股46%%，但萬通的股份沒有體現在項目名稱和品牌中。而偏體育概念的旅游地產項目也和萬通地產以前所開發的產品線有很大區別。這無疑是馮侖“出奇”的一面。

馮侖一向善出奇招，之前的做定制房屋，抑或跑到紐約租下世貿中心做“中國中心”，是很多開發商想都不敢想的。如果從萬通地產母公司萬通實業的業務范圍來看，此次的“奇招，還不算太奇特。萬通實業的業務囊括了住宅開發、工業園區開發、房地產和基礎設施投資基金管理、商業零售管理、物業管理、經濟型酒店、資產管理，其中包括了“中國中心”和基前門23號”這兩個特殊的項目。此番進軍旅游地產，也是萬通實業通過旗下住宅開發子公司萬通地產進行多元化嘗試的步履之一。

天天把“海南教訓”掛在嘴邊的馮侖，為何選擇了在2009年海南房地產市場已經炒得很熱的情況下，擠進去再添一把火？

馮侖否認這是因為他的海南情結，他說，“生意就是生意，我們做這個項目純粹是看好它的投資回報。”這是馮侖“守正”的一面，無論何種方式的創新，最后要歸結到做企業的本分上來。

在馮侖眼里，現在和 20年前的海南房地產市場完全已經不是一個數量級的了。

“當時唯一直接能交易的就是宗地，基本上很少交易房子。我們在海口和三亞都倒過地，掙過錢。掙的第一桶金是海口8棟別墅，我和王功權幾個兄弟先從這個銀行借了500萬，再從別的地方又借了1300萬，我們給裝修了一下，倒手掙了300萬。后來倒的大部分都是土地。

這就是馮侖對海南上一輪房地產泡沫的真實描述。

一些有夢想但在內地又缺乏渠道來實現的人，憑著一腔熱情和勤奮去海南闖蕩。“當時的房地產市場還不是真正的房地產，就是炒地。誰都沒有運作經驗，房地產市有誰真搞過啊？全是福利分房，沒有真正的房地產需求和市場。所以大家都是皮包公司在空轉。”馮侖說。

而這些人來海南的原因很簡單，是因為借著特區的優勢，注冊公司既便宜又方便，當時在大陸想花1塊錢注冊公司是不可想象的，公司的開設，運營成本都很高。

在1992年底到1993年上半年半年間，土地價格先是飚漲，后來又跳水。“就像玩擊鼓傳花，最后一個人倒霉。后來是因為信貸一下子收緊了，地下錢莊的錢也出不來了，泡沫很快破碎。我們的好幾塊地也被套住，砸手里頭了，還貸還了好多年。”馮侖說。

而現在的海南，今非昔比。

雖然馮侖也覺得海南目前的房價有虛高的泡沫，但對海南樓市的前景還是長期看好，“海南房地產業還是有很多利好，會激發旅游地產的開發熱情。”他說。

海南已然成為大資本和大地產商的舞臺，用馮侖的話說，“不管是民企還是國企都有進駐，而且是國內數一數二的企業，不像以前都是些皮包公司。”有的在那里已經扎根多年，對休閑地產、度假產品也都積累了豐富的開發經驗，不像以前只知道炒地。

“像張寶全最早也去海南淘過金，他回海南比我早，幾年前就在那兒開發了紅樹林酒店，現在運作經驗也有了，人脈也有了。”馮侖說。

二

張寶全一開始并沒有想過以后會走上經商之路，他自稱1992年去海南，是因為自己在電影學院受了挫折，根本原因是沒有錢就拍不成片子。

“當時中國是一切都在向錢看，在一個萬元戶和一個導演之間，令大家雙眼放出光芒的一定是萬元戶。我當時賺錢其實也沒有多大的目標，也就是50萬，因為拍一部電影大約50萬到100萬就夠了。”張寶全說。

張寶全先到了深圳，他在深圳的大街上走，不是盯著人看而是盯著地上看，專門看人的腳。他發現所有的腳上都穿著名牌皮鞋，意識到這里已經發展得很成熟了，要找新的機會比較難，于是他又去了海南。

“到海南一看，好多腳上都是草鞋，還有光腳的，所以覺得這個地方還有機會。”張寶全說。在海南，大家都做房地產，但蓋房子的很少，炒地的很多，因為海南沒什么需求，需求都是投資客。

張寶全初到海南，資金很緊張，“一些金融機構也跑到海南做房地產，當時就有一個機構慕名來找我，托我辦一個二級房地產開發公司，我一星期就辦完了，他們覺得我很能干。后來他們很認真地和我談聯合開發的事情，我答應了。他們的優勢就是融資，我的長項是經營，所以也算強強聯合，那兩年賺了些錢，但只是資產，不是現金。

1992年底，張寶全注冊了公司。1993年6月，隨著國家金融調控，海南泡沫破滅。“這半年多非常重要，也就這半年給中國的地產行業上了一堂‘什么是市場’的課，你可以看到一個人是怎么暴富的，”張寶全說，“我們心態好的原因，就是在海南經歷過很多。比如當時一個人拿了一塊地，每天都漲，賺了幾千萬。然后再拿地就會有很大風險，一旦金融調控，土地和房價就掉了一半，一個月后資產可能就成負數。

比起馮侖，張寶全重返海南之旅走得更遠。

全國商業經營性用地實行招拍掛制度后，張寶全決計不再做傳統的房地產開發模式，即便賺錢也不做。

很多經驗是他1992年首次前往海南闖蕩的過程中積累起來的。“在北京的戰場上也用得著海南的經驗，這也對我們的成功起了很大作用。”張寶全說。他1992年和1993年初闖海南的兩年間，小心謹慎的做法很大程度上幫了他，“有點錢賺，賺了就跑。我們出來就遇到了經濟的最低潮，但我們掙扎過來了，我們后來做得很保守也和這個有關，別人后來都是瘋狂拿地瘋狂上市，但我們不敢。

“海棠灣和三亞灣那兩塊地，從我知道信息到拿下來，不到一個月。”張寶全說。三亞灣400多畝的會展酒店地塊招標時，大家都想要住宅地塊，沒人要會展和酒店，只有張寶全偏偏不要住宅，所以投標時一下就投到了。

他認為，國內度假市場剛剛形成，市場也非常大，而就成本而言，在中國任何一個城市，地價最貴的是住宅、然后是商業、寫字樓，最便宜的是工業用地，其次是酒店用地，酒店用地比住宅要低很多，大概只有住宅用地的1/5或1/7。