“大地主”圈地運動：最后的17萬畝

2010年02月26日 22:28
來源：經濟觀察報

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廖杰華

海南現有多少土地掌握在地產商手中？海南國土環境資源廳廳長嚴之堯的回答是13萬畝左右。而海南全省各市縣政府手中尚未供應的存量建設用地據說只有約17萬畝。

這13萬畝地又掌握在誰手中？答案是“國字頭”的中糧集團、中信集團、華潤集團以及海航置業、富力地產、魯能置業等少數幾個大地主，他們占據著海南房地產市場的大部分江山。

除了海南官方極少數人，恐怕沒人能說清楚，誰是海南最大的地主。哪怕是已手握近2萬畝土地的富力地產也不敢說自己是海南最大的地主。在富力內部人看來，在海南的土地儲備規模上，魯能置業第一，其次才是富力。據稱魯能置業在海南擁有19平方公里土地(約2.9萬畝)，但魯能置業也不認為他們是海南最大的地主，在魯能眼里，海南的大地主非海航置業莫屬。

海航置業這家成立于2007年的地產公司，是海南航空集團的下屬企業，成立之后在海南瘋狂圈地，在海南18個市縣都有土地儲備。海南業界流傳的說法是，僅在保亭縣，海航置業就擁有150平方公里的一級土地開發權，此外，還有海口大英山老機場土地2860畝、興隆康樂園高爾夫土地2100畝等。

數據顯示，海南目前年銷售商品房約300萬到600萬平方米。這意味著，即使不再跑馬圈地，這些手握成千上萬畝土地的大地主至少可在未來10年以內繼續主導海南的房地產市場，并左右當地的房價。

事實上，對于大面積土地被圈占，海南官方也覺得難受。嚴之堯曾表示，海南經濟發展比較緩慢，財政比較少，地方政府過早出讓土地的現象比較多。“這樣的土地出讓，導致地方政府與開發商分成中，開發商拿走的利潤可能高達70%，很多土地被賤賣。”海南官方一不愿意透露姓名的人士對本報記者表示。

兇猛海航

海航置業第一次在全國范圍內露臉是在2009年9月。

當月17日，包括海航置業在內的海航集團下屬三家企業，以18.24億元總價奪下上海黃浦江中心段E18單元1-10地塊，樓面地價為每平方米3.65萬元，創下上海單價地王新紀錄。此前，作為海航集團操作房地產業務的平臺，海航置業很少通過公開市場拿地。上海一役暴露了海航集團的強大實力，殊不知，海航置業已經悄然繪制完成了其多元化的地產版圖。

在海南排得上名號的大地主中，海航置業是為數不多的一家本土企業。這家成立于2007年5月28日，集房地產開發、持有型物業投資及房地產綜合服務為一體的公司，正式名稱是海航置業控股(集團)有限公司，注冊資本金17.5億元。事實上，海航集團在地產方面的歷史可以追溯到更遠一些。2003年，海航集團的地產業務以揚子江地產集團的面目出現。

除了不為人知的龐大土地儲備，海航置業的資產膨脹速度也超出許多人想象。2008年年底，海航置業總資產已達52億元人民幣，員工總數2700余人，而最近海航置業招聘資料顯示，2009年底，海航置業總資產已達175億元人民幣，員工總數7500余人。

至于海航置業如何在短期內完成如此龐大規模的土地與資本積累，其內部一高管的說法是，一是海航集團的歷史積累；二是資本運作，即讓資產裂變。該高管稱，很多地方政府很歡迎海南航空這樣的大型企業進入，在航空拓展到一個地方以后，地產投資的機會開始顯現。比如機場周邊的一些剩余的土地，或者收購一些酒店，對這些酒店進行改造。

在海航置業最近一系列眼花繚亂的資本運作中，最具標志意義的要數位于三亞的鉑爵公館和位于海口的大英山老機場項目。

百倍裂變

盡管誰也無法確認海航置業到底是不是海南最大的地主，但海航置業絕對是其中最賺錢的一個。

海航置業上述高管向本報記者透露，位于三亞灣的鉑爵公館前身原本是海航集團旗下的一家酒店，運營時間已超10年，拆除酒店開發房地產前，其市場價值不到2000萬元，而現正在銷售的鉑爵公館已完成百倍增值，“除去已經銷售的30%，鉑爵公館剩余可售房產的價值大概就有20多個億。

這20多億中有多少是真金白銀的利潤外人恐怕無法想象。該高管對本報記者表示，重建過程中由于沒有補償地價，鉑爵公館的大致成本為：樓面地價每平方米500元、建安工程費2500元左右、稅費550元、園林和一些不可預見的費用1000元，外加最為昂貴的裝修成本1萬元，鉑爵公館每平米的真實造價在1.5萬元左右，而鉑爵公館每平方米銷售均價已超8萬元。但8萬顯然不是鉑爵公館的最終定價，鉑爵公館的銷售人員告訴記者，“不管鳳凰島定多高的價格，我們都要超過它”，如今鳳凰島的均價已飆升至每平米10萬元。

“從2000萬到20億，一是依靠項目本身的資產增值，二是讓項目裂變，資產會擴大很多。”在完成了酒店向房地產的第一次裂變后，海航置業并沒有準備讓這種裂變一次用盡，套現走人還沒有進入日程。

“像海航集團這樣的企業，缺的不是錢而是資產，沒有資產的海航是痛苦的，有資產就有融資渠道，就能從銀行貸款，所以海航寧愿把價格標高，一個月賣一套，也要把這個項目拿住。”上述海航置業內部人士告訴記者，作為國企，現金對整個海航集團都沒多大價值，拿著現金也是放在賬上。因此，海航在三亞的三個項目中，除了部分作為福利低價出售給內部員工外，包括鉑爵公館在內的樓盤都在捂盤惜售。

除了讓資產裂變，海航置業的另一招是通過資本運作提升項目價值，這個項目就是有著海口標桿之稱的大英山老機場。海南物資拍賣有限公司一位高層告訴記者，海航置業旗下的幾塊地正準備對外轉讓，其中就包括大英山老機場地塊。

公開資料顯示，海航集團擁有大英山老機場200公頃土地資源，并受海口市政府委托，負責大英山老機場560公頃“海口城市中心”的開發工作。早在2005年，該地區就已開始制定規劃。規劃將遵照生態優先、可持續發展理念，力爭在10-15年內，將該地區建成政務中心、商業中心和文化中心。

與其他地產公司轉讓土地不同，這一次，海航選擇了拍賣。上述海南物資拍賣有限公司高層告訴記者，海航開發地產的目的之一是賺錢并實現滾動，套現一部分拿新地。但更為重要的是，海航試圖通過拍地來試探市場的反應，先拿部分地來拍，如果拍出高價，海航也就達到了提升該地段房價的目的。

據悉大英山老機場的土地海航當年購入的價格是70萬元/畝，盡管到底多少能賣掉，海航也充滿疑惑，但其參考目標是三亞的地王。去年年底，三亞迎賓路一塊112畝的土地被拍出1500萬元/畝的天價，成為海南新“地王。去該地塊的土地價格折合成樓面價將達到8460元/平方米，而三亞市2009年上半年的房產均價為9526元/平方米。

“圈地運動”

除了在資本市場騰挪的海航置業，在海南，少數幾個大地產商已經把持了海南大部分建設用地。

華泰聯合證券分析師魚晉華對海口、文昌、博鰲三地房地產市場調查之后發現，三地均存在區域性的土地壟斷開發企業，這些開發商經過幾年的“圈地運動”，慢慢成為當地的“地主”，手中擁有的土地儲備均以千、萬畝計。富力海南銷售策劃部經理黃義告訴本報記者，這樣手握成千上萬畝土地的開發商，能數得出名字的就不下10家，包括雅居樂、富力海萬科、魯能、新世界、保利地產，中糧集團、華潤集團，而自稱在清水灣一地就擁有1.5萬畝土地的雅居樂的土地儲備并不在前三之列。

據悉，海南全省各市縣政府手中還有未供應的存量建設用地約1.14萬公頃(約17萬畝)；已向企業供應的存量建設用地約8900公頃 (13萬畝)。最初，由于海南地方財政基礎較薄弱，海南此前在房地產開發中更多的是將大片土地交給開發商整體開發，目前海南的一級土地市場格局基本定型。而政府通過招拍掛方式出讓的二級市場上土地數量較少，一直非常火爆。

最早進入海南地產開發的大型企業當屬中糧集團，擁有土地開發面積18.6平方公里；另一大型央企華潤集團1999年通過資產置換獲得石梅灣沿海地區的180公頃土地的使用權。石梅灣項目建設周期長達13年。而外界一直都以為富力在海南的土地儲備量為1萬畝，實際上，2009年富力拿地已超過2萬畝，建筑面積超過200萬平米。

“海南沿東海岸向內縱深1公里地塊，已經沒有地了，靠近內地的西海岸可能還有一些。”黃義說，一部分土地被新的開發商所圈，還有一部分是上個世紀 90年代海南熱炒房地產的時期就被圈走了，輾轉反側流落到當地一些倒地的人手中。知情人士透露，海南的大地主圈地成本很低，部分企業還是協議拿地，樓面價不過每平方米幾百元。

海南省國土環境資源廳廳長嚴之堯坦言，目前地價還沒有體現出海南土地的價值。為此，海南省試圖通過省級土地收儲模式，破解各市縣投資意向不均衡，地價偏低局面。

海南省政府的這種思路已經反映到了房價上，魯能三亞灣新城銷售主管牟夏告訴記者，三亞灣新城的地價只有公司高管知道，但一些跟高管有特殊關系的客戶告訴她，現在拿的地比前期賣的房子還貴，前期賣的別墅是500萬一套，現在一棟別墅的地價已經是600萬了。

另外，海南試圖盡力保住岸線資源。早在去年12月上旬，海南省住房和城鄉建設廳就組織有關專家，對《海南省房地產業發展戰略與中長期規劃(2008-2020)》進行評審。規劃提出，加強海岸線資源的管理，確保海岸線資源不會被一次性賤賣。

今年1月22日，海南省國土環境資源廳發布《關于充分發揮土地調控作用促進房地產業平穩健康發展的通知》，再次明確表示，“沿海一線海景和具有特色優勢資源的土地應優先安排作為高端度假休閑旅游項目用地。”但這兩份文件的尷尬在于，“一次性賤賣”對應的是圈地完畢的既成事實，而“優先安并不等于禁止，一些本屬于公共資源的土地已經淪為少數人的私家海灘。