樓市滯銷堅冰似破 京滬開發商變相降價(2)

2010年03月03日 22:09
來源：21世紀經濟報道 作者：田新杰

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寶山區域上周共成交287套，環比上漲了1588%，列各區之首；南匯區成交量、成交面積環則比前一周各提升1633%、1490%。

不過，記者從多個在售或即將有新房源推出的項目處了解到，開發商短期內的供應量和讓利程度，很難再有大的提升和突破。

“決定市場溫度和成交破冰時間的核心因素，向來不是供應量和優惠、折扣幅度，而是整個市場環境，首先是政策尤其是信貸政策。”滬上房地產資深人士柴一峰指出。

應對資金寒流

對于現金流，盡管目前大部分房企均聲稱資金充沛，暫時的樓市成交量萎縮不會對公司產生過多影響，但同時，越來越多的企業選擇增加供應量并采取適當優惠促銷及折扣措施。

看似矛盾的背后，實為企業抗波動能力和市場調整周期的博弈。

柴一峰表示，“現在有錢不意味著調整半年甚至一年后，還能夠支撐，所以保持一定的資金回籠速度和數量，是應對可能會持續很久的資金寒流的穩健對策。

數據顯示，上海等不少城市的房貸在春節前后跌入冰點。來自于上海凱弈投資咨詢管理有限公司的報告披露，截止到2月底，上海等不少城二手房貸款簽約規模幾乎縮水一半，樓市成交量的大幅萎縮對按揭貸款市場的影響已逐步顯現。

上海凱弈投資副總經理趙煒提醒，雖然貸款簽約額有所下降，但各個銀行對房貸政策的管控仍然沒有放松。目前各家銀行的二套房貸政策已經恢復到較高的利息支出水平，市場仍然處于宏觀調控期，樓市交易量必然受到影響。而目前各家銀行對首付比例的管控相當嚴格，二套房的首付比例均嚴格按照四成來操作，而第一套的首付比例最低也要達到三成。

對三月份的市場情況，趙煒預計同比去年三月交易量會下調四分之一左右。“由于各家銀行的總行已向分行下發了關于控制房貸的指導意見，銀行因此會更加嚴格地審批房貸，控制放款額度。

房貸大幅萎縮的同時，曾經馳騁市場的龐大投資資本也已銷聲匿跡。

21世紀不動產上海區域監測數據顯示，去年四季度及今年前兩月，上海多個交易活躍板塊中近8成幾無投資客入市。投資客拋盤量則在迅速攀升，活躍區域占新增掛牌的比例達到10%—20%，且有1%至5%不等的議價空間。北京的二手房議價空間更大。

面對這樣的危機，大部分房企顯然做不到視而不見。盡管賣方先動，試圖化解市場堅冰，但不管是放量的決心還是優惠的幅度，都還不足以真正破冰。

“投機炒房者偃旗息鼓，前期高房價卻居高不下。在這種背景下，政府方面必將會有新的調控政策來制約房價。3月初召開的兩會或許就將給樓市帶來新的發展方向。”美聯物業一位高層坦言。

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