三亞鳳凰島前傳：港口碼頭變身房地產項目

2010年03月05日 04:20
來源：第一財經日報

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李娟

Sorry，迪拜！

這是鳳凰島曾經的對外宣傳口號，在迪拜危機過后，這個口號已經逐漸遠去。三亞鳳凰島郵輪發展有限公司董事長曾憲云對《第一財經日報》記者表示，這里不會是迪拜第二。

他說的是樓市的泡沫危機，如果換一個角度來說，這個立項于1996年、建成于2004年的項目，是一座在大海礁盤之中吹填出的人工島，這個最初以“國際客運碼頭”立項的項目，現在幾乎變成了一個純粹的房地產項目。

項目大變身

按照設想，這里將有七星級酒店、新聯檢綜合大樓、國際游艇俱樂部、直升機升降坪等一系列島上服務設施，曾憲云透露，這是三亞，也是中國唯一的專用郵輪港碼頭。

事實上，從初衷來看，作為國際濱海度假城市，上個世紀90年代末，三亞港務局打算在三亞灣對面通過人工填島的方式建設一個國際客運港。

其中的過程可謂艱辛，從1996年到1998年，進行了充分的水文氣象環保等方面的論證，鳳凰島起初批復的吹填人工島面積為1200畝，經過反復論證，2000年9月調整到目前的548畝，并獲得了省、市的各級批復，同意建設深水碼頭、人工島(當時島名為白排島)和跨海大橋。

記者手頭一份2006年3月份《海南三亞鳳凰島500畝土地綜合開發項目》說明書顯示，對三亞鳳凰島項目最大的預期效益是：“目前有15個國家的郵輪、8條航線從這里經過。鳳凰島建成后將成為國際化、現代化的大型商務度假平臺，將吸引來自歐、美、東南亞等地的國際游客進入三亞旅游、休閑、度假平年接待能力90萬人次。

隨著項目的開發，鳳凰島在不知不覺中已變身為房地產開發項目。2010年1月11日，鳳凰島的“養生度假”公寓開盤，均價高達7萬元/平方米，一期的4號、5號樓共計700套房源在當天銷售一空，并因此名聲大噪。

這座在大海礁盤之中被吹填出的人工島瞬間打上了許多標簽：旖旎的風光、三亞的地標性建筑、開保時捷的售樓小姐。一同出名的，還有鳳凰島的開發商浙江國都控股有限公司。

曾憲云回憶說：“最大的難度就是填島，很多人都認為這是一個異想天開的想法。”更何況，這是10年前的一個設想，連他身邊的許多朋友和家人都表示對此不能理解。

在填島當初，這個最初的設想者之一，并沒有料到鳳凰島會有今年的盛名，“大概是1999年，很多人對這個項目開始寄予‘厚望’。”海口市規劃局辦公室一位負責人透露，就在這一年，三亞港務局與眾城集團合資成立了三亞眾城國際客運旅業有限公司，注冊資本1000萬元，作為該項目的項目公司。

四家具有“國際視野”的開發商

但開局并不順利，“在當初填島的時候，中途跑掉了兩個合作的股東。”看上去，曾憲云滿足于現狀，“不知道看到現在的盛況，這兩個股東作何感想。

記者了解到，為了彌補建設資金的不足，2001年，民營資本通過股權收購的形式紛紛加入到鳳凰島的建設開發過程中，整個島嶼的建設步伐加快。“很多人來跟我們洽談，想入股。”曾憲云說。

他透露：“當初我們的條件只有兩個，第一就是不能賣土地，只能是入股的形式合作。第二是開發國際二流的產品不允許，必須具有開發國際高檔的項目的經驗，必須有國際一流的標準。

聽起來標準很高，“我都答應了所有的條件，然后雙方以閃電般的速度完成了合作。”2006年入股的股東之一浙江國都控股有限公司董事長柴慧京表示。

這家成立于1997年的地產公司，迄今為止，開發的項目有國都公寓、國都發展大廈、鳳起都市花園、云棲蝶谷、國都崇文公寓、國都楓華府第、國都陽明谷以及鳳凰島項目，除了鳳凰島之外，其他的項目都在浙江杭州，與當地的開發商綠城、濱江、開元相比，國都并不出名。不僅如此，其國都陽明谷項目也一度被質疑將“旅游項目改為別墅項目”

有意思的是，三亞鳳凰島的另一個股東周霖是以開發三亞當地著名的一個樓盤“香水灣一號”出名的，這也可以解釋為什么香水灣一號在鳳凰島上也設了一個售樓處。還有一個股東李樹平，開發了北海地區的樓盤“北部灣1號”，這三個股東的共同點是，都不在一線開發商之列。

蹊蹺的是，他們還符合了“有國際一流的標準”。在這四名股東的打造下，鳳凰島和迪拜越發相似起來，“有一年我去了五次迪拜，就是去取經的。”柴慧京透露。

不僅如此，其他的幾個股東，也多次奔赴迪拜。只是在迪拜危機被曝出之后，此事才漸漸沉寂下來。

“我正在香港開會，討論國際郵輪母港聯合經營的事情。”曾憲云透露，目前全球前三位郵輪公司的豪華郵輪都將鳳凰島選定為長期停港點。

但令鳳凰島真正出名的還是其房地產開發，“最重要的國際郵輪母港和七星級酒店，這些都是由我們在做。”曾憲云表示。

據了解，四個股東分工各有不同，之間相互約定，在五年內全部完成，整個鳳凰島的投資將超過200億元。這離當時的初衷已經相去甚遠，已經完全從一個港口碼頭變成綜合性的商業項目了。

三亞是個遍布著“鳳凰”的海邊城市，除了棕櫚島、陽光、沙灘外，這里還有鳳凰嶺、鳳凰鎮、鳳凰村、鳳凰機場、鳳凰廣場、鳳凰路，鳳凰島能否真正涅??，現在還不得而知。