中介拋售三亞豪宅海南炒房曲終人散？

2010年03月05日 06:34
來源：每日經濟新聞作者：翟敏

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“國際旅游島”概念猶如一針興奮劑注入了海南的房地產市場，全球的投資客都將目光投向了三亞這座號稱“東方迪拜”的城市。在房企捂盤惜售和人為哄抬房價的潮流中，海南房地產市場迅速升溫，出現房價瘋漲、購房者盲目跟風搶購等非正常現象。在許多人看來，“國際旅游島”一度成為了“國際炒房島”

不過在過度興奮之后，留下的卻是疲憊。《每日經濟新聞》記者連日來在海南采訪時發現，當地的房地產市場經歷了短暫的瘋狂之后已經迅速降溫，而海南省政府方面也連續采取了一系列措施加強房地產的調控。不過在有專家指出，目前樓市“仍有空子可鉆”

樓市降溫中介報價狂降

“買房子的人好像一夜之間都消失了。”3月3日，三亞市新風路一家房地產中介門店負責人張路向《每日經濟新聞》記者表示，春節一過，看房的人立刻便少了許多。“春節前那一段時間最瘋狂，每天都有成群結隊的人來問房子。但現在一周也沒多少，進來的也就看看而已。

就在離這家門店不遠處的海邊，便聳立著在這一輪海南樓市高燒中“大放異彩”的三亞鳳凰島項目所屬樓盤。這個開盤價便達到6萬多元、最高時房價超過10萬元的豪宅項目雖然價格高昂，但依舊吸引了來自全國各地買家爭相出手。

不過，這座昔日門庭若市的海南高端房產代表之作，近期也已經恢復平靜。3月4日，記者在準備走訪鳳凰島項目時發現，整個鳳凰島已處于半封閉狀態，只有一些好奇的游客在橋頭拍照留念。據了解，目前鳳凰島仍在施工，出于安全考慮，上島必須提前預約，而連接鳳凰島與三亞市區的唯一一座橋梁也由專人負責把守。

公開資料顯示，三亞鳳凰島去年底內部認購價是3.8萬～6萬元/平方米，開盤均價達7萬元/平方米，春節前甚至有報價達13萬元/平方米。然而記者從三亞一些中介機構了解到，春節剛過，鳳凰島已經出現5萬元/平方米轉手的報價。

“這段時間投資者已經理性多了。”海南房地產營銷專家、旅控會展開發公司策劃經理李東緒表示，鳳凰島僅僅是海南房地產降溫的一個縮影。他介紹說，就海口市場而言，雖然各項目2月底的價格與月初相比并未有較大變化，但是出現了折扣現象，而且幅度逐漸增加。同時，節后各項目現場客源明顯減少，銷售量不斷下滑，現場客戶也并非以年前的炒房客戶為主，更多的是以長線投資和度假自住為主的客戶，相對比較理性。

與三亞的情況類似，2月海口商品房市場總成交量環比下滑達38.75%，不過價格環比提升34.14%，達到8618.63元/平方米。顯然，海南的房地產市場已逐步陷入有價無市的尷尬。

房價透支部分地區超夏威夷

海南獲批建設國際旅游島之后，各路資金蜂擁擠進海口、三亞、陵水等地，短短5天之內，整個海南省商品房銷售量就超越了2008年全年的銷售量，房價隨之水漲船高，漲幅領銜全國。有人專門進行統計并指出，海南部分地區的房價已經沖高到著名國際旅游島——印尼巴厘島的3倍，甚至超越了美國夏威夷。在海南軟硬件諸多方面都還達不到 “國際旅游島之的最低標準時，只有房價率先與“國際旅接軌。

然而，瘋狂的舞蹈過后帶來的卻是“體力透支”，海南的房價同樣是如此。專家分析，快速上漲導致的高房價對海南未來的發展將帶來巨大負面影響。李東緒表示，“海南這一波炒房來得快去得也快，而產品品質與周邊配套并沒有明顯改變，房價完全是投機者瘋狂的倒賣炒作而漲起來的，這輪炒房透支了海南未來幾年市場價格的漲幅空間。

不過李東緒仍然相信，未來海南通過不斷進行國際旅游島的建設，軟件和硬件都會有很大提高，到時候價格就會與產品價值相對應，以品質的不斷提高來推動整個海南房產的平均價格繼續上漲。他認為，隨著購房者的逐漸成熟和市場調控的加強，海南的房地產市場將會逐步穩定。“像春節前的那一輪瘋狂，應當說10多年甚至幾十年才能遇到一次，有很多人在這樣的瘋狂中大賺，也有很多人被套牢。不過李總體來說，未來的市場應當是向好的，房價也會平穩上漲，大漲和大跌的情況不太可能出現了。

中國(海南)改革和發展研究院院長遲福林也認為，前兩個月海南省房價猛漲屬于“補漲”期，近期房價在總體上已逐步穩定，回落空間有限。“此次房價上漲跟上世紀90年代相比，背景、需求、結構都不一樣，盡管有泡沫，但不會再現當年的情景。

大興土木生態面臨考驗

記者在海南采訪過程中發現，很多房地產項目都是劈山或沿海而建。在海口到三亞的高速公路沿線，巨大的施工工地一路不時躍入眼簾。專家認為，這意味著大量樹木遭到砍伐，自然景觀、生態環境遭到破壞，顯然會對國際旅游島的建設帶來負面影響。

“我們規劃了10個高爾夫球場，在建的是4個，建好的有2個。”這是海南陵水縣縣長王雄近日接受媒體采訪時的“豪言壯語”。不過，值得注意的是，陵水縣直到去年財政收入才僅為3.8億元，目前仍是國家級貧困縣。而小小一個陵水縣竟然要建多達10個高爾夫球場，這也的確令人稱奇。

對此李東緒認為，“這種情況其實全國各地都有，并非海南獨有。海南房地產價值重點在于其擁有的景觀資源，如海景和山景。好的地產項目可以更好地融入到自然環境當中，做到完美融合，不但不會破壞自然資源，反而會保護自然資源。”但他同時也表示：“由于部分地區地產發展太快，規劃跟不上，造成自然景觀和生態的嚴重破壞。我認為要避免這種現象發生，就必須加強對于開發的規劃，并嚴格執行項目開發前的環境評估工作。對一些破壞生態的項目要求其改正或者進行生態型處罰。

在李東緒看來，未來的海南房地產開發過程中，應該提高產品檔次，減少一些二線城市或者旅游風景區簡單的普通住宅開發，增加旅游地產的開發，例如度假酒店、產權式酒店等；同時注重產品的品質和項目的配套，在進行地產開發的同時注重環境保護，大力發展節能環保低碳的建筑。

此外，李東緒強調：“在給島外人蓋房子的同時，要考慮本地購房需求，加強保障性住房、廉租房開發，并處理好引進消費和引進人才的關系，不能單純停留在賣地、買房層次上。

從這一方面來講，海南已經采取了一系列行動。據悉，海南省已經決定，省財政從市、縣收取的土地出讓金10%，以及省和市、縣一般預算新增財力部分，將向保障性住房建設項目傾斜。

“2010年新建10.09萬套保障性住房，力爭在2012年末基本解決全省低收入居民住房困難。加強保障性住房的出租出售管理，嚴查擅自將保障性住房進行市場交易的行為。將保障性住房建設列入省政府對市、縣政府及其主要領導的考核內容，對未能完成任務的，予以調離崗位。”海南省日前出臺的《貫徹國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展通知的實施意見》指出。

新聞鏈接

海南加強房地產調控專家稱仍有空子可鉆

每經記者朱玲發自廣州

為抑制炒房，海南省日前出臺了《貫徹國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展通知的實施意見》(以下簡稱《意見》)，并決定自2010年5月1日起實施。

《意見》規定，實行商品住房買賣合同網上簽約、備案及合同注銷備案制度。要求開發企業在訂立商品住房買賣合同后10天內辦理備案手續和預告登記；逾期不辦理的暫停預售許可。在辦理房屋所有權證之前，嚴禁辦理房屋轉讓和更名手續。實行商品住房預售款監管制度，預售款應存放于開發企業指定的銀行賬戶，嚴禁開發企業直接收取現金。《意見》同時規定，為防范惡意炒賣土地，在規定時限內，投資額未達到開發投資總額25%的，嚴禁轉讓、聯營合作、作價出資(入股)和抵押土地使用權。

對此，廣州地產專家謝逸楓表示，這個政策能否奏效的關鍵是地方政府是不是嚴格執行和實施，他認為，規定里面依然有一些空子可鉆。如針對“商品住房銷售一律實行明碼標價，經營者在公開銷售前24小時，應在商品住房交易場所醒目位置公示商品住房價目表，不得在標價之外收取任何未予標明的費用”的規定，謝逸楓表示，這在實際操作中很難執行或者監督，一般開發商都在開盤前幾個小時才會確定價格，況且政府有關部門也不可能派人到每個樓盤去調查。此外，《意見》雖然規定開發商的投資額要達到開發投資總額的25%，但仍不足以完全遏制開發商的炒地現象，除非將這一比例上調到35%。

此前，海南三亞市城鄉建設和住房保障局下發了關于抑制樓市炒作的通知，準備對前往三亞購房的外地人采取限制購房措施，規定1個身份證只能購5套房。但隨后該舉措遭遇了空前的質疑，被認為這種調控恐怕更像是鼓勵炒房。