保障房退出機制創(chuàng)新：淮安共有產(chǎn)權(quán)樣本

2010年03月10日 22:59
來源：21世紀經(jīng)濟報道 作者：趙飛飛

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保障性住房成為全國“兩會”高燒話題，諸多代表倡議推進保障房建設(shè)，而住房保障法新探索的共有產(chǎn)權(quán)制度，將淮安的樣本推向了前臺。

3月7日，國務(wù)院發(fā)展研究中心為江蘇淮安舉辦的“淮安共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式創(chuàng)新成果研討會”，研究在全國其推廣的價值。

參與研討會的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室楊澤軍局長表示，淮安的啟示就在于可以把政府、購房者等的積極性調(diào)動起來，為目前中國特色的保障房提供了有益的實踐。

剛從北京趕回淮安的淮安市房產(chǎn)管理局局長邵明告訴本報，淮安這個模式在保障房“出口”這一環(huán)節(jié)，防止了“作假”的成分。

邵明介紹，目前淮安現(xiàn)行政策有兩種比例，一種是個人占70%產(chǎn)權(quán)，政府占30%；另一種兩者各占50%。淮安政策規(guī)定，將經(jīng)適房劃撥的土地用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，房價低于同期同區(qū)段價格5%-10%。邵明表示，“目前的房價每平方米超過3000元，共有產(chǎn)權(quán)房的全價在2200-2500元/平米，7︰3共有產(chǎn)權(quán)房的個人出資額就僅為1540-1750元/平米。

“出口”遏制“入口”

全國政協(xié)委員、江蘇住建廳廳長周嵐提交了一份《關(guān)于總結(jié)推廣共有產(chǎn)權(quán)住房制度、提高購房人支付能力的提案》。周嵐告訴本報，共有產(chǎn)權(quán)房，最大好處是可以減緩購房人的支付門檻，有助于實現(xiàn)住房保障體系從廉租住房到經(jīng)濟適用住房、從經(jīng)濟適用住房到限價商品住房、限價商品住房到普通商品住房的“無縫”對接。

在關(guān)鍵環(huán)節(jié)“退出機制”上，淮安創(chuàng)新斐然。

“原來的經(jīng)適房及保障性住房的退出機制，就是原購房人退出時，把政府給予的優(yōu)惠返還給政府。而淮安共有產(chǎn)權(quán)房的退出機制為：個人可以購買政府產(chǎn)權(quán)部分形成完全產(chǎn)權(quán)，個人也可以直接通過市場轉(zhuǎn)讓，按比例與政府分成收益。”邵明告訴記者，“假設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房購買家庭收入高于政府規(guī)定標準時，他只要交納另外一部分屬于政府產(chǎn)權(quán)的市場租金，無需向政府退回住房。

淮安政府同時對購買全產(chǎn)權(quán)進行了界定，5年內(nèi)購買的按原供應(yīng)價格結(jié)算；5年以后8年以內(nèi)購買的，按原供應(yīng)價格加當(dāng)年的利息結(jié)算；8年以后購買的按屆時市場評估價格結(jié)算。

而對于申請者，例如七三開比例的，淮安的界定為，家庭月收入900元以下、申請人具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口達5年以上、家庭人均住房建筑面積在16平方米以下(無房家庭優(yōu)先購買)。

傳統(tǒng)經(jīng)適房“供不應(yīng)求”的現(xiàn)象是由大量不符合條件的申購人弄虛作假所致，真正低收入家庭反而買不到經(jīng)適房。而買走經(jīng)濟適用房的部分群體，造假成分很高，因為他們希望若干年后上市，獲得巨大收益。

邵明說，共有產(chǎn)權(quán)房子，可以避免權(quán)力尋租，在出口上將利潤分成在政府手中，即以“出口上反制“入口”，申購人的“尋租動力”大大減弱，行賄購房得不償失。

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