房貸潛規則：返點變身擔保費

2010年03月15日 07:40
來源：中國證券報作者：鄭中

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□本報記者鄭中

新年伊始，一紙叫停房貸“返點”的行業自律性公約下發至各商業銀行。但是作為一個沉積多年的行業“潛規則”在在交織著銀行、中介、購房者等的多方利益博弈下，“返點”能否真正“叫停房貸業內人士似乎并不樂觀。

中國證券報記者經過多方了解發現，時下房貸“返點”正在以“擔保費”等方式重新現身房貸市場。專家稱，由于中介機構在二手房貸市場仍舊保持著對銀行的強勢地位，在現行體制下，讓“返點”從房貸市場禁絕將非常困難。一個健康有序的房貸市場，與其監管機構采取高壓政策對“返點”行為進行截堵，不如從根本上，要求銀行加大產品創新力度，通過價格競爭、服務競爭來吸引房貸客戶，做到標本兼治。

由來已久：銀行的“挖角”行動

個人按揭貸款由于有房產作為抵押，一直被銀行視作安全的貸款品種。新房貸款一般會和開發貸款捆綁，易于被大銀行壟斷，“一般情況下，二手房貸市場也是大銀行的天下，中小商業銀行想分一杯羹，只能采取提供‘返點’這一非常手段?！蹦硺I內人士告訴記者。

“返點”這一“潛規則”由來已久，而在信貸寬松、銀行爭奪客戶的時代，銀行在和中介的博弈中，相對處于弱勢，使得近幾年“返點”越發水漲船高。

有業內人士指出，“返點”本非中介強求，而是銀行主動的意愿，以此來博得中介支持。房屋中介掌握大量房源和客源信息，“中介公司介紹的客戶都是批量的，一般銀行和某幾家中介簽訂了合作協議，銀行的二手房貸業務立即能在短時間內有所突破。

但在利益輸送背后，往往犧牲的是商業銀行自身的盈利。該銀行人士透露，“返點”是一次性付給中介機構，銀行需要通過多年經營房貸業務的息差來彌補“返點”支出。如果購房者選擇提前還款，加上資金成本，銀行往往無利可圖，甚至虧損。

某銀行個貸部人士告訴記者，經過2008年數次降息以及房貸利率七折優惠，銀行二手房貸的利潤空間變得相當狹小，尤其是放貸第一年銀行基本無利可圖。

之前北京二手房市場上，銀行給中介機構的返點一般在1.5%到2%左右，而有個別小銀行為了短時期內獲得客戶數量的提升，甚至將“返點一提高到3%，對銀行造成非常大的成本壓力。

舉例來說，銀行執行二手房貸七折后房貸年息是4.158%，銀行的存款年收益率約為2%，銀行在這筆貸款中所產生的人員成本等費用大約是1%，同時，銀行還要在第一年計提1%的撥備，如果按照2%的標準給予中介機構“返點”，那么銀行在貸款發放的首年基本上是虧損的。

而“返點”造成的危害遠不只銀行一方，一份調研報告指出，個別房產中介機構和人員為獲取“返點”而“飛單”、“跳單”，甚至在彼此之間買賣貸款資源，直接損害了客戶的利益。

一紙禁令：“潛規則”岌岌可危

2009年12月底，中國銀行業協會下發《關于規范做好個人房地產按揭貸款業務維護市場秩序的自律共識的通知》，要求“自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業人員支付與所提供的服務不對稱、純粹業務介紹的‘返點’費用”

就在大行表示堅決執行禁止“返點”政策的同時，很多中小銀行在這方面卻表現得比較曖昧。某大型銀行人士表示，“我們也曾給中介提供‘返點’，但是一般會低于行業的平均水平，也就是0.8%-1%。

但由于去年房貸按揭數量的激增，很多大型銀行已經“喝飽”。大型銀行做業務開始“挑肥揀瘦”，銀行重新在房貸利潤的分配博弈中掌握主動。目前中行、建行等大型國有銀行已經明確取消和房地產中介的合作。

銀行人士表示，存款準備金率的上調和監管機構的窗口指導，使很多銀行對信貸投放都采取了規?？刂疲瑐€人住房按揭貸款一定程度上受到擠壓。另一方面，對房貸風險的重視，令二手房成為重點調控的對象。

據調查，很多二手房中介的“返點”收入甚至達到總收入的三成。監管機構的禁令，和銀行的“過河拆橋”，對于很多中小房地產中介機構無異于釜底抽薪，房地產中介行業“洗牌”在所難免。

而上述人士表示，以前正是因為“返點”的存在，很多購房者都能從中享受到優惠，一般中介指定銀行后，購房者都能在房屋的買賣手續費上享受到一定的折扣?！捌鋵崱迭c’取消之后，還是‘墻里虧損墻外補’，房屋交易雙方的費用支出自然有所提高。

暗渡陳倉：改頭換面的“擔保費”

有業內人士指出，叫停“返點”后，中介的業務收入將會收縮，但“返點”徹底離開市場是不太可能的。

比如，在國有大型銀行開始壓縮房貸業務的時候，很多中小銀行卻從中嗅出了市場機會。某股份制銀行人士告訴記者，全行2010年工作會議上，已經明確提出未來要大力拓展房貸業務，搶占市場份額?！拔覀冃械姆抠J業務一手房和二手房的一般是6：1，二手房業務未來將有更大的增長空間。

中國證券報記者了解到，在部分省份和地區，關于停止“返點”的要求并沒有得到有效的貫徹，“返點”只是以更加隱晦的方式存在于市場之中。相關人士表示，房貸中介可以通過提供增值服務，向銀行收取服務費。

有跡象顯示，現在部分中介公司開始與擔保公司尋求合作，要求銀行以“擔保費”來變相給中介支付費用。“一般來說，中介要么自己注冊成立擔保公司，要么找擔保公司合作，銀行向擔保公司支付所謂‘擔保費用’后，中介和擔保公司以協商好的價格進行收益分成，以規避監督?！?

業內人士指出，根據規定，擔保公司是二手房交易中必不可少的一環。由于房產過戶到房產證抵押有一段時間差，其風險不能由銀行來承擔，必須由擔保公司承擔階段性擔保。而中介機構就可以通過擔保公司走賬，使銀行的房貸“返點”變相存在。

現在很多大型中介機構都在旗下設立了擔保公司，這樣“返點”仍舊只是拐了一個彎再次落入中介的腰包。此外，銀行有時還需要向中介提供業務咨詢費、營銷費等等一系列費用，而很多中小銀行更是借此和中介機構建立了穩定的合作關系。

某銀行人士表示，有朝一日，“返點”很可能卷土重來，所以許多中小銀行也舍不得放棄和中介之前建立的良好關系。一旦銀行放貸壓力再次顯現，中介掌握的客戶資源又將成為要挾銀行的王牌。

驚險對弈：銀行賠本沒賺吆喝

一位專家告訴記者，“返點”的存在，使銀行一定成為最后的輸家。他說，追逐“返點”利益，易引發中介機構道德風險。中介機構為獲得“返點”的向銀行提供虛假客戶資料，虛假房產交易，更有甚者中介在獲得“返點”后立即還清貸款，這樣銀行只能是“賠本也沒賺到吆喝”

而銀行在提供“返點”后，也容易放松前期調查，脫離市場營銷，簡單依賴中介，甚至可能會引發銀行員工違反職業道德的行為。“其實本身‘返點’就見不得陽光，而很多銀行寧可犧牲收益也愿意和中介合作，這其中不排除銀行個別經營人員能在整個分成環節撈到好處的因素?！比绻芎豌y行業內人士做到“里應外合”，房地產信貸風險會在銀行體系內快速積聚。

有專家表示，其實銀行向房屋中介支付費用并不奇怪，在國外也存在銀行向房貸中介機構支付傭金的情況，但通常都要求必須向消費者明示，且不得超過核定限額，否則將被視為商業賄賂行為。由于我國目前監管體系尚無法對傭金支付做到規范，所以取消“返點”也是當下一種必要的選擇。

他說，文件的出臺將促進商業銀行在新的營銷渠道開發和提升房貸產品線競爭力方面下工夫?，F在很多商業銀行開始自己做起“房地產中介”，采取直客式經營房地產按揭業務，對二手房貸款全程交易“免傭金”、“零費用”。此外，各家銀行都紛紛推出了新的房貸品種，如固定利率貸款、雙周供、接力貸等層出不窮?！般y行提升‘內功’才是吸引房貸客戶的根本之選。”

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