房貸返點(diǎn)以擔(dān)保費(fèi)方式重現(xiàn)市場(chǎng) 專家稱禁絕困難

2010年03月15日 08:27
來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)-中證網(wǎng) 作者：鄭中

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□本報(bào)記者 鄭中

新年伊始，一紙叫停房貸“返點(diǎn)”的行業(yè)自律性公約下發(fā)至各商業(yè)銀行。但是作為一個(gè)沉積多年的行業(yè)“潛規(guī)則”在在交織著銀行、中介、購(gòu)房者等的多方利益博弈下，“返點(diǎn)”能否真正“叫停房貸業(yè)內(nèi)人士似乎并不樂(lè)觀。

中國(guó)證券報(bào)記者經(jīng)過(guò)多方了解發(fā)現(xiàn)，時(shí)下房貸“返點(diǎn)”正在以“擔(dān)保費(fèi)”等方式重新現(xiàn)身房貸市場(chǎng)。專家稱，由于中介機(jī)構(gòu)在二手房貸市場(chǎng)仍舊保持著對(duì)銀行的強(qiáng)勢(shì)地位，在現(xiàn)行體制下，讓“返點(diǎn)”從房貸市場(chǎng)禁絕將非常困難。一個(gè)健康有序的房貸市場(chǎng)，與其監(jiān)管機(jī)構(gòu)采取高壓政策對(duì)“返點(diǎn)”行為進(jìn)行截堵，不如從根本上，要求銀行加大產(chǎn)品創(chuàng)新力度，通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)吸引房貸客戶，做到標(biāo)本兼治。

由來(lái)已久：銀行的“挖角”行動(dòng)

個(gè)人按揭貸款由于有房產(chǎn)作為抵押，一直被銀行視作安全的貸款品種。新房貸款一般會(huì)和開(kāi)發(fā)貸款捆綁，易于被大銀行壟斷，“一般情況下，二手房貸市場(chǎng)也是大銀行的天下，中小商業(yè)銀行想分一杯羹，只能采取提供‘返點(diǎn)’這一非常手段。”某業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

“返點(diǎn)”這一“潛規(guī)則”由來(lái)已久，而在信貸寬松、銀行爭(zhēng)奪客戶的時(shí)代，銀行在和中介的博弈中，相對(duì)處于弱勢(shì)，使得近幾年“返點(diǎn)”越發(fā)水漲船高。

有業(yè)內(nèi)人士指出，“返點(diǎn)”本非中介強(qiáng)求，而是銀行主動(dòng)的意愿，以此來(lái)博得中介支持。房屋中介掌握大量房源和客源信息，“中介公司介紹的客戶都是批量的，一般銀行和某幾家中介簽訂了合作協(xié)議，銀行的二手房貸業(yè)務(wù)立即能在短時(shí)間內(nèi)有所突破。

但在利益輸送背后，往往犧牲的是商業(yè)銀行自身的盈利。該銀行人士透露，“返點(diǎn)”是一次性付給中介機(jī)構(gòu)，銀行需要通過(guò)多年經(jīng)營(yíng)房貸業(yè)務(wù)的息差來(lái)彌補(bǔ)“返點(diǎn)”支出。如果購(gòu)房者選擇提前還款，加上資金成本，銀行往往無(wú)利可圖，甚至虧損。

某銀行個(gè)貸部人士告訴記者，經(jīng)過(guò)2008年數(shù)次降息以及房貸利率七折優(yōu)惠，銀行二手房貸的利潤(rùn)空間變得相當(dāng)狹小，尤其是放貸第一年銀行基本無(wú)利可圖。

之前北京二手房市場(chǎng)上，銀行給中介機(jī)構(gòu)的返點(diǎn)一般在1.5%到2%左右，而有個(gè)別小銀行為了短時(shí)期內(nèi)獲得客戶數(shù)量的提升，甚至將“返點(diǎn)一提高到3%，對(duì)銀行造成非常大的成本壓力。

舉例來(lái)說(shuō)，銀行執(zhí)行二手房貸七折后房貸年息是4.158%，銀行的存款年收益率約為2%，銀行在這筆貸款中所產(chǎn)生的人員成本等費(fèi)用大約是1%，同時(shí)，銀行還要在第一年計(jì)提1%的撥備，如果按照2%的標(biāo)準(zhǔn)給予中介機(jī)構(gòu)“返點(diǎn)”，那么銀行在貸款發(fā)放的首年基本上是虧損的。

而“返點(diǎn)”造成的危害遠(yuǎn)不只銀行一方，一份調(diào)研報(bào)告指出，個(gè)別房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員為獲取“返點(diǎn)”而“飛單”、“跳單”，甚至在彼此之間買賣貸款資源，直接損害了客戶的利益。

一紙禁令：“潛規(guī)則”岌岌可危

2009年12月底，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā)《關(guān)于規(guī)范做好個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護(hù)市場(chǎng)秩序的自律共識(shí)的通知》，要求“自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對(duì)稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的‘返點(diǎn)’費(fèi)用”

就在大行表示堅(jiān)決執(zhí)行禁止“返點(diǎn)”政策的同時(shí)，很多中小銀行在這方面卻表現(xiàn)得比較曖昧。某大型銀行人士表示，“我們也曾給中介提供‘返點(diǎn)’，但是一般會(huì)低于行業(yè)的平均水平，也就是0.8%-1%。

但由于去年房貸按揭數(shù)量的激增，很多大型銀行已經(jīng)“喝飽”。大型銀行做業(yè)務(wù)開(kāi)始“挑肥揀瘦”，銀行重新在房貸利潤(rùn)的分配博弈中掌握主動(dòng)。目前中行、建行等大型國(guó)有銀行已經(jīng)明確取消和房地產(chǎn)中介的合作。

銀行人士表示，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的窗口指導(dǎo)，使很多銀行對(duì)信貸投放都采取了規(guī)?？刂?，個(gè)人住房按揭貸款一定程度上受到擠壓。另一方面，對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)的重視，令二手房成為重點(diǎn)調(diào)控的對(duì)象。

據(jù)調(diào)查，很多二手房中介的“返點(diǎn)”收入甚至達(dá)到總收入的三成。監(jiān)管機(jī)構(gòu)的禁令，和銀行的“過(guò)河拆橋”，對(duì)于很多中小房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)無(wú)異于釜底抽薪，房地產(chǎn)中介行業(yè)“洗牌”在所難免。

而上述人士表示，以前正是因?yàn)椤胺迭c(diǎn)”的存在，很多購(gòu)房者都能從中享受到優(yōu)惠，一般中介指定銀行后，購(gòu)房者都能在房屋的買賣手續(xù)費(fèi)上享受到一定的折扣?！捌鋵?shí)‘返點(diǎn)’取消之后，還是‘墻里虧損墻外補(bǔ)’，房屋交易雙方的費(fèi)用支出自然有所提高。”

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