房貸返點以擔保費方式重現市場專家稱禁絕困難

2010年03月15日 08:27
來源：中國證券報-中證網作者：鄭中

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□本報記者鄭中

新年伊始，一紙叫停房貸“返點”的行業自律性公約下發至各商業銀行。但是作為一個沉積多年的行業“潛規則”在在交織著銀行、中介、購房者等的多方利益博弈下，“返點”能否真正“叫停房貸業內人士似乎并不樂觀。

中國證券報記者經過多方了解發現，時下房貸“返點”正在以“擔保費”等方式重新現身房貸市場。專家稱，由于中介機構在二手房貸市場仍舊保持著對銀行的強勢地位，在現行體制下，讓“返點”從房貸市場禁絕將非常困難。一個健康有序的房貸市場，與其監管機構采取高壓政策對“返點”行為進行截堵，不如從根本上，要求銀行加大產品創新力度，通過價格競爭、服務競爭來吸引房貸客戶，做到標本兼治。

由來已久：銀行的“挖角”行動

個人按揭貸款由于有房產作為抵押，一直被銀行視作安全的貸款品種。新房貸款一般會和開發貸款捆綁，易于被大銀行壟斷，“一般情況下，二手房貸市場也是大銀行的天下，中小商業銀行想分一杯羹，只能采取提供‘返點’這一非常手段。”某業內人士告訴記者。

“返點”這一“潛規則”由來已久，而在信貸寬松、銀行爭奪客戶的時代，銀行在和中介的博弈中，相對處于弱勢，使得近幾年“返點”越發水漲船高。

有業內人士指出，“返點”本非中介強求，而是銀行主動的意愿，以此來博得中介支持。房屋中介掌握大量房源和客源信息，“中介公司介紹的客戶都是批量的，一般銀行和某幾家中介簽訂了合作協議，銀行的二手房貸業務立即能在短時間內有所突破。

但在利益輸送背后，往往犧牲的是商業銀行自身的盈利。該銀行人士透露，“返點”是一次性付給中介機構，銀行需要通過多年經營房貸業務的息差來彌補“返點”支出。如果購房者選擇提前還款，加上資金成本，銀行往往無利可圖，甚至虧損。

某銀行個貸部人士告訴記者，經過2008年數次降息以及房貸利率七折優惠，銀行二手房貸的利潤空間變得相當狹小，尤其是放貸第一年銀行基本無利可圖。

之前北京二手房市場上，銀行給中介機構的返點一般在1.5%到2%左右，而有個別小銀行為了短時期內獲得客戶數量的提升，甚至將“返點一提高到3%，對銀行造成非常大的成本壓力。

舉例來說，銀行執行二手房貸七折后房貸年息是4.158%，銀行的存款年收益率約為2%，銀行在這筆貸款中所產生的人員成本等費用大約是1%，同時，銀行還要在第一年計提1%的撥備，如果按照2%的標準給予中介機構“返點”，那么銀行在貸款發放的首年基本上是虧損的。

而“返點”造成的危害遠不只銀行一方，一份調研報告指出，個別房產中介機構和人員為獲取“返點”而“飛單”、“跳單”，甚至在彼此之間買賣貸款資源，直接損害了客戶的利益。

一紙禁令：“潛規則”岌岌可危

2009年12月底，中國銀行業協會下發《關于規范做好個人房地產按揭貸款業務維護市場秩序的自律共識的通知》，要求“自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業人員支付與所提供的服務不對稱、純粹業務介紹的‘返點’費用”

就在大行表示堅決執行禁止“返點”政策的同時，很多中小銀行在這方面卻表現得比較曖昧。某大型銀行人士表示，“我們也曾給中介提供‘返點’，但是一般會低于行業的平均水平，也就是0.8%-1%。