建設部前官員：頻繁調控造成房市大波動房價不降反漲

2010年03月16日 11:26
來源：瞭望東方周刊作者：黃志杰張瑜

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小的方面說是調整供應結構，多提供廉租房；往深里說應該調整土地財政，調整中央和地方財稅分配；從根本上說，則需要轉變發展思路——是要GDP增長還是要人民群眾幸福

《瞭望東方周刊》記者黃志杰張瑜北京報道

攜大半年來狂飆猛漲之勢，房地產成為2010年全國兩會當仁不讓的最大熱點。

兩會前夕，溫家寶總理在新華網與網民在線交流時表示“有決心在本屆政府任期內把房地產管好”

至少五個民主黨派中央，以及幾乎各個界別的政協委員都提出了有關房地產的提案，以至于一度有媒體稱房地產提案占據半壁江山。3月7日，全國政協委員梁季陽在政協全體會議上作關于規范房地產市場的發言，引起強烈共鳴，八分鐘發言，全場鼓掌五次。

人大方面，來自北京、遼寧、黑龍江、江蘇等代表團的30位全國人大代表聯名提交二次房改議案，在本刊記者旁聽的絕大多數代表團小組討論中，房地產問題是絕對焦點。

肇始于1998年全面應對亞洲金融危機大背景中的房地產改革，已走過11年，經歷了應對2008年全球金融危機的深度調整，在今年全國兩會上，以前所未有的洶涌民意為背景，走到了十字路口。

也正是因為“人人都是房地產專家”的現實，一些并不精細但相當刺激的提案、議案以及發言也伴隨其中，左右民意。此時此刻，檢討房改十年的癥結所在尤其重要。

保增長是房地產政策的一個邏輯因素

在2010年兩會中，關于房改的最激烈言論來自全國政協委員、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明。在向大會提交的《強力整治我國房地產市場的政策建議》中，他說：“現行政策支持了‘量跌價剛’這種特殊現象，預示著又一輪井噴式的房價大漲還會到來，那時，房改的最激地產泡沫將達到50%以上，即便價格下調40%也無人接盤。妥協式的房地產政策已經走到了懸崖邊上。”

蔡繼明對本刊記者分析：小的方面說是調整供應結構，多提供廉租房；往深里說應該調整土地財政，調整中央和地方財稅分配；從根本上說，則需要轉變發展思路---是要GDP增長還是要人民群眾幸福？“這也是科學發展觀的應有之義。

他認為，由于應對全球金融危機，保增長壓倒一切，中國錯失了在金融危機中順勢調整房地產的機會，如今，兩會輿論大勢已成，中央再次得到一個順應民意的調整機會。

較之一些代表委員“泡沫沒破就不是泡沫”的說法，或是房價究竟會升到什么價位的預測，蔡繼明的分析，直逼房改和房地產政策的邏輯。

曾任建設部總經濟師兼住宅與房地產業司司長的謝家瑾，參加了十余年來幾乎所有房地產政策制定的調研和起草。1997年東南亞金融風波突發，她在專著《房地產這十年---房地產風雨兼程起起伏伏之內幕》中，介紹了1998年房地產改革啟動的大背景和當時高層考慮房地產政策的一個邏輯因素：東南亞金融風波大兵壓境，中國明年(1998年)會遇到困難，“我們極不愿意看到明年經濟增速低于8%，硬撐也要撐到8%。新的經濟增長點往哪兒培養？看不準！看得準的一是住房建設，說實話不是看得很準。二是信息產業。現在我想到明年要加大一點投入，往住房建設中投，加大住房建設。”“要通過多建房、多賣房，帶動建材、鋼材等需求，達到擴大內需、拉動經濟增長的目的。

事后看來，面對那次直接貼近中國的金融風暴，在當時中國那個經濟實力狀況下，整體經濟一旦出現大幅下滑，風險是難以承受的。從一開始，房改就與靠房地產業支撐中國經濟增長的目標交織在一起。房地產成為抵御金融風波的一項舉措。

房地產對GDP數字增長拉動效應明顯。如果把上下游相關產業的份額計算進去，房地產及相關產業對國民經濟的貢獻已由10年前的3%上升到如今的10%左右。

2008年底，全球金融危機襲來，“房地產拉動經濟”再次被祭出，在這一大背景下《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》出臺，對二手房買賣減免稅收、給改善型住房消費提供信貸支持、支持房地產企業融資等系列政策力托了樓市，激勵了住房消費，正在低谷調整的房地產掉頭逆勢上揚，在拉動相關產業的同時，“價格暴漲”之勢緊隨而來。在正效應發揮的同時，積聚的負效應驟然放大出來。

經濟適用房難謝幕

保增長的思路也影響了經濟適用房走勢。

謝家瑾回憶，在1998年第二次房改會議之前，由建設部牽頭的房改政策研究小組對之前一直強調的“經濟適用房只售不租”有不同看法。根據世界各國經驗，解決中低收入家庭住房不是靠買房，而應以租房為主。發展租賃型經濟適用住房，是解決中低收入家庭住房，減輕住房市場壓力的較現實和可行的選擇。

于是，當時的建設部部長在第二次房改會議上闡述“經濟適用房應該以租賃為主”

結果是除了停止福利分房，1998年房改的主要目標是“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”。經濟適用住房被視作房改成功與否的重要標志。

可惜，經濟適用房在實踐中長期走偏。由于政府獲利有限，許多城市實際上限制甚至取消經濟適用房。經濟適用房不僅沒有成為主體，反而投資不斷下降。

由于經濟適用房供應面很寬，大量中等收入甚至高收入人群占據了指標。2009年武漢經濟適用房搖號舞弊事件更將其間的腐敗暴露無遺。今年3月，《深圳晚報》報道深圳桃源村經濟適用房小區地下停車庫中，20萬元以上的車輛占了近兩成，其中不乏寶馬、奔馳、奧迪、富豪、凌志等名車。

與此同時，變相的住房實物福利分配或商品房開發假經濟適用房名目而行。

在2007年9月之前，北京市公務員家庭購買經濟適用房甚至不需財產審核。根據北京市政府明確規定，夫婦雙方為機關工作人員或教師的家庭不需核定家庭收入，可憑有關證明購房。

在1998年房改中，雖然提出廉租房概念，但屬于次要內容且規定含糊：“廉租房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決，也可以由政府或單位出資興建。

2003年8月12日，國務院下發《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，首次明確房地產成為支柱產業，并提出逐步實現多數家庭購買或承租“普通商品房”的新思路。

不過，經濟適用房雖然式微，卻仍未在此次兩會上達成取消的共識。大多數相關提案、議案中仍有加大經濟適用房的內容，只是分量漸漸輕于廉租房。