建設部前官員：頻繁調控造成房市大波動房價不降反漲(3)

2010年03月16日 11:26
來源：瞭望東方周刊作者：黃志杰張瑜

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“三三制”會不會走經適房老路

“政府應該大力投保障性住房，每年才三五百億元不夠。就連保利一家企業每年的投資還有五六百億元呢。”全國政協委員、保利集團董事長賀平在小組會議上說。

由于政府提供保障房不足，個別開發商做起了“民間限價房”。全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌對本刊記者說，作為河南省臺興房地產公司董事長，他在2009年做出了一個驚人之舉：拆掉自家位于鄭州市區核心路段、占地30畝的別墅，蓋起了16萬平方米的限價房。這一“民間限價房”一期均價3800元/平方米，二期均價4000元/平方米，都比周邊樓盤便宜1000多元。

“如果按市價賣，至少可以多賺3億！”王超斌說。原本他只打算把1號樓作為限價房，2號樓和3號樓按照一般商品房賣。但蜂擁而來的鄭州市民讓他深受觸動。有位老人為了給兒子結婚買房，拉住他說：“要不是這里人多，我就給你跪下了。

于是王超斌決定全部按照限價房賣。最終，1596套限價房全部賣完，而王超斌則一天收獲28面錦旗。“只要有機會，我還要繼續蓋限價房，但個人的力量畢竟有限。我還是希望督促政府趕緊落實保障性住房。

在2010年兩會中，農工黨中央的提案、遲夙生等30位全國人大代表聯名提交的議案等都提出進行二次房改，基本方向為“三種住房制度，三類供地方式，三支隊伍參與”(三三制)：針對低收入人群的保障性住房制度、針對中等收入家庭的公共住房及公共租賃住房制度、針對高收入家庭的商品住房體制。而相應的三類供地方式也分別為，政府劃撥方式供地、“四定兩競”招標用地和商品房的“招拍掛”方式供地、

“三三制”得到了宗慶后等一批兩會代表的呼應。這一制度核心是強化政府在房地產市場中的主導地位，公共住房供應對象是占城鎮人口60%左右的中等收入家庭，從確定地價到建設到資格審定，都由政府管制。

令人擔憂的是，如同經濟適用房制度一樣，中等收入家庭群體龐大，而其對應的公共住房供給則在時空上都存在序列問題，僧多粥少的局面客觀上為具體操作的官員留下了自由裁量的尋租設租空間。

就本質而言，目前有關房改最有力的措施是重慶的“公租房”政策，且放開戶籍限制。此舉被認為對1998年房改以經濟適用房為主且只售不租的根本性突破，同時能維持市場化的趨勢，并得到上海市委書記俞正聲等人的呼應。

“穩定房價”的逆向效果

在1998年房改政策出臺前的會議上，當時設定要點之一就是“如何把價格降下來”。此后，“穩定房價”是每一年的不變主題。然而，事實卻是，房價暴漲潮一波強過一波。

謝家瑾認為，調控政策頻繁出臺，增加市場發展的不確定性，造成市場較大波動，影響到了正常的投資和消費。“總體看，幾年來的調控對市場供求關系的平衡和改善始終考慮與把握不夠，有些政策的出臺引起市場供應量階段性非正常下降，引發房價上漲，產生逆向效果。

比如，2004年為解決投資過熱，將房地產作為調控重點，關閉土地和金融兩道閘門，帶來市場供應量和預期供應量將大幅減少的信號，引發房價在第三季度非正常上漲，當年全國房價漲幅達到14.4%，遠高于1998~2003年年均上漲3.6%的水平。

2006年5月出臺的九部委文件，決定新開工商品住房建設、套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。由于70%以上所占比重計算政策在幾個月后才得到明確，致使很多城市半年多沒有批出新開發項目，影響市場供應和預期，成為2007年4月開始新一輪房價上漲的一個因素。

兩會期間，全國政協委員、北京市工商聯副主席、錫華實業投資集團有限公司董事長張杰庭在政協小組討論上說：“你們趕緊買房吧，不買就后悔，去年我就這么說了，很多人沒聽，今年后悔了。北京住房的均價，未來兩年每平米要漲到4萬元。”雖然此語一出群情洶涌，張杰庭也解釋說“4萬元是指四環以內，但也有不少人相信，他說出的是目前環境下房價將長期上漲的業內共識。

正如蔡繼明所言，要理解當前房地產現狀，需要從土地制度、財稅制度，甚至執政理念進行綜合分析，才能接近本質。

房改爭議的歷史背景

老說房價高，沒人叫你在廣州買，也沒人叫你在深圳買，那你回老家買不是便宜點嘛，為什么要在廣州、深圳買呢？

——廣東化州市第二建筑工程公司寶安分公司經理陳華偉代表說。

你喝XO，別搞得我喝米酒都喝不上。

——廣東省人大常委會主任歐廣源代表說，“房價高一點不怕，就怕低收入家庭沒有解決安置房。

北京房價兩年漲到4萬可能性很小。

——對于“4萬”的預測，住房和城鄉建設部部長姜偉新并不認可。

中國房價一定是上升的，這是必然趨勢。

——經濟學家張泓銘委員說，現在談限制房價上漲，只能是期望它“收斂式”的增長。

如果現在把房價打壓到負增長，未必是好事。從全局出發來考慮，我們要防止房價的非理性上漲。

——全國政協副主席、民革中央常務副主席厲無畏說。