鳳凰島董事總經理陳璐：海南還缺真正高品質樓盤

2010年03月18日 05:36
來源：每日經濟新聞

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每經記者楊羚強發自上海

國家統計局最新房價統計數據顯示，2月份海口和三亞房價漲幅均超過56%。而在此前的媒體報道中，樓盤一日單價上漲1000元、炒房客15天賺錢超千萬的消息，更讓海南房價成為了 “神話”。“海南房產泡沫論”一時喧囂塵上。但在三亞鳳凰島發展有限公司董事總經理陳璐眼中，海南現在的房價僅僅是價值回歸而已，除了產權式酒店等少數產品類型，海南房價并未大漲。

什么才是海南樓市的真相？《每日經濟新聞》地產周刊邀請陳璐走進“地產名人堂”，告訴你一個真實的海南房地產市場。

NBD：很多人都認為，海南房價在僅僅一兩個月時間里就出現了50%以上的上漲，是房地產嚴重泡沫的表現。在您看來，海南房地產的泡沫究竟有沒有？嚴不嚴重？

陳璐：所謂的泡沫是不存在的。海南和全國其他省市的樓市并不相同，90%的購房需求來自于島外。很多購房者是將海南島當作度假使用的第二居所。因此，有很多人以入住率來評估海南房地產業是否有泡沫，那是不正確的。

事實上，我接待的大部分客戶，首付比例都超過了50%。在這樣的前提條件下，銀行的房貸風險非常小。如果和1993年海南樓市的泡沫相比，現在的海南房地產市場要健康得多。1993年海在海南投資房地產的主要是國有企業，投資的主要產品是公建類項目。但現在在海南買房的主要是個人或者民營企業，大部分人買的是住宅，雖然也有投資者，但主要是自己使用。

NBD：海南今年房價漲速非常快，現在的房價是否有些虛高？您覺得海南房價短期內有沒有可能回落？

陳璐：自今年初以來，海南房價的確出現了一輪比較大的漲幅。但是主要的原因是海南之前的房價過低，和海南島的自然景觀資源以及整個海南島在國內的地位并不相稱，這一輪海南房價的上漲，應該被看作為海南房地產價值的一種回歸。

事實上，海南房價的上漲幅度，并沒有我們從統計部門了解到的那么大。海南的房價統計范圍，不僅僅包括普通住宅，還包括了產權式酒店。而海南海岸線附近的房地產產品，全部都是產權式酒店，其功能特殊，又有景觀支撐，價格自然遠遠高出普通住宅。一、二月份價格上漲幅度較多的產品，主要是產權式酒店。普通住宅的價格并沒有大幅上漲。

NBD：您對海南島的規劃前景怎么看？目前媒體報道海南存在“臟、亂、差”的情況，會影響海南樓市的前景嗎？

陳璐：從目前來看，海南的現有設施配套，與國際旅游島的定位，的確存在著很大的差距。但在海南國際旅游島的規劃報經國務院批準通過后，海南的發展速度將會很快提速，現有的配套設施將得到全面的改善。相信在海南省政府的治理下，海南的城市環境、治安環境將會得到極大提升。

另外，海南版的“國11條”規范了海南的地產市場，抑制了海南房價的大幅上漲。在海南國際旅游島規劃公布以后，很多島外知名企業也來到了海南，在海南增加投資。像我們公司原先是浙江企業，在海南島發展提速的背景下，我們也來到了海南，開發當地的旅游資源。

NBD：海南的房地產和其他城市的地產不同，所面對的客戶是全國甚至全世界的，而面對的競爭也不只是某個區位，而是全海南，甚至全世界的，您如何看待海南樓盤未來的激烈競爭？

陳璐：海南的樓盤競爭的確非常激烈。但海南目前非常缺乏高品質的樓盤，因此我認為如果能在項目中注入核心競爭力，提高項目的建筑品質，那么在激烈的競爭中勝出，應該不是難事。應該說，目前海南的高端市場樓盤整體品質，要比內地的很多省份和城市的高端產品差很多，真正稱得上高端項目的住宅還很少。一些項目成本很低，但價格卻很高。尤其是那些基本已建成的項目，在旅游島規劃公布后，沒有隨著房價的上漲追加投入，提升項目品質。但另一方面，大多數的項目品質和價格還是相符的。以我們樓盤為例，鳳凰島幾乎是和海南旅游島規劃同步發展起來的，本身就是旅游度假村項目，不存在價格虛高的現象。

NBD：根據海南環境和國土資源廳的有關政策，普通商品住宅用地未來將屬于限制范疇，而豪宅和經濟適用房用地則不在限制之列，是否會使海南房地產市場出現兩頭熱當中冷的格局？海南近期對土地市場的連續查處，又是否表示未來海南的土地價格將有可能因為政策法規的規范而進一步提高？

陳璐：海南的豪宅是根據面積來定義而不是根據價格。房型面積大于140平方米，容積率低于1.0的，都屬于豪宅。一般海南住宅以小戶型居多，所以海南房地產市場普通住宅還是比較多的。

海南之所以要保證保障房和豪宅供地，限制普通商品住房用地，是和海南自身的特點有關。整個海南本地人口只有850萬，房屋擁有量又比較高。在這樣的情況下，海南省完全有能力保障當地人口的居住需要。而海南的商品房購買需求有90%是島外人口，他們需要較高品質的住宅，因此減少普通商品住宅用地也是趨勢。

至于海南省近期連續對土地市場進行整頓，那是因為海南目前大部分的土地被私人或者企業所控制，真正由海南省政府掌握的土地比例很小。在這樣的情況下，通過海南省政府供地獲得的土地數量非常少，大部分土地交易是私下進行的。海南省政府打擊私人囤地現象，不僅僅是為了增加政府供地，也是為了規范海南的土地市場，從長遠來看將有效抑制地價的上漲，對于土地市場的宏觀調控將是件大好事。