白領返鄉潮折射高房價擠出效應

2010年03月23日 03:30
來源：21世紀經濟報道

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近日，珠三角出現的白領返鄉潮似乎讓人看到房價拐點隱現。白領返鄉潮現象是高房價對部分白領產生的擠出效應。而最近中國指數研究院的調查報告顯示，62.05%的購房者暫不打算買房，而60%以上的開發商則認為今年房價繼續上漲，超過八成的開發商表示今年采取擴張策略。

當前中國房市的居住需求正在被投資與投機需求所擠出，正在蛻變為單純財富效應的主要載體。這類似于17世紀荷蘭泡沫中的郁金香，交易的主要目的就是尋找愿意以更高價格接手的下家。

嚴格地說，當前這種投機和投資驅逐真實自居需求的劣幣驅逐優幣現象，是巴拉薩—薩繆爾森效的變異。巴薩效應認為經濟增長率越高的國家，實際工資增長也高，匯率也會上升，在工人非異質的情況下，導致非貿易商品價格也出現上漲。令人費解的是中國經濟高速增長的同時，人民幣實際有效匯率還出現了走低，通脹也保持在低位。

仔細判研巴薩效應的發生機理，中國未能置身事外。由于巴薩效應主要是從供給和成本角度來分析，這是導致部分學者認為中國是巴薩效應例外的重要依據。若從國民收入分配和需求角度分析中國經濟特征則可以得出巴薩效應的中式變異——人民幣實際有效匯率貶值和經濟高增長，導致了中國奇高的資產價格泡沫與非貿易部門的結構性隔裂。

無須諱言，改革開放以來，貿易部門成為了中國經濟增長最為活躍和對中國經濟貢獻度最大的領域之一。貿易高依存度加劇了最終消費內需的疲弱和對外需市場的高度依賴。這種過度使用靜態廉價勞動力優勢和中國當前的收入分配體系，使得國民收入過度向政府與企業傾斜。這種收入分配格局使得中國內需購買力過度地集中到政府和企業，前者導致了政府高消費與高投資現象——財政浪費型使用和投資過熱，后者則導致了產能過剩等。

然而，隨著產出缺口的不斷積累，加之更多的上游行業由于行業準入限制而為國企壟斷，通過貿易部門等致富的中國富余群體的投資渠道日益逼仄，這些民間資金和國企壟斷利潤所產生的龐大現金流，不得不進入房地產等資產市場進行炒作。

如全球金融危機和4萬億政府刺激計劃對民企的擠出，導致了大量民資從制造業撤出，伴隨政府對房地產的政策扶持而扎堆進入房市進行投機和投資性炒作。由于原有的閑置民資(如浙江炒房團)和新近從制造業撤出的產業資本，投資房市的目的是尋求房價上漲的財富效應，因此在炒高房價的同時也大幅度推高住房空置率。

與此同時，分享了政府4萬億刺激計劃的國企則在去年獲得了可觀的利潤。獲得壟斷利潤的央企，其投資渠道也相當有限，而房市成為了其消化現金流的主要投資渠道之一。這也就是為何今年以來各地相繼出現了10大地王，有8個為央企囊入的重要原因。

目前珠三角等地區出現的白領返鄉潮，其本質是房市投資、投機型需求對具有真實自居需求的潛在購買者的擠出，是對高房價的攤牌博弈。這種現象一旦得以持續，將意味著房市將成為了投資、投機者擊鼓傳花的尋找最后接棒者的零和乃至負和游戲。隨著房價的失去自住需求支撐的空漲，要維系泡沫將需要更為龐大的現金流，這必然意味著房價泡沫必然在流動性黑洞沖擊下被戳穿。