海南房地產夢幻式飛躍業內稱房價超前至少一年

2010年04月06日 16:07
來源：海口晚報作者：韓歌

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海南房地產在瞬間實現了價格上的升級之后，業內說法頗多。一說，海南房價在歷史上一直處于低位運行，跟海南優秀的資源價值不對板，國際旅游島建設上升為國家戰略之后，海南房地產正式回到了應該的起跑線上。而另一說，國際旅游島只是概念上的說法，其真正意義是開始建設而不是已經是國際旅游島了，距離真正的國際旅游島標準還有一段較大的距離，房地產一步搶先是一種透支，會對海南房地產的平穩發展帶來更多不利因素。無論哪種說法，都是在探討海南房地產的理性問題，海南房地產的準確定位問題。但業內普遍認為，海南房地產已經進入大開發升級時代，這是不容置疑的，同時，在一段時期之內，房地產的開發模式、開發體量、品質層次、價格等，將會出現一些反復或調整。

現狀，夢幻式的飛躍

以2010年1月分為界，之前，海南房地產在經過了復蘇、盤整、上升等過程，歷時5年的時間，開發量、銷售量等均實現了翻番，局部地區翻了數番。而價格，就海口而言，綜合均價由2004年的2400元/m2，上升到2009年12月份的5700元/m2，翻了一番多。

2010年一月份，海南國際旅游島建設上升為國家戰略獲批，為海南房地產發展增加了極大地遠景預期，刺激之下，一個月之內出現房地產價格瘋漲、存量房速減的局面。業界出現了一個熱詞叫做“透支”，透支了未來一直兩年的銷售量，透支了未來的價格。那段時間被人戲稱為：海南上演“瘋狂的石頭”、“瘋狂的石頭”賽車”姊妹篇———“瘋狂的房子”

其實，海南房地產一月聚變并非偶然，業內人士分析，在國際旅游島刺激之下，海南房地產尤其是價格，實現了急速回填，是長期價格低位運行下的驟然釋放，盡管這一現象為社會各界難以接受，但從辯證唯物主義觀點出發，是符合客觀規律的發展要求的。就全國房地產的形勢，海南房地產的一月風潮猶如“2002年的那一場雪”

擔憂，泡沫的報復

有一個明顯的現象是，海南多數樓盤已經沒有多少房子可賣，庫存告急，但是，急推而升的房價卻高高掛起。據記者了解，主城海口、三亞乃至二三縣城市，沿海熱點度假旅游區等，近一兩個月以來成交甚低，一說無房可賣，另說持幣等待，更有說辭有價無市。

接近一年的總銷售量在一月內確切說十幾天內銷售殆盡，并非正常現象。有業內人士估算，這些突然之間銷售出去的房子，80%有炒房嫌疑。而從調查的部分樓盤得知，這段時間銷售出去的房子，一人賣一套房子的占少數，多數為兩套以上或數套，更有甚者將整棟樓包起。這對于一些新盤來說，接下來便是高空置率和二次銷售問題。在這一背景之下，業內擔心泡沫的報復。有所不同的是，與上個世紀90年代初期的那個“泡沫的相比，支撐高房價與巨大的銷售量的資金來源，方向迥異。前者，支撐資金來源幾乎100%為銀行貸款，而后者，多為社會熱錢。另外的不同是，前者，整個房地產開發的過程中，炒作集中在項目前期與中期的準備與建設階段，而后者，炒作基本上進入終端現房層面。有專家稱，海南無需擔憂泡沫的報復，難受的最終會是在今后的調整中的那些炒房者。

而對于炒房者的再銷售問題，高房價之下顯然是難以得到支持的，何況是在一至兩年之內的“透支”期，但接近80%的房子所承擔的資金壓力又在誰的身上呢？銀行不是重點。就實地調查發現，炒房者多數全款交易，按揭貸款占得比例很少。

調整，理性回歸之路

近期，海南應急措施的“兩個暫停”解禁，預示著海南房地產將在全國大環境背景下實現軟著陸。在經過了三個月前的驚心動魄，無論是開發商還是購房客戶會在一個理性思維的環境下操作資金，開發規模、品質定位、銷售價格、進程節點、購房時機等，都將會理性應對。對于“透支”了的價格空間、銷售量等，還需一段時間消化。而在這一“透支”消化期內，海南房地產的理性回歸需要自我調整，調整，才是找到海南房地產的理性回歸之路。

怎樣才能實現理想的調整呢？當然主要是市場調節與政府政策性調控。政策性調控效果有區域差別，而作為海南旅游地產的特性，政策性調控作用需要強硬的針對性強的措施才行，比如稅調等。而市場調節將會是主要手段，隨著海南建設國際旅游島進程的不斷推進，依靠市場的調節作用，海南房地產市場將實現理性回歸。

例如價格，業內普遍認為目前海南房價超前了至少一年時間，要消化這一年時間無非兩種方式，一是降價，二是堅持等待。首先說降價，按照慣例，在資金鏈安全狀態下，降價的希望不大。堅持等待是被動招式，但采取一些主動措施，諸如提高項目配置品質，增加含金量，或者增加促銷手段等等。已經被高高掛起房價，不會再有三個月前的市場狂熱來消化了，解鈴還須系鈴人，海南房地產市場需要在今后的調整中依靠實力來填充其空虛。(韓歌)