房價還將繼續漲低收入不應買房

2010年04月12日 04:27
來源：信息時報作者：一財

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美籍華人、著名設計理論與設計史專家王受之

國金證券首席經濟學家金巖石

北京大學房地產研究鑒定中心研究員孟曉蘇

□文、圖信息時報記者羅莎琳(除署名外)

盡管中國樓價不斷上漲，但距離泡沫還為之甚遠。昨天，由北京大學房地產研究中心、僑鑫集團聯合主辦的《中國高端物業氣象報告》發布會，眾多經濟學家、地產專家為樓市把脈。中國企業聯合會執行副會長、北京大學房地產研究鑒定中心研究員孟曉蘇表示，抑制房價增長過快的方法是增加供應量，減少地王。他也認為，隨著城鎮化、工業化的發展，土地供應有限，房價仍然是長期上漲的。

中國樓市沒有泡沫

此次與會嘉賓表示，中國的樓市泡沫根本不存在。恰恰相反的是，樓市的上升時期才剛剛拉開序幕。

國金證券首席經濟學家金巖石表示，通過與日本相對比，中國樓市不僅遠遠沒有達到下跌的前夕，而正是處于上漲的前夕。

金巖石分析稱，日本在1960～1980年期間房價出現了高速增長，中國目前處于日本1960～1980前的階段，日本的高鐵是1960～1980年形成的，1984年日本提出建設國際金融中心。如果將日本經濟作為長周期可以看得到，從1950～1970年，土地價格推高房價，上漲了接近400倍，1970～1980土地價格上漲不到10%，房價調整前的最后六年，土地價格平均上漲只有7.6%，目前處于地價上漲的階段，因此中國正處于日本1960年末和1980年初這一期間的前夜。

房價長期上漲是必然

在房價上漲的情況下，遏制房價過快上漲的聲音成為主流。今年兩會上高房價者提出要抑制房價，但是兩會結束的第二天，央企紛紛拍下地王。兩會后的第二天，北京房價一公布又上漲了，北京四環路的房價達到3.1萬元/平方米。分析房價上漲的原因，孟曉蘇認為主要還是供應的原因，也有結構性的問題。

孟曉蘇表示，目前的情況下必須要做的是增加供應量，這就是增加供地，減少地王，政府要加快保障房的建設。此外，隨著城鎮化、工業化的發展，土地供應有限，房價仍然是長期上漲的。

與會專家認為，樓市突然在近幾年出現了強大的購買力，無不與通脹有關。金巖石分析，中國的經濟增長在過去二、三十年，最終的驅動力來源于貨幣，從1992年真正有中央銀行開始，廣義貨幣的印刷數量保持每年不低于23%的平均述評，經濟增長是在9%左右，23%-9%=14%，按照5年加權計算就會得出5年翻一番。

“貨幣出來了總要有去處，最簡單的就是讓它收回去，以貨幣為杠桿，經營杠桿率撬動了巨大的虛擬財富，實體和虛擬財富構成了新的杠桿原理，貨幣金融事實上是通過現代阿基米德杠桿撬動了巨大的虛擬財富，包含的就是高端物業，也就是說豪宅市場。”他進一步解釋。

此外，隨著戶籍制度淡化，財富增長，交通增長，使得人口流動成為一種趨勢，上海、北京、廣州等一線城市的價格還將上漲。金巖石預計，中國的豪宅價格都會大幅度增長，其中上海要超越30萬元/平方米，北京超越20萬元/平方米，廣州等深圳要超越10萬元/平方米。

建議：低收入者不應該買房

房價一路高歌，老百姓什么時候才能買上一套屬于自己的房子？在論壇上，有專家對此大潑冷水。他們認為，解決低收入住房問題的應該是政府，而不是開發商。

美籍華人、著名設計理論與設計史專家王受之表示，低收入家庭應找政府要住房，這并不是開發商的問題，比如新加坡和香港都有廉價屋村，這是政府的工作之一。對于一些剛大學畢業就想買房的年輕買家，他也不贊同其行為。

王受之認為，如果現在將房價拉下去，賣便宜的房屋，房價將產生什么影響？印度尼西亞房屋價格50年沒有改變過，汕頭和普寧一些地區的房屋也才是1200元/平方米。而作為廣州、上海、北京這樣的中心大城市，就要有跟城市品格相符合的樓盤，好城市要有好的住宅。“城市應該是分層和分區的，如購買商品既有奢侈品、也有普通的。購買豬肉也要分好與壞。

投資豪宅主要看其抗跌性

目前，在廣州、上海、北京等城市出現了不少豪宅，不僅面積越做越大，價格也在節節攀升。什么才是真正的豪宅？與會嘉賓認為，從面積、從價格上都不應該作為豪宅的平定標準，真正的豪宅必須是占據高度稀缺的土地資源。

“真正的豪宅，不僅貴，而且抗跌性最強。

金巖石以美國為例，剛剛結束的次貸危機，讓美國整體房價下跌了30%，但是豪宅區不跌反而逆勢上漲。1997～2002年是香港豪宅價格暴跌的過程，但是從2002年到現在，香港的城市均價上漲了130%～150%，豪宅價格上漲超過了200%，

“北京、上海、廣州、天津、重慶是新的中國門戶中心城市，廣州是唯一的非直轄市，2009年經濟總量排在全國第三，達到了9113億元。

因此，有專家認為，廣州是值得投資和值得關注的城市。

穗豪宅首季均價跌逾五成

信息時報訊 (記者徐鳳) 今年第一季度，廣州豪宅市場呈現量價齊降的現象。

據仲量聯行統計數據顯示，首季度豪宅市場新推套數為409套，銷售套數為495套，環比分別下跌79%和58%。

相關人士分析，由于1、2月份樓市新政策不明朗，買家和發展商觀望氣氛濃厚，導致整體豪宅新推貨量和成交量均下跌。

預計2010年全年豪宅新推貨量約為5000套，比去年下降23%。同時，由于政府加大保障性住房土地供應，對豪宅市場未來供應量減少的憂慮上升。

“低收入家庭應找政府要住房，這并不是開發商的問題。

“抑制房價增長過快的方法是增加供應量，減少地王。

“中國樓市不僅遠遠沒有達到下跌的前夕，而正是處于上漲的前夕。

觀點PK：樓市泡沫大原因在土地

而在日前的博鰲亞洲論壇上，SOHO中國有限公司董事長潘石屹則承認目前房地產市場有泡沫。他認為，中國的住宅較之于寫字樓、商業地產來說泡沫要大得多。而樓市泡沫大的原因在于土地。如果未來供應土地減少，就給市場房價還要漲的信號，而在當今中國建房子不缺人、鋼材、水泥，就缺地，故治理房地產市場要從治理土地市場著手。

談及對房地產調控的建議，潘石屹表示不收物業稅很難抑制房價。此外，他還稱未來不會搶保障性住房用地。

70%廉租房可抑房價漲

香港瑞安集團主席羅康瑞在博鰲論壇上表示，政府應建廉租房提供給中低收入者。可效仿香港、新加坡，政府定一個比例應該為多少人提供便宜的保障性住房或廉租房。但同時羅康瑞認為如果政府把70%比例土地用來做廉租房的話，房地產價格是不會上去的，他坦承：“如果有這樣多的房供應，價格沒有辦法上去。”羅康瑞同時認為今年之內政府要新建300萬套保障性住房，還有295萬套要重建，這接近600萬套房子還是不夠，政府要這些方面還要加大力度做。

調整城市結構解決住房問題

在博鰲論壇上，建設部政策研究中心主任陳淮不贊成中國城市建高容積率住宅。陳淮認為，過去十年中城市資源投入主要是北京上海廣州深圳等沿海大城市，有主觀客觀兩方面，比如北京要開奧運會，上海要開世博會。他認為下一個十年，加快二三線城市、中小城市發展，調整中國的城市結構，才能最終解決中國住房問題。

陳淮認為如征物業稅，短期內會對房價有影響。一財