不懼調控 樓市畸形蕩悠悠(2)

2010年04月14日 20:46
來源：21世紀經濟報道 作者：田新杰 周盛舸

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不受調控制約的市場，也從新房市場向包括二手房市場在內的全層面蔓延。“有效房源大量消化，跳價仍在繼續。”21世紀不動產上海區域監測中心分析師黃河滔指出。

來自21世紀不動產上海區域數據監測中心對旗下分行的抽樣調查顯示，目前多個局部板塊的二手房可售量較2月末、3月初普降3成以上，而在楊浦內環、寶山高境淞南、閔行七寶等少數熱點板塊的降幅則高達5~8成。

有效房源的相對稀缺使房東跳價繼續，尤其是在房源緊缺的板塊。抽樣調查同時顯示，在4月上旬的主要熱銷板塊，多數待售房源仍在跳價，幅度在2%—8%不等。

黃河滔指出，在后市預期未發生重大轉折之前，業主的惜售心態仍將存在，供求矛盾仍將持續。

經過3月份和4月上旬的集中交易，上海二手房市場的有效供應已有明顯下降。從二手房市場自身判斷，在供應緊缺之下，后市房價仍有一定的上漲壓力。

據了解，類似的情況，存在于大部分城市。

市場畸形加劇

更令人擔憂的是，在市場屢調屢漲、政策“空調”的背景下，樓市的畸形發展狀態進一步嚴重。

“如今，剛需置業成了追漲主力。”21世紀不動產上海銳豐總經理葉厚彪表示，與去年3、4月份房價啟動時的情形一致的是，今年的追漲者仍以剛需的自住客戶為主體，這在各個局部熱銷板塊上均有體現。

上海中原研究咨詢部調研報告發現，多數購房者對近期購房信貸政策的改變表示憂慮，有42.34%的購房者坦言，首套房認定標準的變化給自己的購房決策帶來很大影響，首付款比重的提高、貸款利率優惠的減少，讓購房者對于信貸政策進一步收緊產生了強烈的預期。為了能夠在首付款和信貸優惠方面爭取趕上末班車，少數家庭更決定咬牙提前購房。

近期，由于有關銀行明確將在4月30日之前全面取消相關房貸利率優惠，上海等地出現了不少買家“加急過戶”

至于稅費優惠政策取消后產生的交易成本，在二手房市場，上家要求“到手價”流行，新增成本迅速轉嫁到下家，房價則無形中被再次實際提升。然而，中房指數研究院報告指出，持續走高的房價將更多的剛性需求排除在外。

美聯物業（中國）最新指出，在一線城市，“被動投資客”正成為樓價上漲的主動力，至少占市場比例70%以上。他們不是一開始就打算投資物業，只是搭乘了國內樓價上漲的東風，進而導致購買物業初始消費動機的改變。這就是所謂“被動投的概念。“價格的快速上漲使得住宅投資者的盈利頗豐。加之使用了杠桿效應，不少客戶短期的盈利率超過10%。

現在的調控政策，正面臨這種困境。李開發說，今年的調控也很難例外，今年房價也降不下來，這是由我們的經濟體制與政府財政體制決定的。“只要政策導向不變，房價就會上漲。現在中國的實體經濟進入低谷，缺少投資渠道，企業家抽出實體企業的資金進入樓市，不漲價不可能，民營經濟已到了極為困難的時刻，這種背景下，調控措施就很難有實際效果。

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