許小年：現行措施難以平抑房價

2010年04月15日 04:31
來源：新京報

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- “叩問中國樓市”系列評論之五

昨天的“叩問中國樓市”系列文章里，我們談到，超發貨幣造成樓市需求大漲；宏調緊縮又造成供給減少，通脹預期則同時加劇了這兩種現狀。今天我們繼續說一說，為什么在當前的環境下，無法對癥下藥、減緩房價暴漲的趨勢。

平抑房價的辦法，無非是抑制需求和增加供給，而調節供需的關鍵是改變市場參與者的預期。

城鎮化、人口和收入所引發的需求是自然的和健康的，不必調控，治理的重點是超發貨幣造出來的虛假需求。既然是貨幣惹的禍，“解鈴還需系鈴人”，央行收緊銀根就是了。銀根一收，不僅貸款少了，而且通脹預期下降，居民買房保值的動機減弱，需求進一步降低。

當需求疲軟時，開發商就要考慮停止捂盤，增加供應，因為明年的價格可能比今年低。如果政府這時再增加土地供應，未來房價走低的可能性大增，就可以改變買、賣雙方的價格預期。居民不再著急購買，地產商卻急著開發和出售，房價調頭向下。

小結一下，平抑房價的政策是收緊貨幣供應和放開土地供應。現狀卻是放開貨幣供應和收緊土地供應，整個搞反了，不出亂子才怪呢。

但問題是，誰愿意在這會兒收緊銀根呢？“來之不易”的經濟反彈又掉下去怎么辦？今年還要保“八”呢？要收銀根就得放匯率，緊縮銀根就要加息，加息會傷及股市，股民罵娘怎么辦？又要馬兒跑得快，又要馬兒不吃草，世上哪有這樣的事？可世上到處都是這么想的人。

土地供應更是萬萬不能放，據說農地若少于“紅線”，就無法保障中國的糧食安全。但在30多年前的計劃體制下，耕地比今天多(因城鎮和工業占地少)，人口比今天少，我們還不能保證糧食的供應，靠各種票證限制居民的食品消費。可見糧食安全的關鍵因素是農業的生產效率，生產效率主要取決于制度，而不是耕地數量。

改革開放之后的1991年到2008年，我國小麥畝產增加了30%，農業勞動生產率提高了150%。在效率提高的基礎上，完全有可能釋放出部分農地，用于房地產開發而不致影響國家的糧食安全。

控制土地供應的真正原因是財政。近年來各級地方政府大興土木，擴招人員，導致開支激增而入不敷出，除了向銀行貸款，就靠賣地收入彌補赤字。除了財政，土地也越來越多地連著官員的荷包，怎么放得開呢？

貨幣和土地政策不變，有無其他辦法降低房價？

78家主營業務非地產的央企退出地產市場。但是別忘了，16家主營地產的央企還在，相當于放走小舢板，留下巡洋艦。國企頻頻拍出地王，因為有金融支持，因為不怕樓面賣不出地面價，虧了，有國家兜底。這些造就地王的體制性原因，并未因78家的退出而改變。此舉或可稍降民怨，對地價影響實在有限。

有人建議改革土地招拍掛制度。但是土地供應機制不變，供應總量不變，站著賣還是蹲著賣有什么本質區別嗎？

還有人建議對捂地的開發商“動真格兒的”。問題是“真格到什么程度，房地產公認是“支柱產業”，“格兒的動得太真了，影響地產業的發展，對地方的財政稅收和GDP都沒好處。投鼠忌器。

出臺物業稅。這事兒議了好多年，一直出不來，猜猜誰手中的房產多，就知為什么出不來了。

還有什么招兒？

結論：房價還得漲，盡管不會永遠漲。

《紅樓夢》中的王熙鳳說過：“千里搭長棚，沒有不散的筵席”

□許小年(中歐國際工商學院經濟學和金融學教授)

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