高換手率昭示房價面臨方向選擇

2010年04月16日 03:06
來源：證券日報

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□ 姜楠

按照股票分析理論，高房價和高換手率的同步到來表明房價正面臨方向選擇。

國家統計局發布最新數據顯示，3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，創歷史新高。北京市統計局、國家統計局北京調查總隊聯合發布了北京二手房交易數據，3月成交量比上月增長3.8倍，比上年同期增長40%。

顯然，越來越多的業主選擇在這個時候出售自己的住宅。以筆者居住的小區為例，這5年來小區房價已經有了400%的漲幅。更重要的，面對今年以來一路狂奔的價格，調控聲音越來越響，調控步伐越來越密：

年初，中央頒布的“國十一條”，從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面確定2010年樓市政策基調，表示政府遏制房價過快增長的決心和強硬態度，統計局房價漲幅1.5%引發普遍質疑，關于征收物業稅的話題在兩會期間再次被熱烈討論，從3月28日新華社開始播發聚焦高房價的“新華時評”以來，中央媒體連續14天炮轟高房價、高地價，以及追問房地產市場存在的問題，全國上下形成對房價漲幅難以承受的空前一致的輿論氛圍；繼而，國土部頒布“國19條”上調土地拍賣保證金，央企地王頻現引發了全國上下對地產開發商的同仇敵愾，國資委明令78家央企限時退出房地產業，對土地招拍掛方式的改革討論，國土部新公布住房供地計劃中保障房用地占近8成……土地最原始的供應和交易環節的改革同樣使市場形成房價后市面臨調控的預期；而且，從去年年底終結了二手房交易稅費優惠，銀行方面相繼取消房貸優惠，國務院明確對一、二套房貸實行差別利率和差別首付成數，無疑是在購房交易環節對炒房投機者推出的最有力的制約；各地政府也隨即配套出臺關于房型結構與稅收措施……凡此種種，隨著各項措施的逐步落實，一個從輿論到現實，從土地到房屋的立體政策調控體系逐漸形成，而市場預期最終將和現實接軌，大量多套房的房屋持有人選擇了出售。

而且，在證券市場上，盡管地產公司交上了亮麗的年報，但仍然不能阻擋社保和基金管理人拋售的腳步。以“招保萬金”為代表的房地產板塊連續出現資金凈流出，而且，大智慧房地產指數本周4個交易日跌幅已經達到3.93%。房地產板塊一度被認為是股指上行的最大拖累。

這種多空力量的高位分歧表達了雙方對房價后市走向的判斷，預示房價正面臨方向選擇。應該說，這也是一段時間以來，政策調控效果的顯現。

毋庸置疑，房地產業不論怎么調控仍然是國民經濟的支柱產業。但是，當房價瘋漲，脫離經濟政策目標，危害民生，危及銀行業風險卻是不能忽視的。即使市場充斥通脹和人民幣升值的預期背景，只要相關部門通力合作，從土地出讓制度、土地開發監督、商品房銷售、二手房交易、房屋保有等各個環節，嚴格落實各項政策，確保實現政策初衷，房價這匹脫韁的野馬一定可以勒住。