京城樓市緣何“坐地漲價”

2010年04月16日 06:01
來源：新京報作者：張旭

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“去年房價還是每平米七八千元，今年凈漲兩倍，這都兩萬四五了。”在4月11日閉幕的春展上，來自通州區的陳先生感到“房價漲勢嚇人”。而本屆春展上，北京參展項目更是以21164元/平米的成交價再創新高。

事實上，今年以來不少樓盤坐地漲價的勢頭越發明顯。不斷抬高買房人的價格預期、開盤前漲價、開盤后“跳價”……方式不一的“坐地漲價的已經成為北京樓市上的一道獨特風景。

理由1：新規劃

新城規劃成通州漲價說辭

通州房價暴漲，“東五環外房價超東四環”是今春京城樓市的一大看點。在京貿國際城漲到25000元/平米的同時，珠江拉維小鎮、K2海棠灣等項目也不甘落后，甚至傳出部分項目部分樓棟售價逼近每平米26000元、28000元。

對于此輪通州房價的飆升，許多樓盤的售樓員在向買房人介紹時都不約而同地提到通州“新城規劃”。去年底，北京明確將在2010年集中力量把新城建設重心向通州傾斜。今年1月27日，通州新城最新規劃公布。雖然種種規劃還只是規劃而已，但已經成為開發商抬價同時“打動”買房人的說辭。“新規劃公新地標，通州將成為北京的浦東”，有的售樓員甚至繪聲繪色地說：咱們這樓盤就處于燈火輝煌的某某位置。

日前，位于通州區的某項目傳出消息，下次開盤價格將在18000元/平米。而去年底該樓盤開盤單價剛過萬元。在記者致電該樓盤售樓處時，售樓員告訴記者，前期最貴的是一部分精裝小戶型，售價達到15000元/平米。預計6月前后再次開盤，依然是中小戶型為主，有精裝、也有毛坯，價格估計在2萬元上下。而對于這種漲價幅度，這位售樓員表示，項目還遠遠沒有追上通州市場價。“通州新城規劃出臺后，通州有的項目漲到兩萬八九。

理由2：隨大溜

“大市在漲，我們跟著漲”

和通州樓盤漲價至少有新城規劃一支“興奮劑”不同，許多樓盤在并未見到區域政策利好的時候也表現出強勁的漲價勢頭。

以北苑區域一樓盤為例。該樓盤預計4月底再次開盤，價格預計為每平米22000元-23000元。而1月底該項目開盤以來(截至4月13日)，整體成交均價為17096元/平米。而對于預計中三五千元的漲幅，售樓員表示，“北苑區域最近整體都漲了3000元-5000元”

與此相仿，在今年春季房展會上，記者以購房人名義咨詢時，大興區西紅門鴻坤理想城的售樓員告訴記者，3月21日，5號樓和12號樓開盤，均價22000元/平米，4號樓預計5月中旬開盤，25000元/平米。“25000元是現在的估計價格，到時候行情好的話可能更高。”而對于漲價3000元的原因，這位售樓員并沒有從項目自身價值點回答，而是表示“整個大市都在漲，項目自然也跟著漲”。從北京房地產交易管理網成交數據看，截至4月13日，該樓盤成交149套，成交均價為21539元/平米。

理由3：供需失衡

排號認籌探測購房“溫度”

在區域未見重大利好的時候，開發商漲價的底氣更多地來自于高漲的市場需求。在記者采訪中，不少開發商談到敢于漲價的一個基本判斷是：北京樓市總體上供求失衡關系一直存在。因此，開發商就通過排號、交認籌金、誠意金等方式，探測到市場需求的“溫度”

以朝陽區近日開盤的某項目為例，據買房人稱，項目原計劃開盤1100套房，結果一周內就有1300多組客戶交了選房誠意金。于是該項目開盤當天臨時上浮3000元/平米，放量也縮減到750套。

在不少開發商眼里，試探市場需求是一個很正常的市場行為。雖然在有關規定約束下，不少開發商不再收取動輒數十萬元的誠意金、認籌金等，但免費辦VIP卡、現場刷一萬元認籌金、在指定銀行存入10萬元凍結3個月等排號方式，仍然為開發商所熱衷。理由是這樣可以試探出有效的市場需求，然后視情況抬價。

理由4：買家“接受能力”強

不斷抬高價格信號屢試不爽

即將開盤的純新項目也在不斷放出價格信號，試探買房人的接受程度。

以京西南一樓盤為例，售樓員告訴記者，項目將在六七月開盤。南北通透戶型預計17000元/平米，其余3種戶型15000元-16000元/平米。而此前其相關負責人曾表示“售價將在13000元/平米左右”。對此，售樓員也承認了這一點，“3月時是說13000元”

“漲到15000—17000元，你還買嗎？”在該樓盤的業主論壇上，可以見到這樣的帖子。而不少業主的反應是，雖然對項目的調價不滿，但也表示，“只能去準備更多的資金，應對樓盤調價”

一位業內人士表示，不斷抬高價格信號已經是開發商屢試不爽的漲價手段。“開發商先釋放低價，積聚人氣；看到市場關注度高了，再一步一步抬價。”這位人士表示，開發商漲價篩掉一部分購房人，依然有可觀的市場需求；而購房者在等待原來的低價盤入市、慢慢適應樓盤一步步漲價時，也在不斷錯過其他樓盤，最后只會發現已被“套牢”在這個項目上，“不少買房人交了認籌金，得到售樓員口頭承諾的低價，被套得就更結實了。

不少開發商還選擇先通過內部認購“試水”。南城一新盤負責人透露，高漲的房價讓開發商心里也沒底。于是就選擇先由關系戶內部認購。關系戶對內部認購價格的接受程度，成為最終公開發售價格的參照。“內部認購既照顧了關系戶，又營造了樓盤受寵的表象。”他這樣說。

- 市場分析

擔心通脹而購房的人增多

很多開發商對坐地漲價的一個重要理由是：供需失衡。但是，房價高企，火熱的市場需求從何而來？在中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰看來，在北京，房產演變成一個投資性商品的趨勢愈演愈烈。投資熱直接推動了市場需求。

央行營業管理部剛公布的2010年第一季度調查結果顯示，在北京城鎮居民購房人群中，投資性購房居民占比創近兩年新高，達到23.1%。的確，在房價已經明顯超出剛性需求購買力的時候，“剛性需求購首次置業者越來越買不起，投資者出手購房的趨勢越來越明顯。”一業內人士說。

珠江地產一位人士則表示，純投資購房的人并未明顯增加；增加更多的，是通過投資房產尋求資產保值的人。而這背后是通脹的預期。

- 專家建議

保留口頭承諾證據

排號容易助長開發商抬價底氣，但是不排號又買不到房。而買房人排號時是奔著售樓員“承諾”的價格去的，但最后往往發現開盤價格已經高了。而開發商往往對售樓員的口頭承諾不認賬。

對此，北京市律師協會消費者權益保護專業委員會主任邱寶昌建議，買房人首先應拒絕參加交認籌金、誠意金的變相銷售活動；其次，對于售樓員的承諾應留下視頻、錄音等證據，最好能落到書面上，寫進購房人交認籌金時的文字材料中。秦兵律師也表示，售樓員在銷售過程中的言行不是個人行為，而是代表公司、樓盤。“口頭承諾也是承諾”，只要售樓員承認或者買房人能出示有關證據就可以認定開發商違約。

- 買房人呼吁

應明確公示每套房價格

對于已經取得預售證的房源，無論是“國11條”還是“京版11條”，均有諸如“一次性公開全部房源”、“明碼標價對外銷售”的明確規定。但明碼標價到什么程度，各樓盤并不相同。

在近期采訪中，記者發現不少項目已經在售樓現場公布每套房源的價格。但有的樓盤仍然只公布一個整體開盤均價，每套房的價格只在售樓員手里，且有以“商業機密”為由拒絕透露的。

記者4月13日致電北京市住建委便民熱線時，得到答復稱，北京目前尚未要求開發商公布每一套房源價格，只要求公布銷售進度和銷售均價，價格在開盤時可以上下浮動。

據悉，廣東、江蘇等地已要求樓盤在開盤前公布每套房源價格。

對于買房人的這一呼吁，有關業內人士也表示支持，同時提醒，購房者可以在房地產交易管理網查到項目領取預售證的樓座和房源套數，不必只聽信開發商所宣稱的開盤量。

本版采寫/本報記者張旭