業內人士：當前是擠壓房地產泡沫最佳時機

2010年04月16日 08:25
來源：上海證券報作者：胡月曉

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無論從高房價對經濟運行的影響,還是以當前的產能過剩狀態而論,筆者以為,眼下應是天賜的擠壓房地產泡沫的最佳時機。

以對國民經濟運行影響的角度而論,房地產泡沫對經濟的危害,主要是影響了經濟長期增長的可持續,即泡沫雖然刺激了眼前的繁榮,但透支了未來。房價持續上漲,將對居民的消費產生“擠出”效應,降低居民長期的消費能力。很明顯,“房奴”縮減消費的原因并不是收入沒有增長,而是收入增長遠慢于房價的上漲——現時的高房價已將“房奴”們未來的收入增長透支。社會普遍關注高房價的另一個因素是,高房價導致社會財富分配的二級分化,居民不滿程度增加,這有可能導致社會危機,至少不利于和諧社會的構建和穩定。

但我們更關注房價持續上升(不調整)對經濟增長持續性的影響:越來越多的制造業資本放棄主業進入房地產行業,越來越多的產業資本被吸引進來,實業部門投資,尤其是在R&D領域的投資嚴重下降,產業發展后勁不足。我們已經看到,沿海經濟發達地區在傳統制造業轉移后,更高層次上的新產業并沒有出現。原先已具有一定積累的制造業實業資本紛紛轉戰房地產等不動產領域,名為“產業開發”、實為“圈田占地”。民營資本不去追求實現產業升級和重工業化,固然有投資限制原因,但資產泡沫在寬松貨幣下被持續吹起,是一個更為直接的原因:資本本身就是逐利的,暴利誘惑又是如此之大。

因為產能過剩基本保證了惡性通貨膨脹的低可能性,因此低利率和寬松流動性的貨幣環境可以持續維持;在相對寬松的貨幣環境下,銀行修正資產負債表的能力增加,抗資產質量下降沖擊的能力增強。此時,擊破房地產泡沫,對銀行系統和經濟體系的沖擊都能得以最小化。

時下全球經濟雖已走出危機陰影,但危機的影響并未完全消除,潛在產能損失仍將中期(3至5年)存在。在新的增長模式未形成、經濟結構未完成轉型前,世界經濟不太可能步入快速增長軌道。簡而言之,金融危機后世界經濟的“去杠桿化”過程將是漫長的,受此影響,世界經濟的增長也將是平穩的。

我們沒能抓住全球性金融危機的時機順勢調整經濟結構,這加大了后續調整的難度。去年,在反危機的刺激政策下,“泡沫化生存”確保了經濟的增長,也使得當前的中國經濟面臨著更嚴重的新一輪的經濟失衡:結構性過熱和產能過剩并存,房地產價格持續暴漲并成為吸收流動性的主要出口。但幸運的是,當前的通貨膨脹基本上還在可控范圍內,而種種跡象表明,當前接近3%的通貨膨脹水平不具有可持續性。在工業產能普遍過剩和全球經濟增速趨于平穩的情況下,惡性通貨膨脹不太可能到來。這為貨幣當局繼續實施低利率的寬松貨幣政策創造了條件。

正因為經濟仍未全面過熱和物價可控度高,當前無論是通過信貸的結構性調整還是通過稅收等其他手段擠壓房地產泡沫,經濟和政策上的回旋余地都還比較大。房地產泡沫破裂,最值得關注的是銀行資產質量可能下降,但在低通脹時期,銀行在低利率環境下很少遭遇財務危機。另一方面,在低利率環境下很房地產泡沫的釋放過程也是最有可能比較平緩,而不是劇烈的。

再退一步說,如果現在不主動擠壓“泡沫”,在隨著經濟周期繁榮階段到來的高利率環境下,最終也會刺破房地產泡沫(除非“增長瓶頸”提早到來),而在高利率環境下,銀行面對泡沫破裂造成的資產質量下降,回旋余地要比低利率環境下小許多,因而更容易陷入財務困境。因此,任由房地產泡沫繼續上揚,那么當經濟進入繁榮階段后,政策會面臨治理資產泡沫和抑制過熱的“兩難”選擇。迫于防止過熱和治理通貨膨脹而提高利率時(這基本上是確定會發生的經濟周期現象),一個被吹大到極致的泡沫在那時被刺破,那么彼時經濟受到的沖擊,會是帶有很大殺傷力的。(作者胡月曉系上海證券研究所首席宏觀分析師)