限制異地炒房擊中海南樓市要害：投資客拋盤成交驟減

2010年04月20日 03:09
來源：第一財經日報

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記者發自深圳

國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲的政策出臺后，高位回調的海南樓市再次面臨重壓。房價下行預期開始讓三亞、海口部分炒房客恐慌性拋售手中房源，但接盤者卻寥寥無幾。業內人士認為，供需變化將帶來海南部分城市房價的繼續下跌。

海南省住房和城鄉建設廳改革發展處處長史貴友昨天在接受《第一財經日報》采訪時稱：“未來海南房地產市場將平穩發展，不會出現大起大落。”但對于經濟增長過度依賴房地產業的海南來說，樓市走向的不確定性也為其建設國際旅游島平添變數。

投資客拋盤

樓市新政產生的市場預期壓力，開始讓三亞、海口的部分炒房客恐慌性拋售手中房源，且所掛出的房源價格出現降價趨勢。但購房者并不敢輕易接盤，導致海南部分城市的樓市成交量出現明顯萎縮。

昨天，本報記者電話詢問三亞和海口的多家地產中介獲悉，近幾日委托中介對外掛牌銷售的二手房明顯增加四成左右，個別炒房客甚至集中拋售。一些“低價出售”、“有大量低價房”的銷售廣告也紛紛出場。當地媒體甚至稱，在海南尤其是三亞、海口的二手房拋售暗潮涌動。

上述接受采訪的多位業內人士均向本報表示，樓市新政對二手房影響最大，海南部分城市確實出現二手房拋盤情況，接下來有望出現一波二手房降價行情。

據地產海南網的統計報告，目前市場上猛增的房源主要來自1月份之前進場的投資客，由于此前獲利頗豐的投機客選擇拋售以求落袋為安，1月份高價進場的投資者，因擔心樓價下跌，也加入拋售隊伍。

但購房者更多的是保持觀望。在國務院出臺房地產調控政策后的4月17日，海口全市商品房共計成交179套，18日全市商品房成交量為140套。而此前的14日則成交了280套。樓市成交量下降幅度十分明顯。

華泰聯合證券分析師魚晉華所做的調研報告也認為，海南樓市的非理性投資信心能維持持續上行的時間難以把握，同時，由于海口市場的二手房交易市場仍然不完善，市場風險無法由嚴謹的交易體制和規范來避免，一旦出現投資者信心的波動，二手房交易市場的無序和低效有可能會加速市場信心的崩潰，形成對房產價格的極大壓力。

而海南房價在短期內上漲過高過快，一度引發泡沫之憂。第一季度，海口、三亞一手房價格同比漲幅連續3個月在全國70個大中城市分別位列第一、第二位。3月份，三亞和海口的二手房分別以50.4%和40.4%的漲幅領跑全國。海南樓市在熱潮退卻之后進入持續成交低迷期，高位回調態勢已毫無懸念。

切中要害

新政限制異地游資炒房，可謂直接切中海南樓市要害。

深圳市經典陽光置業發展有限公司海口分公司總經理蔡志?慈銜咭蟆岸圓荒芴峁?年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款”對海南樓市影響最大。其深層次原因在于，海南樓市過度依賴島外需求。據魚晉華不久前對海南房地產市場進行的一份調研報告，基本每個樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。

比較特殊的是，海南樓市以投資性購房居多，購房按揭比例相對較低。蔡志?聰蟣頸ū硎荊Ｄ瞎悍空咭淮渦愿犢畋壤頰?0%，只有40%的人選擇按揭貸款。海南地產資深人士曹雨說，三亞、海口部分樓盤都不接受按揭購房。

低按揭率被視為海口樓市抵御調控風險的重要因素。但海南旅控會展公司策劃經理李東緒認為，國務院提出二套房首付不得低于50%，以及商業銀行可根據風險狀況暫停發放購買第三套及以上住房貸款等措施，對投資客炒房仍有一定抑制作用。

史貴友說，目前海南房地產市場運行已回歸理性，海南將會按照國務院的相關政策進行房地產市場調控，但他并沒有透露將采取哪些調控措施。此次國務院調控政策還提出，地方政府可根據實際情況采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。