蘇振華：國家樓市新政宣告炒房時代終結

2010年04月20日 07:49
來源：解放網－新聞晨報

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□晨報特約評論員蘇振華

連日來，樓市調控重拳頻出，且目標直指投機型購房。繼將二套房首付比例提高到50%后，國務院又發出通知，要求商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。并要求財政部、稅務總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。

自2003年以來，中央出臺了多少樓市調控政策，數都數不清了。但歷年的調控政策，基本上對市場走勢沒有起到實質性的效果。這一次仍會如此嗎？回答這個問題，首先需要弄清楚推動房價暴漲的原因是什么。如果說前些年房價上漲主要還是有自住型的剛性需求在起作用的話，那么最近的房價走勢極大程度是由炒房所導致的。理由很簡單，在目前的高房價之下，租金收益和房價早已不成比例，買得起房且用于自住的購房者應該差不多都已經買房了，敢于搏擊目前高房價的，大多數是投機客。此外，寬松的銀行信貸政策也是炒房盛行的助推器。這是立足于市場本身的兩點基本判斷。由此反觀目前的政策，提高二套房首付比例和按揭利率，可以認為是針對炒房的精確打擊行動。

政策效果能否很快顯現，取決于三個因素：第一，遏制炒房的政策是否會得到有效執行；第二，中央政府如何判斷房價下跌對實體經濟可能產生的影響；第三，地方政府是否會有消解性的政策出臺。先看第一點，目前的政策是國務院繞過相關部委和地方政策直接出臺的一刀切政策，短期內對這些政策的執行是剛性的，銀行和地方政府沒有回旋的余地；第二，在住房成為一個炒作工具的事實之下，房價下跌對不會對實體經濟有太大的實質性影響——中國股市從6124點跌到1664點，產生了所謂 “經濟崩盤”的后果了嗎？只不過是財富的重新分配而已。而房價脫離實體經濟持續暴漲，長期內則必定會產生災難性后果，相信在這一點上，中央政府的判斷是清晰的，不會為利益集團種種聳人聽聞的言論所左右；第三，地方政府不愿意房價下跌，這會影響地方政府的賣地收入，但地方政府可打的牌并不多，無非是減少土地供應而已，可是被炒家囤積的房源在完成充分換手之前，減少土地供應是不會對市場產生立竿見影的效果的。即便這些政策效果不明顯，對中央政府來說，打擊炒房還有住房保有稅、住房轉讓的高額所得稅、加大土地供應等三類政策工具可供選擇。最近政策面頻繁傳出的消息表明，這些政策有望進入試點階段。

對于市場上的炒家來說，不應該抱怨目前的政策太過無情。在長期內，市場是有效的，脫離了基本面的房價暴漲態勢不可能持續。事實上，盡管前一段時期房地產市場可謂是烈火烹油一般，但地產股的走勢在四月初已經開始小幅下調，這表明市場本身已經有自我調整的需求了。這一點，廣大的炒家們就沒有注意到嗎？

(作者為浙江大學公共管理學院副教授)