中介曬賬本：貸款炒房成本提高風(fēng)險(xiǎn)加大

2010年04月21日 10:45
來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)

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昨日(4月20日)下午1點(diǎn)，北京一家地產(chǎn)中介的置業(yè)顧問(wèn)陳艷來(lái)不及去吃午飯，她一直守候在5號(hào)線天通苑南站的出口處。

“現(xiàn)在房源在增加，業(yè)主在加速拋售，所以公司規(guī)定要加班促銷。”陳艷對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。她所在的地產(chǎn)中介店面，卻在遠(yuǎn)離地鐵口800米的小區(qū)里。

在她提供的多套房源中，最大的戶型面積為253平方米，其次是150多平方米、130多平方米的房子。記者在報(bào)價(jià)單上看到，最小的一套100平方米的兩室一廳均價(jià)為1.8萬(wàn)/平方米，總房款為180萬(wàn)元。

當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者咨詢這套房子時(shí)，陳艷說(shuō)：“如果貸款買下這套報(bào)價(jià)180萬(wàn)元的二手房，購(gòu)房者需要多支付88萬(wàn)元的各類費(fèi)用，其中貸款利息占了一大部分。

總的算來(lái)，這套180萬(wàn)元的房子購(gòu)房者最終需付268萬(wàn)元。同時(shí)，至少需要準(zhǔn)備90萬(wàn)元現(xiàn)金，才能辦貸款手續(xù)，否則不能成交。

180萬(wàn)如何“賣成”了268萬(wàn)？

這套100平方米的房子，購(gòu)房者為何需要多支出88萬(wàn)元的費(fèi)用？

“增加的88萬(wàn)元是指包括過(guò)戶手續(xù)費(fèi)、契稅、貸款利息、土地出讓金在內(nèi)的各類其他費(fèi)用，其費(fèi)用來(lái)源非常清晰。”陳艷表示。

首先是貸款利息，如果貸款100萬(wàn)元，分20年償還，現(xiàn)在的二手房貸款利率為6%左右。按此計(jì)算，需要交納60萬(wàn)元的總利息。“每月應(yīng)交的月供為6627元，如果不提前還款的話，需要持續(xù)支付20年，也就是大約一共需要支付160萬(wàn)元。”陳艷表示。

其次，由于天通苑是經(jīng)濟(jì)適用房，需要支出10%的土地出讓金(即180萬(wàn)元房款的10%=18萬(wàn)元)。第三項(xiàng)是契稅，有可能按照3%的比例繳納，也就是大約5.4萬(wàn)元。第四項(xiàng)是中介費(fèi)，按照總房款的3%繳納，約5.4萬(wàn)元。

經(jīng)過(guò)上述仔細(xì)的計(jì)算，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者終于弄明白了購(gòu)房者需要支付的總房款，這比報(bào)價(jià)180萬(wàn)元多支付了至少88萬(wàn)元。

“原本國(guó)家要求業(yè)主與購(gòu)房者共同分擔(dān)除貸款利息之外的一部分稅費(fèi)，但現(xiàn)在的慣例是全部由購(gòu)房者承擔(dān)。其實(shí)也可以由業(yè)主分擔(dān)一部分費(fèi)用，問(wèn)題在于，如果是這樣的話，報(bào)價(jià)就不只180萬(wàn)元了。會(huì)在這個(gè)報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上再加上業(yè)主承擔(dān)的那部分費(fèi)用，其實(shí)都一樣。”陳艷說(shuō)，“如果買這套報(bào)價(jià)180萬(wàn)元的房子，購(gòu)房者至少得準(zhǔn)備90萬(wàn)元現(xiàn)金，才能辦理買房的貸款手續(xù)。”據(jù)介紹，購(gòu)房者可采取變通的方法，先將40萬(wàn)元存入業(yè)主賬戶，通過(guò)銀行凍結(jié)后再辦理后續(xù)付款程序，“當(dāng)然，這筆資金越多越好，但是至少得20%以上，這樣業(yè)主才能信任購(gòu)房者。”第二步，將聘請(qǐng)第三方評(píng)估公司對(duì)這套房子作評(píng)估，一般而言會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)。陳艷說(shuō)，這套100平方米的房子雖然市場(chǎng)價(jià)為180萬(wàn)元，但是會(huì)評(píng)估為140萬(wàn)元。

第三步，銀行按評(píng)估價(jià)的70%放貸后，房東還需收取實(shí)際房?jī)r(jià)的82萬(wàn)元余款，扣除已付的40萬(wàn)元，購(gòu)房者需付余款42萬(wàn)元。

“按照這3個(gè)步驟交納現(xiàn)金后，中介公司將負(fù)責(zé)辦理過(guò)戶手續(xù)，但是需要收取總房款3%(也就是5.4萬(wàn)元)的手續(xù)費(fèi)。”陳艷表示。

按照上述程序計(jì)算下來(lái)，購(gòu)房者至少需要準(zhǔn)備90萬(wàn)元現(xiàn)金才能辦理完這套房子的貸款手續(xù)。

成交量減少 房源增加

“相對(duì)于通州而言，目前天通苑的房子其實(shí)處于低估階段，通州之前最高賣到了2.8萬(wàn)元每平方米，但是這里最高報(bào)價(jià)還不到2萬(wàn)。”中大恒基的一位銷售經(jīng)理對(duì)記者表示，如果是150平方米的大戶型，按均價(jià)1.3萬(wàn)的價(jià)格可以成交。如果是100平方米的戶型，至少不能低于1.6萬(wàn)元。

但記者獲悉，天通苑周邊的二手樓盤(如奧北中心、明天第一城)報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到最高2.5萬(wàn)每平方米。“2.5萬(wàn)是50～60平方米的小戶型，大戶型目前不可能到這么高的價(jià)位。”中大恒基上述銷售經(jīng)理表示。

對(duì)于這一判斷，陳艷表示贊同，雖然最近2個(gè)月以來(lái)房子在急劇漲價(jià)，成交量也在持續(xù)攀升，但是由于國(guó)家一再出臺(tái)調(diào)控措施，最近兩周成交量在下降。我每天至少能接到兩家以上的放盤業(yè)主，這一速度比兩周前增加了不少。而且通州也傳出了大幅度降價(jià)促銷的消息，炒房者都在拋售，這已經(jīng)是必須面對(duì)的事實(shí)。目前天通苑附近的房源有幾千套，其中數(shù)百套房急于出售。

用抵押款買二套房風(fēng)險(xiǎn)加大

“現(xiàn)在買房，最好的辦法是一次性付清，否則支付的其他費(fèi)用太高了，有點(diǎn)不合算。”陳艷表示。

據(jù)介紹，由于首付款必須達(dá)到90萬(wàn)元以上，這一門檻將絕大多數(shù)購(gòu)房者擋在門外。如果首付款交得太少，名義上是買了房，但是需要支付的利息與其他費(fèi)用更高，“花了不少冤枉錢，還不如租房合算。”陳艷表示，很多購(gòu)房者是通過(guò)抵押第一套房，用銀行貸款購(gòu)買第二套房。“但現(xiàn)在這一做法具有非常大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@些炒房客很難出手。

在她看來(lái)，目前的政策調(diào)控只是暫時(shí)的，“按照歷年慣例，到今年6月以后，房地產(chǎn)交易的高峰期來(lái)臨，那時(shí)候才能真正分辨清楚形勢(shì)。”(記者 湯白露 實(shí)習(xí)記者 尚希 來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞　)

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