炒房所得可能征重稅房產稅“靴子”何時落地？

2010年04月23日 09:21
來源：中國新聞網

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日前，濟南媒體報道，從3月25日起，濟南對二手房交易按買賣差價20%的個人所得稅率征收，原來執行的按總價1%的稅率政策廢止。稅務專家認為，一旦濟南的做法向全國推廣，將對炒房者造成沉重打擊。

根據個人所得稅法及實施條例，個人轉讓住房作為財產轉讓，以轉讓房產的收入額減除房產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，適用20%的稅率。但由于個人住房的原值不好確定，國家稅務總局曾在2006年發布《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，可由主管稅務機關按納稅人住房轉讓收入的1%核定應納稅額。

以一套100平米的房子計算，假設購入時單價為每平米5000元，出售價格為每平米1萬元，按1%的轉讓收入核定稅率算，應納稅款為1萬元；若以差價的20%計算，應納稅額則為10萬元。

一旦二手房交易全部按照差價的20%征收個人所得稅，投機購房者的房產收益將大大降低，但還是會存在稅負轉嫁的問題。

鏈家房產中介的一位人士透露，無論用哪種方法計稅，房產中介都有辦法幫助購房者把稅負降低。如果按照1%的核心稅率征收，買賣雙方可以簽訂陰陽合同，降低稅負；如果是采用轉讓差額的20%征收，房產中介可以把原值和裝修費等合理費用做高來降低稅負。

消費稅試點有待商榷

在稅收政策“靴子”究竟是何種形式落地的議論中，重慶市的“特別住房消費稅”相較于“住房保有環節稅”和“房產稅”，其對高房價的“滅火”功能更加直接。

重慶“特別住房消費稅”的要點在于對高價格和大面積的高端住房進行征收，對高價格和炒房客購買的多套住房進行征收。但從學界的觀點來看，在稅制和政策效果上，“特別住房消費稅”都有值得推敲之處。

財政部財科所副所長劉尚希認為，如果“特別住房消費稅”是在購買環節一次性征收，房東完全可以把稅負轉嫁給下家，對抑制投機性購房作用有限。

特別消費稅是為調節消費對特定的消費品征收的、由消費者直接負擔的一種流轉稅。1989年，我國曾對彩電和小轎車征收過特別消費稅，征稅環節在工業環節和進口環節，采用定額稅率。比如，14英寸以下的彩電每臺100元，20英寸每臺400元，同時有一些減免稅的規定。1994年稅制改革時，國家設置了新的消費稅稅種，代替了原來的特別消費稅。

國稅總局研究機構的有關人士表示，當年征收特別消費稅時并沒有消費稅稅種，而在當下消費稅運轉良好的情況下，新征特別消費稅是否合適，值得商榷。

在目前我國的分稅制體系下，消費稅是一種中央稅，具體稅率由中央統一明確，稅收也統一上繳國庫，實際上會造成地方稅源向中央集中，因此這一方案能否得到其他省市的支持也不樂觀。

而針對特別消費稅將在重慶試點的傳聞，稅務專家表示，從操作層面看，除了免稅情況外，按面積劃定檔次，只要購房面積超標就要征收特別住房消費稅，簡單明了，似乎不需要試點。

財政部財科所研究員孫鋼則認為，“從現有法律來說，地方沒有稅收立法權。特別房產消費稅作為一個新的稅種，不可能只讓重慶獲批，要是實征必須全國一起干，法律也沒有授權中央稅可以在地方上進行試點。

稅收“右拳”將相機出擊

4月17日國務院發布的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發10號文)，對此前瘋狂上漲的房價施以重拳，京滬深等一線城市供求一夜逆轉，上個月排隊搶房的場景本周已消失無蹤，樓盤打折信息驟然增多，部分投資客倉促拋盤。

據鏈家地產統計，此前北京漲幅較大的通州、望京等地區，一周之內二手房的房價跌幅接近10%。其中，通州二手房掛牌價下降9.7%，望京二手房掛牌價下降11%。10%。

(來源：中國證券報　)