投資客新房貸門前被剎閘

2010年04月26日 13:44
來源：上海青年報(bào) 作者：徐可奇

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但愿狠的政策能給高燒的樓市降溫（來源：上海青年報(bào)）

突如其來的房貸新政號稱史上最嚴(yán)，著實(shí)給不少房產(chǎn)投資客以當(dāng)頭一棒。在短短不到一周的時(shí)間內(nèi)，二套房貸不僅首付從四成提到至少五成以及利率至少上浮10%，而且將以房產(chǎn)數(shù)量取代貸款次數(shù)作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不少投資客在不斷升級的新政策面前終于紛紛止步，面臨房貸“被違約”。

>>>投資客案例1

房貸違約現(xiàn)“骨牌效應(yīng)”

“下家對我說房貸批不下來，這么一來弄得我也跟著被迫在上家那兒違約。”投資客何先生表示原來看到上海樓市的成交從3月底開始大幅放量后，房價(jià)又有了上漲苗頭后認(rèn)為從5月份會有一波行情，于是決定出手，但是千算萬算就是沒有算到房貸政策會出現(xiàn)如此劇烈的震動(dòng)。

何先生本來在浦東花木板塊已經(jīng)有一套房子，總價(jià)在160萬左右，他想將這套房子出手后再向銀行貸一些錢，買下一套浦東金橋板塊的房子，總價(jià)大約為330萬。經(jīng)過中介一段時(shí)間撮合后，何先生分別和想買他房子的下家郝先生，以及想把房子賣給他的上家陳先生談妥了，只等下家郝先生那邊辦好房貸資金到位后，何先生有了首付就馬上找銀行辦貸款，再來買上家陳先生的房子。這意味著投資客郝先生、何先生和陳先生三人之間的關(guān)系就像“多米諾骨牌”，如果下家郝先生的貸款沒批下來，那么不僅何先生的房子賣不了，連帶上家陳先生賣房子也受影響。

真是越怕什么就越來什么，下家郝先生的房貸申請沒通過，何先生這兩天的處境可以用兩邊犯難來形容，一邊是他不斷催著下家郝先生盡快成交，另一邊上家陳先生也是每天好幾通電話催他。結(jié)果下家郝先生干脆發(fā)短信表示已交的5萬定金不要了算賠償，但何先生可是大大的傻眼了，因?yàn)樗蛏霞谊愊壬读?0萬定金，如果兩邊都違約的話，那么陳先生還是要虧5萬元。

>>>投資客案例2

為省稅費(fèi)反要付出更高成本

“原本為了省房產(chǎn)交易的稅費(fèi)而拖時(shí)間，但沒想到這一拖反而在房貸上拖出大問題了，就怕銀行不肯給我這第8套房貸放款了。”投資客毛女士對記者表示，眼下在房產(chǎn)交易中，上家普遍只開出一個(gè)到手價(jià)，應(yīng)該由上家繳納的稅費(fèi)普遍要由下家來買單。而她年初看中的一套房子要到今年6月才達(dá)到5年免征時(shí)限的要求，所以此前工行雖然同意按照四成首付的標(biāo)準(zhǔn)放貸，但毛女士為了省下稅費(fèi)而遲遲沒有辦妥房貸。

根據(jù)上海在去年底發(fā)布的最新房地產(chǎn)交易稅收實(shí)施辦法，營業(yè)稅政策按照國家規(guī)定，免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；個(gè)人所得稅政策在調(diào)整前規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅，調(diào)整后將轉(zhuǎn)讓年限由2年恢復(fù)到5年。

“上周末一看到新出來的房貸政策，這下自己慘了。”毛女士此前已經(jīng)支付了四成房價(jià)約80萬作為定金給上家，而且由于近3年頻繁炒房投資，她的家庭持有房產(chǎn)數(shù)量和房貸次數(shù)都已超過5次。如果按照新的房貸政策來看，毛女士極有可能面臨銀行方面拒絕貸款。而且即使有銀行同意給她發(fā)放房貸，首付肯定要超過五成以及利率要超過基準(zhǔn)的1.1倍，這意味著她不僅要追加首付20萬左右而且支付的房貸利息也要大增。

但是毛女士也不敢輕易違約，因?yàn)橐呀?jīng)付給上家的80多萬是作為定金，一旦她出現(xiàn)違約，則這筆定金將全部損失。毛女士弄巧成拙之下只能感嘆自己“聰明反被聰明誤”，原本想省稅費(fèi)不料在辦理房貸上虧大了，焦頭爛額之際只能到處找銀行人士“托關(guān)系”，實(shí)在不行只有再拋掉兩套手上的房子湊足錢全款買房。

>>>投資客案例3

不簽貸款合同趁機(jī)脫身

“上家跟中介現(xiàn)在恨得我就差要開罵了，沒關(guān)系隨他們?nèi)グ桑凑揖褪遣缓炠J款合同又能拿我怎么著？”投資客汪先生在1月底的時(shí)候看中了浦東洋涇板塊的一處二手房，上家一開始報(bào)105萬到手價(jià)，后來兩次跳價(jià)到了111萬。因?yàn)檫@套二手房算學(xué)區(qū)房，周圍有多家不錯(cuò)的中學(xué)和小學(xué)，所以汪先生也就認(rèn)可并且付了3萬定金。

但在調(diào)控樓市的新“國十條”出爐后，汪先生判斷這次不是“狼來了”，政策力度之大會對房價(jià)形成明顯的壓力，預(yù)計(jì)降價(jià)幅度至少在10%左右。這意味著他準(zhǔn)備出手的這套二手房價(jià)格相當(dāng)于要回落11萬，汪先生衡量了一下準(zhǔn)備寧可損失3萬定金，也不想在高位盲目接盤。但上家和中介則對汪先生主動(dòng)違約的行為不答應(yīng)，中介更是趕在有些銀行還沒正式公布房貸新標(biāo)準(zhǔn)前，搞定了二套房貸四成首付和基準(zhǔn)利率。但汪先生很堅(jiān)決，不管怎么說就是死活不肯在貸款合同上簽字。

“損失3萬塊定金不過是小苦頭，不算什么還值得的。”汪先生雖然靠不簽貸款合同這招趁機(jī)脫身，上家和中介則不愿輕易放過他，一開始先是電話轟炸，見不起作用又威脅要告他。但汪先生早有準(zhǔn)備，保留了上家當(dāng)初跳價(jià)時(shí)發(fā)給他的短信，“反正是跳價(jià)在先，上家既然不講信用，有什么資格告我呀。”

銀監(jiān)會官員

“有一套房子住就夠了”

“居者有其屋，有一套房子住足夠了，一個(gè)人沒有必要住兩套。”銀監(jiān)會銀行監(jiān)管一部主任楊家才近日談到以房產(chǎn)數(shù)量作為認(rèn)定二套房的新標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，認(rèn)為這個(gè)轉(zhuǎn)變是房改以來非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這次政策使房子回歸到住的本質(zhì)上，貸款只支持對住的資金需求，而不能支持倒賣房子的資金需求。如果商品房變成像股票和黃金一樣可以炒的，在供應(yīng)有限的情況下肯定出現(xiàn)價(jià)格飆升，首先要保證一戶一套房子。

楊家才特別指出，這次的“國十條”明確規(guī)定，90平米是現(xiàn)在的基本住房消費(fèi)水平，一個(gè)家庭有90平米住，應(yīng)該來說可以滿足目前的基本需求。只要不是為了炒房投機(jī)，可以先賣掉原來房子成為無房戶再換房，不能過多占有和浪費(fèi)房貸資源。

銀行高管

收緊房貸不影響自住需求

“現(xiàn)在突出的問題是，不少房產(chǎn)投資客假借改善性需求的名義，從銀行獲得貸款用于炒房。”滬上一家商業(yè)銀行的副行長對記者表示，從監(jiān)管部門的統(tǒng)計(jì)來看，部分購房者全款買房的比例并不高，絕大多數(shù)投資客普遍利用貸款來放大炒房收益，這正是需要嚴(yán)厲打擊的，因?yàn)閮?yōu)惠的信貸資源并不屬于投資客，而是應(yīng)該首先照顧首套購房者的需要。

對于目前有關(guān)收緊房貸影響改善性住房需求的說法，該副行長明確表示這種說法很難站住腳，只是投資客的借口而已。因?yàn)樾碌姆抠J政策保證客戶在購買90平方米以下的首套住房時(shí)仍可享受優(yōu)惠的房貸標(biāo)準(zhǔn)不變。例如上海目前的人均住房面積不到35平方米，屬于剛性需求的新結(jié)婚夫妻買一套80平方米的房子已經(jīng)超過了這一標(biāo)準(zhǔn)。在投資客占用房貸資源炒高房價(jià)后，事實(shí)上影響了大多數(shù)中低收入者的購房能力，所以要嚴(yán)格限制投資性房貸。

-網(wǎng)上調(diào)查

收緊二套房貸深得民心

記者注意到，新浪網(wǎng)上調(diào)查“二套房貸首付比例多少合適”時(shí)，61.1%的網(wǎng)民認(rèn)為還應(yīng)該超過六成，可見收緊二套房貸深得民心。

銀行個(gè)金部負(fù)責(zé)人王先生

房貸收緊要狠才有效果

這次房貸新政收緊的力度之大可以說完全出乎市場意料，甚至停貸這樣的字眼也首次出現(xiàn)在正式下發(fā)的通知中。從這一點(diǎn)可以看出，此次調(diào)控樓市是動(dòng)真格的，而且房貸新政很快在投資客中引起“恐慌情緒”蔓延，因?yàn)檫@幫投資客說穿了就是靠貸款來炒房的。

現(xiàn)在社會上有一種觀點(diǎn)是全款買房的人很多，房貸新政反而打擊了自住需求。作為銀行業(yè)內(nèi)人士，我認(rèn)為這種說法完全是房地產(chǎn)利益集團(tuán)用來混淆視聽的。全款買房的情況確實(shí)有，但比例不是太大，絕大多數(shù)的投資客都利用房貸來放大收益。因?yàn)橐惶?00萬的房子如果全款購買，房價(jià)上漲10%就賺了20萬；但如果這套200萬的房子按照去年上半年普遍兩成首付40萬來算，相當(dāng)于向銀行貸款160萬，房價(jià)上漲20萬后實(shí)際收益率就高達(dá)50%。所以說，“炒房不用貸款”的說法是站不住腳的，事實(shí)上投資客往往為了獲取更多貸款而挖空心思。

樓市調(diào)控從今年初就開始，為什么在一季度卻沒有看到效果，當(dāng)時(shí)房價(jià)還有繼續(xù)上漲的“苗頭”呢？關(guān)鍵就在于房貸的水龍頭沒有關(guān)緊。央行數(shù)據(jù)顯示一季度個(gè)人購房貸款新增5227億元，季末余額同比增長53.4%，比去年末上升10.3個(gè)百分點(diǎn)。看到了吧，白紙黑字的數(shù)據(jù)擺在這兒，投資客正是靠房貸撐腰向政策調(diào)控叫板呢。

打蛇要打七寸，政府這次嚴(yán)控投資性房貸真是找對門路了。房貸收緊一定要夠“狠”才有效果，不能像去年下半年那樣。看看現(xiàn)在上海有很多銷售一空的樓盤晚上都黑燈瞎火的，都是這幫投資客買的。確實(shí)到了該對樓市囤積居奇現(xiàn)象好好管治的時(shí)候了。