巴曙松：房地產的金融屬性短期難變

2010年04月29日 07:45
來源：新京報

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- “叩問中國樓市”系列評論之十三

在國家的一系列房地產調控政策陸續出臺之后，金融市場經常討論的一個重要題目是：如果這些調控措施陸續見效，那么，原來活躍在房地產市場上的這些資金將流向何處？是股市，還是商品市場，或者是其他新的投資渠道？

這本身反映了中國的房地產市場十分強烈的金融特性，在缺乏投資渠道的情況下，房地產成為了中國的不少居民積累資產、對抗通脹壓力的一個重要的載體。因此，需要關注的是，即使此次調控顯著見效，如果多元化的投資渠道沒有很快完善，那么，是否會在一定的調整時期之后，這些資金又可能會回到房地產市場上來？

在討論房地產的金融特性時，同樣需要關注目前我們所處的國際金融環境，應當說這次應對金融危機所帶來的國際金融環境與此前、特別是1997年亞洲金融危機時迥異。

從1997年的亞洲金融危機到2008年的全球性金融危機，發達國家和新興市場國家的債權債務關系發生了根本性變化：1997年，整體上看，發達國家是債權人，而危機中的新興市場國家是債務人，因此發達國家和IMF等國際機構提出的“治療藥方”是收縮流動性、加強財政紀律，這顯然是出于債權人利益所作的考慮；2008年，恰恰相反，發達國家變成了債務人，新興市場變成了債權人，但這時的危機應對政策就變成了大規模的貨幣投放，提供充足的流動性，財政赤字也不斷惡化。在這樣的背景下，美國等發達國家的真實債務水平被稀釋了；同時，中國等發展中國家的貨幣政策在很大程度上就被動地需要面臨一個十分寬松的環境，一個持續較長時期的低利率環境，這是討論當前的資產價格時必須要高度關注的。

同樣需要關注的一個數據是，從數據上看，美聯儲一年多來大規模發行貨幣應對危機，基礎貨幣從八千億美元猛增到兩萬億美元，廣義貨幣迅速擴張到八萬億美元；與此形成鮮明對照的是，中國的基礎貨幣已超兩萬億美元，廣義貨幣達65萬億人民幣也超美國。但中國的GDP只有美國的三分之一。這種比較可能因為沒有考慮貨幣流通速度以及貨幣國際化程度、金融市場發展程度等而顯得過于簡單，但是，這至少顯示，中國的房地產等資產的金融特性增強，有明顯的金融方面的因素。

實際上，如果這些大的環境沒有出現根本的變化，那么，房地產作為一種金融資產的屬性可能短期內難以根本發生改變。從具體的數據測算看，大致來說，從1999年住房制度改革到2005前之年，房地產銷售基本反映的是實際的消費需求，但2005年之后，這一情況發生根本性變化，房地產開始由消費品很大程度上向投資品轉變，表現在相關關系上，就是它越來越多地受到貨幣供給量、銀行信貸等貨幣變量的影響。

這一次的房地產市場調控政策出臺之后，房價迅速在局部市場出現了調整，這也使房地產業界不少人感到困惑，因為從實體經濟的經驗看，房地產政策從出臺到逐步產生效果，往往需要經歷一個較長的傳導時期，而房地產調控政策迅速推動房價的調控，實際上是從另外一個方向上凸顯了房地產的金融特性依然顯著。

□巴曙松(國務院發展研究中心金融研究所副所長、博士生導師)