購房從寬炒地從嚴

2010年05月04日 21:23
來源：21世紀經濟報道作者：鐘良

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號稱“史上最嚴的”的房地產新“國十條”出臺后，海南5月1日亦開始實施《貫徹國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展通知的實施意見》(以下簡稱《意見》)。

對海南而言，新“國十條”最讓購房者膽戰心驚的調控是“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款”

雖然海口、三亞房屋銷售價格同比漲幅連續三個月居全國前兩位，但作為“國際旅游島”開局之年，需要大量財政支持的海南不得不繼續在土地上打主意。基于此，海南并不拒絕外地人購房。

海南省規定，對首次購買普通商品住房的，在貸款首付比例和利率優惠等方面，金融機構繼續按有關政策予以優惠；對已利用貸款購買住房、又申請貸款購買第二套或第二套以上住房的，貸款首付款比例不低于總房價40%。

與此相比，新“國十條”在差別化住房信貸政策方面甚為嚴格。如對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

3月份以來，宋明一直在海口炒樓，在他看來，《意見》并未對炒樓者“動真格”，“海南開發的地產90%以上均為島外銷售。如果海南嚴格限制非本島居民購房，樓市泡沫將被刺破。

海南樓市“新政”

海南省房地產專家委員會委員朱章太說，海南開發商將進入一個整合期或適應期，政府控制開發商捂盤行為，及控制炒房者合伙炒房。

在對購房者從寬同時，海南諸多調控聚焦在土地監管以及開發商捂盤方面。

為防止開發商囤地，以及炒地，海南省規定：對已出讓土地，未按規定的開發期限開發建設，造成土地閑置的，土地行政主管部門應按照法律法規和有關規定予以處置，依照規定應無償收回的，堅決予以收回。在規定時間內，投資額未達到開發投資總額25%的，房地產土地使用權嚴禁轉讓、聯營合作、作價出資(入股)和抵押。

在防止開發商捂盤方面，自5月1日起，海南省實行商品住房買賣合同網上簽約、備案及合同注銷備案制度。在訂立商品住房買賣合同后，辦理房屋所有權證之前，除特殊情形外，嚴禁辦理房屋轉讓和更名手續。在訂立商品住房買賣合同后，開發企業應在預售后10天內辦理備案手續和預告登記。逾期不辦理備案手續和預告登記的，暫停預售許可。

海南還將加強預售資金監管。《意見》要求商品住房項目規模在3萬平方米以下的，應一次性申請預售許可。批準商品住房預售許可后10日內，應一次性對外公布全部房源和每套商品住房的房價。

誰來接盤？

一季度海南完成商品房銷售面積295.39萬平方米，銷售面積增速221.7%，商品房銷售額為286.34億元，同比增幅達381.2%。

在經過3個月的“猛漲”后，海南樓市也進入調整期。在經過國十條”重錘敲打，醒過來的海南樓市投資客撤離、觀望態勢濃厚。

海南大學社會科學研究中心主任曹錫仁認為，房地產新政對海南非常適用和及時，出現觀望情緒很正常，可以促使海南房地產保持清醒和理性。

海口數個樓盤，原本計劃在五月左右開盤，并已開始預約登記的項目，大多數已經改變銷售策略，將開盤時間延后，目前正處于蓄客階段，可售貨量并不多。

“由于銷售策略調整，原本預定的開盤時間有所變動，價格暫時還沒有出來，目前正在進行預約登記，將在開盤時間確定之后再行公布。”海口一家樓盤銷售經理表示。

與開發商事實上的“捂盤”反其道而行之的是海南已有不少投資客開始拋盤。新房銷售也遭遇“量價齊跌”。海南住宅與房地產信息網信息顯示，4月上旬，三亞商品房銷售均價17547.38元/平方米，總成交金額約為6.15億元。總簽約數環比3月下旬下滑27.45%，銷售均價環比下滑10.11%。

“不少投資客開始拋盤，卻找不到接盤者，目前三亞交易量極少；不少開發商推遲開盤的同時，一手房也開始打折。”海口市一家房地產中介的置業顧問表示。

“玩的就是擊鼓傳花的游戲。現在調控趨緊，海南部分炒房客認為房價已瀕臨制高點，遂恐慌性拋售手中房源。該是撤離的時候了。”在深圳已經賣出了部分存量房產的宋明表示。

近1.5萬畝土地擬入市

與樓市交易相映成趣的是，土地交易市場很冷清。