溫天納：中央對內房的最后一擊 !　

2010年05月10日 12:44
來源：鳳凰網財經作者：溫天納

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筆者近期和內地不少政商界朋友談到內地樓市調控“一日一新政”之現象,此時此刻,筆者認為中央對內房將進行最后的一擊 !

筆者撰寫本文的目的在于預測下一步中央房屋政策未來發展趨勢。在周前,筆者應邀作為主題演講嘉賓，在內地《經濟觀察報》和建設銀行集團主辦的中國2010宏觀經濟高峰論壇中，發表了對內地經濟發展的看法，特別是從房地產角度探討今年的宏觀經濟趨勢。

針對內地樓市，筆者的態度一直是審慎的。按一些非官方統計，目前內地房價收入比率已超過15倍，上海、北京、廣州等地的房價收入比率則超過50倍以上，泡沫現象難以否定。

目前面臨調控的局面，主要起因在于去年“超寬松貨幣政策”所引起。那么，去年究竟有多少資金進入樓市? 眾說紛紜。不過，筆者一位內地朋友估計過，按去年銀行新增貸款約為人民幣10萬億，中央政府、加上省、市?地方政府的投資總額可能再涉及另外約人民幣10萬億，一下子，投入了人民幣20萬億進入實體經濟之中，數量之大，市場根本無法承受.友人估計在最惡劣的情況下,有大約3成資金是進入了房地產市場。換句話說，投入房地產市場的資金可能達到人民幣6萬多億。

人民幣6萬多億究竟是甚么概念？這大約等同2009年中國全年的財政收入，或等同去年中國國防預算的12倍(去年中國國防預算約為人民幣5千億元)。

參考非正式資料，在2008 年底內地整個人民幣信貸市場才30 多萬億，每年人民幣新增信貸只是約為3至4 萬億。為渡過環球金融海嘯危機2009年突然增加近10萬億，在今年也依然有7.5 萬億。另外,估計目前內地城鎮住房的總市值也只是約為人民幣50到60 萬億。這么大量資金的投入，房價不狂漲才奇怪！

內地大約在去年開始對房地產市場進行調控，在不同的階段，調控政策之目的也不一樣，對經濟的影響也不相同。筆者對內地房地產市場的調控大致上分為三個階段：

第一階段，2009年年底到2010年年中；

第二階段，開始于2010年4月16日，持續時間未定；

第三階段，將開始于2010年下半年，持續時間未定。

對第一階段調控的分析：

主要目的是為了調控總需求，防止通脹爆升，并非是為了調控房地產泡沫。金融海嘯所引發的經濟衰退并非內部衍生的衰退，主要是受到外圍市場的沖擊?，F在回頭一看， “四萬億”投資計劃和近十萬億的新增信貸對內地經濟的沖擊力實在略微過猛。

自去年第二季度開始，內地經濟迅速反彈，到年底時已出現“過熱”的征兆。內地12月份CPI已經攀升到1.9%，若中央政府不調控總需求，通脹將出現猛漲的情況。不過，當時經濟還在“保持適度寬松貨幣政策和積極的財政政策”的大背景下，外圍經濟還是處于不明朗的形勢，內地經濟也未能確定是否真正復蘇，中央不敢貿然全面收縮需求。于是政府選擇了調控房地產的“產業政策工具”，調控帶來的結果時是房地產相關投資下降，房屋供應量減少。不過，需求并未減少(反而出現增加)，種下房價上漲的前因。

對第二階段調控的分析：

房價猛漲導致出現社會穩定和資產泡沫問題，為了減少對房屋的需求，這次調控的目的是為了讓房地產價格下跌或至少是穩定下來，短期再次猛漲的機會被調控下來，但目前這種嚴格政策是很難長期執行的，因此效果可能是短暫的。

房地產價格猛漲的原因在于有人囤積居奇，另外,房屋供應也不能滿足需求，房屋更成為了稀缺資源，在調控需求的同時，必須盡快“開倉派米”，增加供應，穩定市場的中期和長期預期。因此，在下半年的通脹壓力減退后，中央政府可能會推出具體的房地產投資刺激計劃，刺激民營房地產商的參與，這就是筆者預期內地的第三個房地產市場調控階段。

對第三階段調控的分析：

下半年，在信貸逐漸趨于寬松，以及房地產投資刺激計劃的背景下，投資增長速度將會逐漸回升，預期在2010年投資仍然將會是內地GDP增長重要的貢獻來源。

過往的經驗告訴我們，寬松的貨幣政策是房價上漲的最根本原因，目前內地的投資渠道依然十分狹窄，無論你是買得起樓，或是買不起樓，不少人還是瘋狂地想盡辦法去買樓。這預期必須改變！

中國人民銀行貨幣政策委員會2010 年第一季度例會提出要繼續實施適度寬松的貨幣政策。因此只要整個社會流動性寬裕，房價就還會上漲.調控政策只會打壓那些依賴銀行信貸的投資者。

目前的調控政策與2007年二套房政策的調控效果是有根本性不同的地方，部份投資者可能會認為當年的二套房政策導致了房價的下跌，筆者倒是認為當時房價的下跌有著不同的原因，有國際因素，也有房地產市場周期的影響。不過，筆者認為更重要的原因是由于在2007年里最后2 個月的信貸出現零增長。

內地在2010 年的貨幣環境將是“超寬松貨幣政策的退出”，主要措施包括：信貸規模從去年的人民幣10 萬億下降到7.5 萬億，提高存款準備金不少于100 個基點，提高基準利率不少于兩次。另外人民幣匯率也存在重要政策變量，決定因素在于和出口有關的就業狀況和社會穩定。

縱觀內地經濟形勢，筆者認為人民幣已具備從過往“非常”政策中退出的條件，人民幣也將回到穩步上升值的情況。筆者估計，未來十二個月人民幣將緩慢和漸進地升值約5%。不過，一次性升值的機會不大，筆者覺得中央政府大有可能在目前0.5%的基礎上，擴大人民幣每日波動區間。

在投資市場方面，筆者的建議是，如果內地房地產市場出現明顯調整，資金充裕兼具備良好品牌實力、同時擁有全國化業務的地產商之抗跌能力將強于其他類型的地區性地產商，較為具備長線投資潛質。

不過，筆者需要提醒讀者，在未來三個月內，各省市政府與相關部門將陸續推出調控樓市的配套政策，對市場的沖擊力仍有待觀察。因此，筆者認為，短期而言，市場調整的壓力還是巨大的。