人民日報：剛性需求避免房價暴跌難以支撐高房價(2)

2010年05月20日 08:34
來源：人民網(wǎng)-人民日報

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② 剛性需求難以支撐高房價

——不受價格影響的“純剛性需求”非常少，受價格影政策等影響，大部分剛性需求會推遲實現(xiàn)

“現(xiàn)在房價有一些回調，我建議您趕緊出手，樓市還是有大量剛性需求的，調整一段時間以后房價還是會漲的。”在某樓盤售樓處，銷售人員這樣勸說一位正舉棋不定的購房者，“前兩年的市場變化就是最好的例子，您一定清楚。

房地產(chǎn)市場經(jīng)過2008年量價齊跌的調整后，2009年4月份起，觀望了一年的剛性需求大量釋放，成為帶動市場回暖的第一股力量，也阻止了房價進一步下跌。

如今，在調控政策作用下房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)觀望氣氛，部分前期上漲過快的區(qū)域房價開始出現(xiàn)回調。客觀存在的剛性需求會不會再次托住房價？

“剛性需求盡管客觀存在，但它不是支撐高房價的理由。”林倩表示，和經(jīng)濟學對剛性需求的定義不同，大多數(shù)人所說的住房剛性需求，只是說需求客觀存在、遲早會入市，但并非不受價格影響。樓市里真正不受價格影響的“純剛性需求”非常少。

鏈家地產(chǎn)花家地店業(yè)務員郭威告訴記者，房地產(chǎn)調控新政出臺以來，該店的成交量迅速下滑了近80%，“現(xiàn)在還在買房的這20%客戶，大多數(shù)是因為結婚或生孩子的需要急于買房的。他們的需求幾乎不受價格影響，這部分應該是真正的剛性需求。”郭威說。

專家認為，在住房供需中，受價格、政策和心理預期的影響，大部分剛性需求可以推遲實現(xiàn)，不會盲目地沖進市場。

對普通家庭而言，一套住房可能需要幾十年的積蓄，如果不具備足夠的購買力，購房者“有心無力”，再剛性的需求也無法轉變成有效需求。只有房價回調到部分購房者能承受的程度，剛性需求才有可能釋放。

由于本輪調控政策通過提高二套房首付和利率等手段限制投資性需求，實際上也限制了相當大一部分改善性需求。

此外，調控政策出臺以來，房價過快上漲的勢頭已經(jīng)得到初步遏制，政策的短期效果已經(jīng)體現(xiàn)出來。在“買漲不買跌”的心理預期影響下，如果房價進入下行通道，大量剛性需求會選擇觀望。

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)分析，新政出臺一個月來，自4月16日—5月13日，北京二手房住宅成交量24455套，較上月同期(3月16日—4月13日)的29033套，下滑15.7%；其中5月1日—5月13日二手房成交量6897 套，降幅相對更大，同比達42.2%。

“交易量的大幅下滑，充分說明了樓市這種剛性需求的獨特性。觀望導致成交量下滑，下一步必然帶來房價的回落。”林倩表示，“僅靠剛性需求，不能支撐高房價。”