人民日?qǐng)?bào)：剛性需求避免房?jī)r(jià)暴跌 難以支撐高房?jī)r(jià)

2010年05月20日 08:34
來(lái)源：人民網(wǎng)-人民日?qǐng)?bào)

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樓市的剛性需求有多大？能在多大程度上決定房?jī)r(jià)走勢(shì)？現(xiàn)階段的調(diào)控措施會(huì)壓制剛性需求嗎？

王煒 徐徐

5月份以來(lái)，隨著國(guó)務(wù)院和部分城市一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，一度熱得燙手的樓市出現(xiàn)新變化：銀行擰緊信貸“龍頭”、樓市重現(xiàn)打折促銷(xiāo)、二手房交易量銳減。但是，房?jī)r(jià)究竟向何處去，仍然顯得撲朔迷離，各種各樣的論調(diào)更是此起彼伏。

有的說(shuō)，有剛性需求在，房?jī)r(jià)遲早還要漲；有的說(shuō)，有耕地“紅線(xiàn)”的限制，房子永遠(yuǎn)是供不應(yīng)求；還有的說(shuō)，房?jī)r(jià)漲得終歸會(huì)比CPI增幅快，投資房地產(chǎn)不會(huì)賠……房地產(chǎn)走勢(shì)關(guān)乎民生改善，關(guān)系經(jīng)濟(jì)全局。該如何看待這種種說(shuō)法？樓市亂象的背后是什么？《民生周刊》從今天起推出系列報(bào)道，對(duì)樓市的一些基本情況進(jìn)行分析。

——編者

“這房?jī)r(jià)遲早還要漲上去。那么多要結(jié)婚的、在北京工作的，都要有房啊，這就是剛性需求?！北本┲行某菂^(qū)一位業(yè)主這樣說(shuō)。

最近北京等大城市房?jī)r(jià)漲幅回落，但許多人仍堅(jiān)持認(rèn)為，房?jī)r(jià)跌不到哪兒去。有的業(yè)主把原計(jì)劃要賣(mài)掉的房子轉(zhuǎn)為出租，等待著將來(lái)房?jī)r(jià)再次上漲。

事實(shí)上，房地產(chǎn)界一直以來(lái)有一個(gè)觀點(diǎn)：由于大量剛性需求存在，支撐了我國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)，也決定了市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅回調(diào)。在大多數(shù)人還搞不清楚什么是“剛性需求存的情況下，這一觀點(diǎn)卻已經(jīng)被普遍接受。

究竟哪些需求屬于“剛性需求”？它真的能決定房?jī)r(jià)走勢(shì)，或者僅僅是維持虛高房?jī)r(jià)的一個(gè)噱頭？政策應(yīng)該如何對(duì)待剛性需求？記者進(jìn)行了調(diào)查。

① 樓市的剛性需求在哪里

——買(mǎi)房自住的需求一直大量存在，同時(shí)，自住兼投資的混合型需求迅速上升，甚至接近一半

按照經(jīng)濟(jì)學(xué)基本概念，所謂剛性需求，是指供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求部分。也就是說(shuō)，某種商品無(wú)論價(jià)格漲跌，對(duì)人們購(gòu)買(mǎi)這種商品的行為影響較小。但由于一套住房的價(jià)值巨大，住房的剛性需求界定起來(lái)復(fù)雜得多，至今并沒(méi)有權(quán)威的定義。

中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2009—2010)》認(rèn)為，住房的真實(shí)需求，是老百姓在居住層面上的最基礎(chǔ)需求，主要受收入增長(zhǎng)、人口流動(dòng)、就業(yè)等基本因素的影響，具有一定的剛性。

“最基本的住房需求可以認(rèn)為是住房的剛性需求。”北京鏈家地產(chǎn)副總裁林倩告訴記者，“業(yè)界比較認(rèn)可的剛性需求，主要是指人們買(mǎi)房自住的需求。其中既包括首次購(gòu)房，也應(yīng)該包括以改善住房條件為目的購(gòu)買(mǎi)的二套房。

具體看，在當(dāng)前市場(chǎng)上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入適婚年齡，基于結(jié)婚需要而購(gòu)買(mǎi)首套住房的需求較為龐大。

同時(shí)，我國(guó)已進(jìn)入城市化加速發(fā)展時(shí)期，意味著將有更多人住到城市里，由此帶來(lái)的購(gòu)房需求不可忽視。去年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快的北京、上海、深圳甚至西部的銀川市，都是外來(lái)人口購(gòu)房比例較高的城市，對(duì)大城市而言，這也是剛性需求。

此外，1998年前后許多居民購(gòu)買(mǎi)了“房改房”，經(jīng)過(guò)10年左右時(shí)間，由于當(dāng)年的住房在戶(hù)型、功能上不完善，這些家庭紛紛進(jìn)入住房改善期，這部分改善型的購(gòu)房需求，剛性同樣較強(qiáng)。

2009年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積近9.4億平方米，比上年增長(zhǎng)42.1%。有多少是剛性需求帶動(dòng)的？

鏈家地產(chǎn)對(duì)每一位前來(lái)購(gòu)買(mǎi)二手房的客戶(hù)都會(huì)詢(xún)問(wèn)購(gòu)房動(dòng)機(jī)。結(jié)果顯示，2009年1月到9月底，自住為主的需求占60%以上。但從第四季度開(kāi)始發(fā)生明顯變化，大量投資型和投機(jī)性需求入場(chǎng)，自住需求降到50%左右。而今年一季度，更是降到50%以下，投資型需求已經(jīng)成為主流。

盡管這一調(diào)查數(shù)據(jù)不能精確反映整個(gè)北京市場(chǎng)的情況，但基本體現(xiàn)出去年以來(lái)購(gòu)房需求結(jié)構(gòu)的變化。林倩說(shuō)，實(shí)際上，許多購(gòu)房者買(mǎi)房既可以自住、改善，也期望房?jī)r(jià)上漲以后可以獲得投資收益，甚至為了抵御通脹而購(gòu)房，大約有40%的客戶(hù)是這種混合型的需求。因此，市場(chǎng)上到底有多少剛性需求，無(wú)法清晰界定。

“可以確定的是，未來(lái)一段時(shí)間，剛性需求仍然大量存在?！敝袊?guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱中一分析道，我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房中有將近2/3是1999年以來(lái)的10年間蓋的，到2008年末，我國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)有住房總面積124億平方米，但戶(hù)均才不過(guò)60平方米，只能達(dá)到初步脫困的標(biāo)準(zhǔn)。10年來(lái)，每百戶(hù)城鎮(zhèn)家庭中，每年只能有3到4戶(hù)住進(jìn)新房。在快速城鎮(zhèn)化、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、“小家庭”增加以及傳統(tǒng)觀念等因素影響下，普通老百姓購(gòu)買(mǎi)首套房和改善住房條件的需求仍然十分巨大。

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