房地產經歷黑色五月：北京住宅成交量驟降81.7%(3)

2010年05月28日 14:42
來源：《第一財經周刊》作者：CBN記者王娜蘭紅 CBN實習記者霍然唐麗君

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“沒有哪個房地產經紀人真正熱愛這份工作，因為這份工作既不體面，也不能讓自己更清閑快樂。”他感覺仿佛人人都看不起自己，即使辛苦帶客戶看房、幫忙討價還價，到頭來還是被說成黑中介，還是難免會碰到甩開中介的客戶，還是難免碰到“撬行”的同行或同事，這讓自己所有的努力全都白費。劉斌并不愿把這份工作的心酸告訴老家的朋友們，他告訴他們，公司很大，有1.3萬名員工，大家每天上班都是西裝革履的，朋友們都很羨慕。但當媽媽打來電話時，劉斌還是忍不住哭了，他覺得很委屈，“這是一份多么沒有人情味的工作，辛苦忙碌，人家還把你當騙子。

但是，沒有辦法，除了養(yǎng)活自己，他還期望著能賺些錢寄回農村老家。起初，劉斌覺得自己能堅持下去，規(guī)則苛刻沒關系，至少這是一個賺錢的行業(yè)—還有什么比錢更能給人安慰？可現在，房屋成交量急劇下降，賺錢變得困難，一些經紀人已經離開。

鏈家會組織剛入職的新員工培訓，劉斌說第一次培訓時，和他同一批的學員有100多人，大家都很興奮，滿懷激情想要大干一場。但4月底他再去培訓時，發(fā)現和自己同批的只剩下了20多人了。

劉斌開始想下一步要做什么，他發(fā)現要在北京有一份更體面的工作，必須學點有用的東西。他找到了一份北大青鳥的招生簡章，咨詢后發(fā)現一個課時要40元，學費從幾千到上萬，這可不是自己能承受得起的。

關于鏈家的一些傳聞，也開始在經紀人間流傳。在經百度知道”上，一位注冊名為中原地產萬年店的人問，北京中原地產將要收購北京鏈家地產，有這事嗎？后面注冊名為鏈家地產劉紅的人回答：據鳳凰衛(wèi)視財經頻道報道，香港中原集團將收購北京鏈家地產所有業(yè)務，其創(chuàng)始人施永青和中原地產華北區(qū)域董事總經理李文杰都接受了采訪，對這次并購充滿信心，還稱并購完成后中原集團北京公司將占北京地產經紀業(yè)務89%的市場份額，并計劃兩年內將旗下鏈家品牌上市，成為內地上市的第一家房地產經紀公司。李文杰在接受《第一財經周刊》采訪時，否認了這個網絡傳聞。隨后，林倩也在博客中否認了此事。

但傳聞并未就此止息，又有鏈家要裁員30%、退房率高達80%的消息傳播開來。畢竟，無其他融資渠道、現金儲備少，僅靠成交量生存的中介公司，會首當其沖受到這次調控的影響，而作為北京規(guī)模最大的房地產中介公司，鏈家必然會被更多經紀人關注。

新一輪中介關門潮到了，這次還是從一些小型中介公司開始。據《上海商報》報道，盧灣區(qū)麗園路上的幾家中介門店已易主變成了服裝店、水果攤；長寧區(qū)天山路上的一家中介門店也掛出“暫停營業(yè)”的牌子；普陀區(qū)有一家擁有10多家門店的中介公司已整體轉讓。而在深圳，《廣州日報》報道稱，廣天地地產、冠華地產、家家順地產、恒泰置業(yè)等都已大門緊鎖，或打出“本鋪轉讓”的廣告。“北京也有一些小中介公司關店了。”張月說。

可是鏈家還是不想收縮關店。兩年前，鏈家的成功就成在不退反進，現在要是退了，那還是鏈家嗎？

林倩覺得鏈家憑借去年賺的17億，足以度過這段蕭條期，更何況這樣的不景氣在鏈家看來并不會持續(xù)多久，“住房政策的調控周期總是很短，通常第四季度是政府開始醞釀下一年政策的時候，我覺得明年兩會后，房屋月成交量有機會重新上萬套。”她對《第一財經周刊》說。鏈家做了一次風險測算，他們得出的結果是，當成交量僅剩原有的兩成時，剛好損益平衡—危險的是，當前的市場情況，正好是原有成交量的兩成。

業(yè)內人士徐東華則更仔細地計算出，中介公司的純利在20%以上，因此鏈家去年17億收入中，純利為4億左右。按鏈家的規(guī)模，店租加上員工工資等，平均一家門店每月的運營成本在3萬元左右。以每月普通經紀人1200元底薪、每家店1萬元租金計，如果不裁員、不關店，鏈家1.3萬員工、630家店，一年的成本是2.6億。眼下，鏈家賭的是市場不要壞過兩年，而賭注則是鏈家的市場位置，還有1.3萬經紀人的職業(yè)前途。

至少短期內，店是不會關的，但成本總要控制，而對經紀人也必須提出新要求，他們必須學會跟公司一起轉變，以免陷入“留店不留人”的噩夢。

4月底店里的一次晨會，陳媛聽得特別認真，這個每天早上都開的會議，之前說得最多的是匯報今天的工作內容。但這次，她聽見店經理說，現在已經從賣方市場轉向了買方市場，總部要求我們的工作方式、考核指標也要隨之變化。

對于從賣方市場轉向買方市場這件事，陳媛感同身受。因為整個5月，她的工作重心竟然是應付退房者。剛簽約的一位買家最近隔三差五會到店里來要求解約，調控政策出來了，他覺得房價要降，自己買虧了。“買家的父母也總跑到店里來，沒辦法，只有爭吵。”陳媛說自己已經焦頭爛額。這種現象很普遍，4月15日以來，二手房交易中，買方違約占到違約總數的70%。而就在3月份，通常都是賣方違約，因為房子搶手，他們在盤算著不斷加價。

鏈家很多經紀人已經身陷在這種焦頭爛額的爭吵中。北京房地產交易管理網數據顯示，4月份，鏈家二手房簽約7633套，退房1178套，退房率15%；5月1日至21日，成交1435套，退房265套，退房率18%。我愛我家一位員工稱，鏈家高退房率還有一個原因是，人為的虛假成交后再撤單—網簽規(guī)則規(guī)定，同一套房只要有一家中介網簽，其他中介就不能再介入成交。過去，鏈家是利用規(guī)則的高手。

現在，“帶看量”被鏈家列為了一項重要的考核指標。行情好的時候，這基本上是一個可以忽略不計的技術動作，因為大多數人都是一看就買。在業(yè)績分成時，只有拿到房源和售出房子的人可以參與提成。而現在的考核里，帶看量參與價格談判、拿到房主鑰匙等，都可獲得提成。這讓陳媛的積極性高了一些，她開始給在駐守區(qū)域做過登記的客戶打電話、發(fā)短信，往他們的郵箱里發(fā)一些房型圖，希望他們來看房子。對于那些來看房的人，她都會叮囑說，如果有鏈家公司的人打電話問是否看過此房，請幫忙說她已帶看過。

為了維持生活，和大多數經紀人一樣，陳媛將工作的重心轉移到了租賃業(yè)務上，這在之前是很多資深經紀人并沒興趣去做的一項工作，付出的勞動和買房幾乎沒兩樣，拿到的提成卻只有1/10。

這也意味著，剛入行做租賃業(yè)務的劉斌，有了更多資深的競爭對手。面對進入觀望期的市場，一些業(yè)主開始轉售為租，租賃市場開始升溫，租金也隨之上漲，中原地產三級市場研究部數據顯示，與新政前相比，北京市二手房租金價格環(huán)比上漲了5.1%。

對于陳媛來說，唯一沒有改變的，是每天早晨9點和同事們一起高唱奮發(fā)友愛的“司歌”，然后，再喊上幾聲“加油、必勝”的口號。但是，再強的斗志也會被3個月不開單徹底打敗，那意味著自動淘汰。這個5月，除了接待退房者，她還沒有一個客戶。她和鏈家，還有這個行業(yè)一樣，都在盼望著調控趕快過去，市場好起來。但是，這倒霉的日子還有多久，誰知道呢。

劉斌又等來了一輛438路，他擠進了讓人窒息的粘稠空氣中。上車的這一站，叫西北旺東村，這里的平房每月租金為300元，因為價格便宜，所以聚集了很多像他這樣到北京掘金的年輕人，還有剛畢業(yè)的大學生。西北旺東村再往北不遠，就是著名的唐家?guī)X，蟻族”的更大聚集地。

現在，劉斌甚至開始擔心，連這300塊錢也快支付不起了。而下車的那一站，是每平米價值2.7萬元的高樓大廈，劉斌抬頭望著它們，他不知道自己什么時候才能住進那里。

(應采訪對象要求，文中劉斌、陳媛、陳剛、李孟為化名)