房地產經歷黑色五月：北京住宅成交量驟降81.7%(3)

2010年05月28日 14:42
來源：《第一財經周刊》作者：CBN記者王娜蘭紅 CBN實習記者霍然唐麗君

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“沒有哪個房地產經紀人真正熱愛這份工作，因為這份工作既不體面，也不能讓自己更清閑快樂。”他感覺仿佛人人都看不起自己，即使辛苦帶客戶看房、幫忙討價還價，到頭來還是被說成黑中介，還是難免會碰到甩開中介的客戶，還是難免碰到“撬行”的同行或同事，這讓自己所有的努力全都白費。劉斌并不愿把這份工作的心酸告訴老家的朋友們，他告訴他們，公司很大，有1.3萬名員工，大家每天上班都是西裝革履的，朋友們都很羨慕。但當媽媽打來電話時，劉斌還是忍不住哭了，他覺得很委屈，“這是一份多么沒有人情味的工作，辛苦忙碌，人家還把你當騙子。

但是，沒有辦法，除了養活自己，他還期望著能賺些錢寄回農村老家。起初，劉斌覺得自己能堅持下去，規則苛刻沒關系，至少這是一個賺錢的行業—還有什么比錢更能給人安慰？可現在，房屋成交量急劇下降，賺錢變得困難，一些經紀人已經離開。

鏈家會組織剛入職的新員工培訓，劉斌說第一次培訓時，和他同一批的學員有100多人，大家都很興奮，滿懷激情想要大干一場。但4月底他再去培訓時，發現和自己同批的只剩下了20多人了。

劉斌開始想下一步要做什么，他發現要在北京有一份更體面的工作，必須學點有用的東西。他找到了一份北大青鳥的招生簡章，咨詢后發現一個課時要40元，學費從幾千到上萬，這可不是自己能承受得起的。

關于鏈家的一些傳聞，也開始在經紀人間流傳。在經百度知道”上，一位注冊名為中原地產萬年店的人問，北京中原地產將要收購北京鏈家地產，有這事嗎？后面注冊名為鏈家地產劉紅的人回答：據鳳凰衛視財經頻道報道，香港中原集團將收購北京鏈家地產所有業務，其創始人施永青和中原地產華北區域董事總經理李文杰都接受了采訪，對這次并購充滿信心，還稱并購完成后中原集團北京公司將占北京地產經紀業務89%的市場份額，并計劃兩年內將旗下鏈家品牌上市，成為內地上市的第一家房地產經紀公司。李文杰在接受《第一財經周刊》采訪時，否認了這個網絡傳聞。隨后，林倩也在博客中否認了此事。

但傳聞并未就此止息，又有鏈家要裁員30%、退房率高達80%的消息傳播開來。畢竟，無其他融資渠道、現金儲備少，僅靠成交量生存的中介公司，會首當其沖受到這次調控的影響，而作為北京規模最大的房地產中介公司，鏈家必然會被更多經紀人關注。

新一輪中介關門潮到了，這次還是從一些小型中介公司開始。據《上海商報》報道，盧灣區麗園路上的幾家中介門店已易主變成了服裝店、水果攤；長寧區天山路上的一家中介門店也掛出“暫停營業”的牌子；普陀區有一家擁有10多家門店的中介公司已整體轉讓。而在深圳，《廣州日報》報道稱，廣天地地產、冠華地產、家家順地產、恒泰置業等都已大門緊鎖，或打出“本鋪轉讓”的廣告。“北京也有一些小中介公司關店了。”張月說。

可是鏈家還是不想收縮關店。兩年前，鏈家的成功就成在不退反進，現在要是退了，那還是鏈家嗎？

林倩覺得鏈家憑借去年賺的17億，足以度過這段蕭條期，更何況這樣的不景氣在鏈家看來并不會持續多久，“住房政策的調控周期總是很短，通常第四季度是政府開始醞釀下一年政策的時候，我覺得明年兩會后，房屋月成交量有機會重新上萬套。”她對《第一財經周刊》說。鏈家做了一次風險測算，他們得出的結果是，當成交量僅剩原有的兩成時，剛好損益平衡—危險的是，當前的市場情況，正好是原有成交量的兩成。

業內人士徐東華則更仔細地計算出，中介公司的純利在20%以上，因此鏈家去年17億收入中，純利為4億左右。按鏈家的規模，店租加上員工工資等，平均一家門店每月的運營成本在3萬元左右。以每月普通經紀人1200元底薪、每家店1萬元租金計，如果不裁員、不關店，鏈家1.3萬員工、630家店，一年的成本是2.6億。眼下，鏈家賭的是市場不要壞過兩年，而賭注則是鏈家的市場位置，還有1.3萬經紀人的職業前途。

至少短期內，店是不會關的，但成本總要控制，而對經紀人也必須提出新要求，他們必須學會跟公司一起轉變，以免陷入“留店不留人”的噩夢。

4月底店里的一次晨會，陳媛聽得特別認真，這個每天早上都開的會議，之前說得最多的是匯報今天的工作內容。但這次，她聽見店經理說，現在已經從賣方市場轉向了買方市場，總部要求我們的工作方式、考核指標也要隨之變化。

對于從賣方市場轉向買方市場這件事，陳媛感同身受。因為整個5月，她的工作重心竟然是應付退房者。剛簽約的一位買家最近隔三差五會到店里來要求解約，調控政策出來了，他覺得房價要降，自己買虧了。“買家的父母也總跑到店里來，沒辦法，只有爭吵。”陳媛說自己已經焦頭爛額。這種現象很普遍，4月15日以來，二手房交易中，買方違約占到違約總數的70%。而就在3月份，通常都是賣方違約，因為房子搶手，他們在盤算著不斷加價。

鏈家很多經紀人已經身陷在這種焦頭爛額的爭吵中。北京房地產交易管理網數據顯示，4月份，鏈家二手房簽約7633套，退房1178套，退房率15%；5月1日至21日，成交1435套，退房265套，退房率18%。我愛我家一位員工稱，鏈家高退房率還有一個原因是，人為的虛假成交后再撤單—網簽規則規定，同一套房只要有一家中介網簽，其他中介就不能再介入成交。過去，鏈家是利用規則的高手。

現在，“帶看量”被鏈家列為了一項重要的考核指標。行情好的時候，這基本上是一個可以忽略不計的技術動作，因為大多數人都是一看就買。在業績分成時，只有拿到房源和售出房子的人可以參與提成。而現在的考核里，帶看量參與價格談判、拿到房主鑰匙等，都可獲得提成。這讓陳媛的積極性高了一些，她開始給在駐守區域做過登記的客戶打電話、發短信，往他們的郵箱里發一些房型圖，希望他們來看房子。對于那些來看房的人，她都會叮囑說，如果有鏈家公司的人打電話問是否看過此房，請幫忙說她已帶看過。

為了維持生活，和大多數經紀人一樣，陳媛將工作的重心轉移到了租賃業務上，這在之前是很多資深經紀人并沒興趣去做的一項工作，付出的勞動和買房幾乎沒兩樣，拿到的提成卻只有1/10。

這也意味著，剛入行做租賃業務的劉斌，有了更多資深的競爭對手。面對進入觀望期的市場，一些業主開始轉售為租，租賃市場開始升溫，租金也隨之上漲，中原地產三級市場研究部數據顯示，與新政前相比，北京市二手房租金價格環比上漲了5.1%。

對于陳媛來說，唯一沒有改變的，是每天早晨9點和同事們一起高唱奮發友愛的“司歌”，然后，再喊上幾聲“加油、必勝”的口號。但是，再強的斗志也會被3個月不開單徹底打敗，那意味著自動淘汰。這個5月，除了接待退房者，她還沒有一個客戶。她和鏈家，還有這個行業一樣，都在盼望著調控趕快過去，市場好起來。但是，這倒霉的日子還有多久，誰知道呢。

劉斌又等來了一輛438路，他擠進了讓人窒息的粘稠空氣中。上車的這一站，叫西北旺東村，這里的平房每月租金為300元，因為價格便宜，所以聚集了很多像他這樣到北京掘金的年輕人，還有剛畢業的大學生。西北旺東村再往北不遠，就是著名的唐家嶺，蟻族”的更大聚集地。

現在，劉斌甚至開始擔心，連這300塊錢也快支付不起了。而下車的那一站，是每平米價值2.7萬元的高樓大廈，劉斌抬頭望著它們，他不知道自己什么時候才能住進那里。

(應采訪對象要求，文中劉斌、陳媛、陳剛、李孟為化名)