土地調(diào)控初見(jiàn)效 地價(jià)下行或引發(fā)房?jī)r(jià)普跌

2010年06月24日 01:34
來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：章依依

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持續(xù)兩個(gè)多月的房地產(chǎn)調(diào)控是否見(jiàn)效？土地市場(chǎng)或能一窺端倪。進(jìn)入6月，各地土地流拍頻繁，底價(jià)成交成為普遍現(xiàn)象，2008年的慘淡似乎正在重演。而地價(jià)對(duì)于房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)歷來(lái)巨大，目前，在一些土地供應(yīng)較多的地區(qū)，房?jī)r(jià)已出現(xiàn)明顯回落。

這一信號(hào)，更影響的是開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者未來(lái)的預(yù)期，開(kāi)發(fā)商新房定價(jià)普遍下調(diào)，市場(chǎng)的普跌預(yù)期正在形成。

土地市場(chǎng)慘淡重現(xiàn)

進(jìn)入6月，土地市場(chǎng)重現(xiàn)了2008年的慘淡局面：各地土地出讓頻繁遭遇流拍，而即使成交地塊的價(jià)格，也“緊貼地皮”，以底價(jià)或微超底價(jià)成交。

在土地最“熱”的一線(xiàn)城市北京，6月22日上午，房山兩塊居住用地現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)標(biāo)，其中一度流拍的竇店用地險(xiǎn)些再流標(biāo)，樓面地價(jià)每平米下探千元，僅為3700元/平米。

6月21日，廣州市國(guó)土房管局公告稱(chēng)，因故暫緩出讓白云區(qū)金沙洲B3702A-06地塊，據(jù)悉，金沙洲地塊是收回的昔日地王，但此次掛牌起始價(jià)總地價(jià)約為11.1億元，比原先的“地王價(jià)”打折近半。對(duì)于推遲原因和再掛牌日期，廣州市國(guó)土房管局未予透露。

二線(xiàn)城市也不例外。6月8日，廈門(mén)2幅土地流拍，最低拍出1454元/平方米的“白菜價(jià)”；6月12日，合肥225畝單體最大環(huán)湖地塊N1004和177畝瑤海區(qū)E1003地塊，均現(xiàn)場(chǎng)宣布取消供應(yīng)；6月19日，蘇州新政后的首次大型土地拍賣(mài)會(huì)舉行，32宗地塊4塊流拍，11塊地底價(jià)成交。

作為市場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)主體的開(kāi)發(fā)商，對(duì)于地價(jià)的預(yù)期已經(jīng)“收斂”：在各地的拍賣(mài)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)明顯降低，報(bào)價(jià)都接近底價(jià)，甚至低于底價(jià)，成為一個(gè)普遍現(xiàn)象。

“地價(jià)預(yù)期的基礎(chǔ)是對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，”京城一位大型房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人表示，行業(yè)對(duì)于后市的信心已大減。

土地流拍和底價(jià)成交正是2008年的普遍現(xiàn)象。多位業(yè)內(nèi)人士表示，隨著地價(jià)的調(diào)整而來(lái)的，將是房?jī)r(jià)也進(jìn)入下降通道。

低地價(jià)傳導(dǎo)效應(yīng)已現(xiàn)

“地價(jià)調(diào)整已傳遞到房屋交易市場(chǎng)，土地新政開(kāi)始見(jiàn)效，”北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，相比2009年各區(qū)域的地王拉動(dòng)房?jī)r(jià)，現(xiàn)在的土地市場(chǎng)，卻成為政府調(diào)整區(qū)域房?jī)r(jià)的重要手段。

在北京最近土地供應(yīng)比較多的房山、大興、昌平等區(qū)域，房?jī)r(jià)已明顯回落，而很多購(gòu)房者也期待地價(jià)的回落能夠影響到房?jī)r(jià)。據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房山及昌平在售的項(xiàng)目，新政以來(lái)已經(jīng)全部停漲，房山、二手房均價(jià)約為9000元，相比4月份本區(qū)域9500元/平米的均價(jià)，出現(xiàn)5.3%的價(jià)格下調(diào)。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前八通線(xiàn)沿線(xiàn)二手房實(shí)際成交均價(jià)，已經(jīng)回落至16000元/平方米。而在新政前，這里的實(shí)際成交均價(jià)曾超過(guò)20000元/平方米，兩個(gè)月降幅達(dá)到20%。

新房方面，此前多個(gè)超過(guò)20000元/平方米的通州項(xiàng)目，其售價(jià)都有不同程度的下調(diào)。除了之前變相降價(jià)的K2海棠灣和K2清水灣外，龍湖通州一項(xiàng)目的售價(jià)也由20000元/平方米下調(diào)至18000元/平方米。

中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，低價(jià)地的大量供應(yīng)，將在7月開(kāi)始對(duì)開(kāi)發(fā)商及市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。

新盤(pán)價(jià)格暗戰(zhàn)

進(jìn)入6月尤其是端午節(jié)后，各地樓市成交進(jìn)一步下滑，多個(gè)城市出現(xiàn)零成交。但從上周末北京一些項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的情況來(lái)看，市場(chǎng)還未形成普降的預(yù)期。

但隨著土地市場(chǎng)的低迷，低地價(jià)成為普遍現(xiàn)象，房?jī)r(jià)的普跌預(yù)期正在形成。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心等統(tǒng)計(jì)，北京下半年預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目達(dá)到67個(gè)，其中四環(huán)以?xún)?nèi)19個(gè)，四-五環(huán)11個(gè)，五-六環(huán)26個(gè)，六環(huán)外11個(gè)。其中位于大興、房山、通州、順義、昌平的純新盤(pán)不在少數(shù)，而這些新盤(pán)或老盤(pán)后期改案名的項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)價(jià)格在暗中調(diào)低。

如北京萬(wàn)科房山長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)價(jià)格從此前的14000元-17000元調(diào)低至13500元-15000元；位于大興的保利茉莉公館此前預(yù)期17000-18000元也將下調(diào)，因?yàn)楦浇木G地西斯萊公館精裝房?jī)H售18500元/平米。

2008年的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)和普降潮，也是從新盤(pán)定價(jià)開(kāi)始?！皩?duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，新盤(pán)不存在與前期業(yè)主的糾紛問(wèn)題，只要比周邊樓盤(pán)低15%-20%，就很好賣(mài)了，”多位業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了這一觀點(diǎn)。

中國(guó)海外主席孔慶平在6月9日的股東大會(huì)上透露，下半年中海將有大量新盤(pán)推售，而新盤(pán)并不存在降不降價(jià)的問(wèn)題。他同時(shí)也表示，屆時(shí)會(huì)根據(jù)市況調(diào)整開(kāi)盤(pán)價(jià)格。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰稱(chēng)，無(wú)論是明降還是暗降，將會(huì)有更多的樓盤(pán)打折，大規(guī)模降價(jià)將會(huì)出現(xiàn)?！艾F(xiàn)在購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的預(yù)期明顯，開(kāi)發(fā)商只有真正降價(jià)，符合購(gòu)房人的心理預(yù)期了，房子才能賣(mài)出去?！彼f(shuō)。

陳云峰認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入調(diào)整期，從新政執(zhí)行情況來(lái)看，調(diào)控措施短期內(nèi)不會(huì)有松動(dòng)的跡象。

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