土地調控初見效地價下行或引發房價普跌(2)

2010年06月24日 01:34
來源：21世紀經濟報道作者：章依依

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文/夏陽

京城樓市在嚴厲的調控政策作用下出現了成交低迷的勢態。

據亞豪機構統計數據顯示，6月份中上旬(截止20日)京城共成交期房商品住宅2626套，成交面積為24.9萬平米，除去保障性住房因素，實際成交的期房商品住宅為1482套，成交面積為17.0萬平米，環比4月同期，期房商品住宅下降了41.8%和38.6%，實際成交的期房商品住房下降了40.7%和34.8%和從單日成交量來看，6月份實際成交的期房商品住房僅有4天超過了100套，其余16天均未超過100套，最低的一天僅成交30套，這對于北京在售的近400個樓盤來說，成交低迷之勢可見一斑。

而成交低迷降低了開發商的推盤意愿，預計7月，開發商推盤的意愿并不強烈，許多項目出現了“欲出還休”的猶豫心態。據亞豪機構調查統計，7月份計劃開盤的項目約有34個，而其中明確表示開盤的項目僅有十余個，有近半數的項目尚存在著不確定的因素，因此，7月份的樓市注定是一個捉摸不定的動蕩市場。

對此，亞豪機構副總經理高姍認為，當前正值新政調控的威力期，調控組合拳對打擊投資、投機性購房非常精準，多數購房者購房意愿降低。觀望氣氛漸濃，與此同時，開發商也不敢貿然推出新盤，推盤意愿有所減弱，這些因素均導致了成交走勢的持續下降。

但記者同時發現，雖然市場成交走勢持續低迷，但從價格走勢來看，并未出現明顯的下降。

據亞豪機構統計數據顯示，6月中上旬京城新開盤項目整體開盤均價為23540元每平方米，而5月同期的整體開盤均價為25081元每平方米，比較發現，6月開盤均價僅下降了6.1%，而從實際成交的價格走勢來看，6月中上旬京城商品住宅成交均價為17952元每平方米，環比五月同期略漲了7.5%。

高姍由此指出，當前雖然成交量下降明顯，但成交價格仍然比較堅挺，并未出現大幅下降的現象，說明當前的樓市博弈正在加劇。

高姍認為，7月份樓市博弈將進一步加劇，調控政策力度仍然不減，購房人仍然低迷觀望，開發商對購房人的心態難以判斷，既擔心降價幅度不夠難以觸動消費，又擔心降價幅度過大引發購房人“買漲不買跌”的心態難令降價失去預期效果反而帶來負面作用。7月開盤項目“欲出還休”也說明一部分開發商的舉棋不定，如果想有更多的銷售業績，就必須有切實的舉措來打破目前的博弈局面。

北京中原三級市場研究部張大偉也分析認為，成交量的節節下滑，的確已讓二手房價率先出現了明顯下降，通州部分小區的售價在新政以后下調幅度已經超過3成，但目前并沒有形成非常明顯的新房定價下探，在新房價格沒有出現明顯且普遍的松動時，另外對于目前的樓市來說，依然有兩個可能出臺的政策影響：房產稅及加息。“全面的抄底依然為時尚早。

張大偉預計，6月下旬樓市將繼續表現為成交量下跌，北京樓市成交均價可能才會開始出現普降，但因為目前開發商資金依然充裕，下調幅度不會過大。

持續兩個多月的房地產調控是否見效？土地市場或能一窺端倪。進入6月，各地土地流拍頻繁，底價成交成為普遍現象，2008年的慘淡似乎正在重演。而地價對于房價的傳導效應歷來巨大，目前，在一些土地供應較多的地區，房價已出現明顯回落。

這一信號，更影響的是開發商及購房者未來的預期，開發商新房定價普遍下調，市場的普跌預期正在形成。

土地市場慘淡重現

進入6月，土地市場重現了2008年的慘淡局面：各地土地出讓頻繁遭遇流拍，而即使成交地塊的價格，也“緊貼地皮”，以底價或微超底價成交。

在土地最“熱”的一線城市北京，6月22日上午，房山兩塊居住用地現場開標，其中一度流拍的竇店用地險些再流標，樓面地價每平米下探千元，僅為3700元/平米。

6月21日，廣州市國土房管局公告稱，因故暫緩出讓白云區金沙洲B3702A-06地塊，據悉，金沙洲地塊是收回的昔日地王，但此次掛牌起始價總地價約為11.1億元，比原先的“地王價”打折近半。對于推遲原因和再掛牌日期，廣州市國土房管局未予透露。

二線城市也不例外。6月8日，廈門2幅土地流拍，最低拍出1454元/平方米的“白菜價”；6月12日，合肥225畝單體最大環湖地塊N1004和177畝瑤海區E1003地塊，均現場宣布取消供應；6月19日，蘇州新政后的首次大型土地拍賣會舉行，32宗地塊4塊流拍，11塊地底價成交。

作為市場競買主體的開發商，對于地價的預期已經“收斂”：在各地的拍賣市場上，開發商報價明顯降低，報價都接近底價，甚至低于底價，成為一個普遍現象。

“地價預期的基礎是對未來房價的預期，”京城一位大型房地產商負責人表示，行業對于后市的信心已大減。

土地流拍和底價成交正是2008年的普遍現象。多位業內人士表示，隨著地價的調整而來的，將是房價也進入下降通道。

低地價傳導效應已現

“地價調整已傳遞到房屋交易市場，土地新政開始見效，”北京中原三級市場研究部總監張大偉認為，相比2009年各區域的地王拉動房價，現在的土地市場，卻成為政府調整區域房價的重要手段。

在北京最近土地供應比較多的房山、大興、昌平等區域，房價已明顯回落，而很多購房者也期待地價的回落能夠影響到房價。據北京中原統計數據顯示，房山及昌平在售的項目，新政以來已經全部停漲，房山二手房均價約為9000元，相比4月份本區域9500元/平米的均價，出現5.3%的價格下調。

21世紀不動產的監測數據顯示，目前八通線沿線二手房實際成交均價，已經回落至16000元/平方米。而在新政前，這里的實際成交均價曾超過20000元/平方米，兩個月降幅達到20%。

新房方面，此前多個超過20000元/平方米的通州項目，其售價都有不同程度的下調。除了之前變相降價的K2海棠灣和K2清水灣外，龍湖通州一項目的售價也由20000元/平方米下調至18000元/平方米。

中原地產預計，低價地的大量供應，將在7月開始對開發商及市場產生較大影響。

新盤價格暗戰

進入6月尤其是端午節后，各地樓市成交進一步下滑，多個城市出現零成交。但從上周末北京一些項目開盤的情況來看，市場還未形成普降的預期。

但隨著土地市場的低迷，低地價成為普遍現象，房價的普跌預期正在形成。根據北京市房地產交易管理網及搜房網數據中心等統計，北京下半年預計開盤的項目達到67個，其中四環以內19個，四-五環11個，五-六環26個，六環外11個。其中位于大興、房山、通州、順義、昌平的純新盤不在少數，而這些新盤或老盤后期改案名的項目，開盤價格在暗中調低。

如北京萬科房山長陽半島項目，開盤價格從此前的14000元-17000元調低至13500元-15000元；位于大興的保利茉莉公館此前預期17000-18000元也將下調，因為附近的綠地西斯萊公館精裝房僅售18500元/平米。

2008年的房價拐點和普降潮，也是從新盤定價開始。“對于開發商來說，新盤不存在與前期業主的糾紛問題，只要比周邊樓盤低15%-20%，就很好賣了，”多位業內人士表達了這一觀點。

中國海外主席孔慶平在6月9日的股東大會上透露，下半年中海將有大量新盤推售，而新盤并不存在降不降價的問題。他同時也表示，屆時會根據市況調整開盤價格。

中經聯盟秘書長陳云峰稱，無論是明降還是暗降，將會有更多的樓盤打折，大規模降價將會出現。“現在購房者對房價繼續下跌的預期明顯，開發商只有真正降價，符合購房人的心理預期了，房子才能賣出去。”他說。