謝國(guó)忠：財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)依賴大 房?jī)r(jià)會(huì)維持一段時(shí)間

2010年06月26日 15:34
來(lái)源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)

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由上海市政府和中國(guó)一行三會(huì)共同主辦的2010陸家嘴金融論壇于6月25-26日在上海舉行，本次論壇的主題為“危機(jī)之后的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與金融變革”，鳳凰網(wǎng)進(jìn)行全程直播。玫瑰石顧問(wèn)公司董事謝國(guó)忠在與鳳凰網(wǎng)的獨(dú)家對(duì)話中表示，政府的財(cái)政對(duì)于房地產(chǎn)依賴很大，現(xiàn)在的政策還不能解決這個(gè)問(wèn)題，市場(chǎng)有這樣的預(yù)期，房產(chǎn)價(jià)格變化不大這種情況可能會(huì)維持一段時(shí)間。以下為對(duì)話實(shí)錄：

鳳凰網(wǎng)：有一個(gè)觀點(diǎn)說(shuō)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，到量萎縮的時(shí)候，很可能會(huì)出現(xiàn)這個(gè)價(jià)格的下跌，有人說(shuō)明年很可能會(huì)跌到15%到20%，不知道您對(duì)房市的后市怎么看？

謝國(guó)忠：這次的調(diào)控，跟過(guò)去兩次區(qū)別并不是很大，主要是通過(guò)信貸政策來(lái)限制某些人來(lái)買(mǎi)房子。上兩次最后都是政策轉(zhuǎn)變，然后銷(xiāo)售大幅增加，因?yàn)橛羞@樣的預(yù)期，所以開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有想要降價(jià)來(lái)銷(xiāo)售，而人行也沒(méi)有向開(kāi)發(fā)商逼債，所以兩頭都沒(méi)有壓力，所以房子還是照樣蓋，是在積累存貨。預(yù)期政府最后是改變政策的。

因?yàn)檎呢?cái)政對(duì)于房地產(chǎn)依賴很大，現(xiàn)在的政策還看不到能夠解決這個(gè)問(wèn)題，所以在房地產(chǎn)之后，政府靠什么吃飯的問(wèn)題，還是沒(méi)有解決。所以就是為什么市場(chǎng)有這樣的預(yù)期，量縮小，價(jià)格變化不大這種情況可能會(huì)維持一段時(shí)間的。

鳳凰網(wǎng)：房地產(chǎn)調(diào)控以后，各家銀行都做了壓力測(cè)試，然后大家都覺(jué)得如果房?jī)r(jià)下跌如果是30%也不會(huì)有問(wèn)題，您認(rèn)為這個(gè)地壓力測(cè)試，能正確的反映中國(guó)的房地產(chǎn)的問(wèn)題嗎？如果把地方的融資平臺(tái)，包括土地價(jià)格下降一系列的因素考慮進(jìn)去的話，您覺(jué)得？

謝國(guó)忠：壓力確實(shí)，銀行壓力測(cè)試是美國(guó)人發(fā)明的是搞了這樣一個(gè)過(guò)程，讓市場(chǎng)有信心了，對(duì)銀行有信心。其實(shí)看美國(guó)的銀行，它其實(shí)沒(méi)有解決這個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在美國(guó)的銀行穩(wěn)定，現(xiàn)在市場(chǎng)認(rèn)為美國(guó)的銀行是美國(guó)政府擔(dān)保的，是因?yàn)槊绹?guó)的銀行里面資本金是(政府提供的)。美國(guó)在這方面還改變了對(duì)銀行資產(chǎn)按市場(chǎng)價(jià)來(lái)估算的這樣一個(gè)做法，所以它在市場(chǎng)上引起的損失不需要報(bào)，所以這種壓力測(cè)試，在美國(guó)的壓力測(cè)試至少來(lái)說(shuō)不是具有實(shí)際意義的。

在中國(guó)壓力測(cè)試確實(shí)是非常復(fù)雜的一件事，土地價(jià)格一掉的話，會(huì)有連鎖反應(yīng)的，并不一定說(shuō)是二次效果，比如說(shuō)公司的盈利問(wèn)題等等之類(lèi)的。我覺(jué)得這種壓力測(cè)試，有多大的準(zhǔn)確性，我們還不知道的。但是我們看到在中國(guó)政府是有很多的資產(chǎn)的，銀行如果出現(xiàn)壞賬，本金有問(wèn)題的話，最后中國(guó)政府可能需要變賣(mài)資產(chǎn)來(lái)對(duì)銀行注資的。這個(gè)變賣(mài)資產(chǎn)主要是把國(guó)有的資產(chǎn)，跟老百姓的存款做兌換，這樣能夠解決中國(guó)銀行未來(lái)的問(wèn)題。所以中國(guó)銀行有風(fēng)險(xiǎn)，但是中國(guó)政府有資產(chǎn)是能夠撐過(guò)這一關(guān)的。

鳳凰網(wǎng)：謝老師往后房?jī)r(jià)大概會(huì)是怎么樣的一個(gè)走勢(shì)？因?yàn)橛腥苏f(shuō)今年年內(nèi)會(huì)有一次加息的？

謝國(guó)忠：中國(guó)今年加息的可能性非常大，因?yàn)橹袊?guó)的通脹是領(lǐng)先于世界的，所以如果不加息的話，可能會(huì)引起一定的不穩(wěn)定，像中國(guó)社會(huì)的不穩(wěn)定都是由通脹引起來(lái)的。現(xiàn)在我們看到的罷工，等等之類(lèi)的都是跟通脹有關(guān)的，所以貨幣政策如果不調(diào)整的話，會(huì)帶來(lái)很大的社會(huì)不穩(wěn)定的。當(dāng)然貨幣政策調(diào)整以后，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有真正的作用。可以說(shuō)國(guó)家這種行政的政策是暫時(shí)的，是不可持續(xù)的，所以房?jī)r(jià)還原有待一段，還原達(dá)到一個(gè)正常的水平。

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